未来房地产市场的空间在哪里？这是当下不少开发商在探讨房地产转型之路时面对的问题。

中国的房地产市场显然已经走过了粗放扩张的发展阶段，经过前期的摸索，大部分开发商，已经能够驾驭地段、户型、景观、配套等传统的产品开发框架，或者依靠市场专业机构，而达到较好的效果。 

部分大型开发商甚至在此框架下，形成了自己标准化的产品线，在全国快速复制、扩张。

然而，面对同时也越来越成熟的购房者，以及消费需求取向变化，原有体系下开发的产品，对购房者是否还仍有吸引力？

事实上，“居住升级”已经成为市场的普遍共识，然而，大部分开发商在讨论产品的具体改善方向时，仍然是户型、外立面、园林的创新，或者又使用了什么新材料、新科技，等等…仍然没有跳出传统开发的惯性思维.

经典的马洛斯需求层次理论认为，人类的需求是从最初级的生理需求，向上逐渐攀升，依次为安全、情感及归属、尊重、以及自我实现，也就是从物质到精神的升华。

从房子的产品特性来分析，无论是地段、户型、景观，还是配套，目前在很大程度上，依然是以满足人们的物质生活需求为主，这些对于人的需求层次来说，仍属于较低端的生理需求，在基本需求得到满足之后，住宅产品这些属性的吸引力正在逐渐降低。

在这些方面投入再多的资源和精力，其实质仍然没有跳出较低级的住宅产品属性的竞争，因此也不可能获得突破性的竞争优势。

那么，今后产品改善的方向在哪里，如何提升居住的品质呢？

我认为，未来的住宅产品，应该被赋予更多的价值，作为人们主要的生活空间，几乎二分之一的生命周期与居住的房子息息相关，人们在这里应该获得更大的精神满足。反过来，如能让住宅产品在更高的层次上满足人们的需求，房子对于人生的意义，将不再仅仅是一堆毫无生命力的钢筋水泥，必能调动购房者内心深处的共鸣，从而让产品获得独特的竞争优势。

满足更高层次的居住需求，需要为住宅开发建立新的开发框架，从重点关注住户的物质需求，转向关注住户的心理和精神需求。我认为可以从以下几个方面入手：

1

要跳出单一的居住产品开发思维，向开发“社区生活平台”转变。

不再将住宅看成一个单一产品，而是看成一个由众多住户组成的小型社会。

大多数开发商提到社区生活平台建设，想到的仅仅是如何提供生活服务，所涉及的止步于社区商业配套、基础教育、物业管理等等，没有跳出基础生活需求这一范畴。

比如，很多社区会设置篮球场、羽毛球场、网球场等，却很少组织篮球队、羽毛球队，也不会举办相应的社区球类比赛，更不会组织参与社区外的活动，这就是仍停留在居住的功能方面做文章，而没有上升到精神生活的层面。

精神生活涉及到到兴趣、信念、社交、爱情和对知识的追求与文化娱乐等方方面面，既有来自感观和行为方面的刺激，也有参与互动与活动方面得到的自我实践，开发商在原有硬件开发的基础上，应更多的考虑社区人文活动如何组织和管理。

2

社区文化的建设是基础

业主对社区的归属感、认同感，以及依恋情结，从根本上来说，取决于对社区文化是否认同。

有的开发商将社区文化建设简单的理解为建筑风格和园林风格的打造，比较典型的如某些小区采用欧式建筑，便宣传是”欧式皇家生活”，而采用中式设计，则宣传回归传统生活。

然而，文化并不能仅仅通过建筑符号或其他视觉符号来单一的塑造，这仅仅是文化的一个方面，而且，我这里所说的文化也不是某种高度概括的文化印记，它其实是融于社区居民日常的生活场景，以及集体的行为意识。

比如常常打高尔夫球、举办高档酒会是一种文化，而早上有人练习太极拳、下午有人打篮球、踢足球也是一种文化，文化体现了社区生活的一种集体情趣追求，以及生活品味的追求。

3

社区的社交功能应该得到合理而充分的重视

中国的传统社会，是以村落、街道、胡同等组成的居住单元，邻里相亲是传统的社区文化。而现代的居住和生活方式，割裂了这种联系，邻居之间不相识，人情淡薄是常态。

这既有新的社区组成，交流需要慢慢培养的问题，也有居住环境设计方面造成的问题。

比如，现在的高层小区普遍采用单元式的设计，并且通过电梯直达自己居住的楼层，这样小区居民互相见面的机会少，见了面也不知道相互的门户；还有小区的规划，交通流线、人流动线考虑的比较细致，然而公共空间考虑的却较少，或者即使设计了公共活动空间，却没有针对性的合理功能，结果沦为了摆设，而没有发挥实际的作用。

未来的住宅项目规划，应致力于打破这种居住隔阂，为居住在同一个小区的住户创造一个适宜社交的场所。

从空间规划上来说，居住单元形式无法改变，则需要更加注重室外开放空间的规划，包括室内外的公共空间以及配套设施，让人们运动、休闲、购物、发呆、散步都可以找到合适的地方，让小区居民能够在这里交汇、交流、交往。

其次，社区管理方面的组织和引导也需要加强，可以迎合住户的兴趣，更多的组织集体活动，如对青年来说，体育运动可能是他们乐于参与的，而对年轻夫妇来说，亲子活动可能对他们更有吸引力……

社交的范畴也可能超出项目之外，如目前有小区自发的尝试打造各种业主兴趣群，定期组织集体活动，开发商应该积极参与以及加以扶持。

在一个交流活跃的小区，人们必将能得到更多的安心与满足。