当前，旅游地产已成为房企大佬逐鹿的战场。不管国企、私企，不论大企、小企，都一窝蜂地冲进旅游地产。旅游地产俨然成为他们转型升级的“垫脚石”。

但正如我在上一篇文章《做旅游地产，你有那个智商吗？》所说，旅游地产并不是人人都可以做，没有一点智慧、一点高度，没有专业知识，盲目涉足这一行业，只有死路一条。

一是旅游资源

巧妇难为无米之炊，旅游资源是做好旅游地产项目的核心因素。中国地大物博，旅游资源丰富，但并非每个地方都适合做旅游地产。

离开了旅游资源谈旅游地产，那就是一句空话、一座没有基础的大厦。

我认为，有些旅游资源适合观光，比如西安的兵马俑；有些地方则适合度假，如三亚，丽江、北海、阳朔等。后者自然风光旖旎，人文环境底蕴深厚，具备做旅游地产的基础。一旦“资本”的东风吹来，成功便是水到渠成。

阳朔是既卖“观光”又卖“度假”的典型案例。以风景秀丽著称的桂林市阳朔县，有传说的壮族歌仙刘三姐抛绣球定情的千年古榕，有国内外游客叹为观止的月洞奇观，还有被誉为“小漓江”之称的遇龙河，其旅游业的开发大多建立在这些旅游资源上，每年吸引了上千万人前来观光。

“桂林山水甲天下,阳朔山水甲桂林”，便是大家对它最好的褒奖。但很多地方并没有阳朔这么好的环境，东施效颦并不可取，因地制宜地开发旅游地产才是正道。

二是交通

无论多么好的旅游资源，如果交通通达率不高，那么这个地区旅游地产的度假功能就很难实现。

我们相信，中国还有很多风景独秀但未必被发现的旅游资源，它们要么在封闭的原始森林，要么在偏僻的大山区，它们可以是背包客和探险者的“乐园”，但不能成为度假的胜地。

交通包括空中交通、水上交通、陆地交通，飞机、高铁能否直接到达旅游目的地，这是旅行者考虑的重要问题。

对比广西北海市与海南三亚市两个城市，尽管两者的旅游资源不相上下，但为什么它们的发展却有“天壤之别”？最大的因素就是交通。

旅游者可以从省会城市、甚至地级市“直飞”到三亚，但是通往北海的航班却少之又少。交通环境，制约了北海市旅游业的发展壮大。

三是定位

定位不仅是住宅、商业地产成败与否关键的因素，当然更是旅游地产的关键。

旅游跟文化结合起来就是文旅地产，旅游跟养老结合起来，就叫做旅游养老地产，有些则纯粹是旅游度假地产。

但不管是哪一种产品，肯定是因为支撑的内容不一样，所以定位不一样。

尽管定位明确，但在执行中出现偏差的开发商并不少见。比如，做度假项目，最重要的不是地产而是度假，很多人不明白这一点，所以失败不可避免。我们在都江堰做的“青云阶”项目是一个很鲜活的例子。

都江堰青城山是举世闻名的道教发源地，高端别墅、类别墅等产品层出不穷，但无论开发商如何绞尽脑汁，2012年青城山16家大型房企全年的销售总额只有5.1亿元，远不如其他城市一个项目的销售额。

原因在于开发商定位混乱。政府对青城山的规划是度假旅游，市场对青城山的认识也是避暑度假，各个开发商的开发思路却不约而同地指向居住产品，结果只能“惨不忍睹”。

我们仔细诊断后，将青云阶定位为：别墅只是配套，度假才是主题！遵循这一明确定位，我们把重点放在度假功能和形态的开发上，至此打破了“销售”魔咒——首期开盘76套别墅1个月全部售罄，现在青城山成为游客必到之地。

以此类推，如果开发商把项目定位为养老度假，一方面要考虑老人的度假需求，同时也要兼顾老人的养老需求，只有双管齐下，才能获得成功。

另外，文旅地产的核心不是自然资源，而是人文资源，比如乌镇。这些关系必须梳理清楚。

四是组合

现在做旅游地产，拿地规模都非常大，有的达到上千亩甚至上万亩。那么大的一个项目，靠单一的主题肯定支撑不了，那么组合就显得尤为重要。

比如，项目是旅游地产，那么它包括养老、文化、商业、休闲农业地产的开发，不同的主题有不同的定位，不同的定位又有不同运作模式和盈利模式。

但这个项目定位太多、模式太多，极容易形成混乱，这是旅游地产最大的陷阱——乱、很乱。

很多开发商把什么业态都往篮子里面装，到最后到底是什么东西，连他自己都不清楚。在上次发的旅游地产一文，我们已经谈过这个问题。

五是产业

没有产业，旅游地产项目就缺乏“造血”功能。一个大项目，既可以通过观光旅游收门票，也能售卖地产盈利，有的还可以对旅游产品深加工获得回报，由此打造一个完整的产业链，激发项目的生命力。

今年年初，我在成都考察了一个以牡丹花为主题的项目。牡丹既能设计成花海供人观赏，又能提取精油出售，其食用油价值也非常高。从单纯的观光到提取精油、食用油，这已形成一个产业。

但这个产业只是旅游区的一部分，立足这个产业，我们还可以拓展其他产业，形成一条系统完备的产业链。比如，牡丹除了设计花海观赏、提炼精油、食用油外，还可以发展休闲农业产业。

很多人不明白，旅游地产并非是单一的观光项目，同时也不是单一的地产开发。如何将旅游与地产进行对接，当然比单一的地产形态开发，更耗费心血。

六是长短结合

目前的旅游地产项目都很大，规模一般都在几千亩甚至上万亩。在投资金额大、开发时间长的情况下，如何实行快速盈利、滚动开发，发挥最大的杠杆作用，考验着每个开发商的智慧，“长短结合”的作用性也由此凸显。

我们必须明白，在这些项目中，哪些是可以短期盈利的，哪些是长期见效的部分？

在梳理清楚上述问题后，开发商还要做好顶层设计，安排好开发顺序。但目前很多开发商都不清楚“长短结合”这个原则。

以“旅游+地产”为定位的华侨城可以为开发商提供经验。华侨城是通过欢乐谷、民俗村、世界之窗等真正的旅游景点来带动地产项目，是先把景点做好做旺，然后在旁边做住宅，从而将两部分合二为一。

大家可以设想一下，如果华侨城在开发初期就把住宅卖出去，肯定很难卖个好价钱，而通过景点开发正好可以全面提高住宅的市场价值，盈利便水到渠成。

但华侨城不是每个开发商都可以做，我们也不必仅限于华侨城这种开发模式。

七是资本运作

做房地产，本身就是在做资本。做旅游地产，更是在做资本，因为它投入大、投期长、回报慢。如何用最少的钱，做最大的项目，这是开发商需要加以研究的课题。

首先，我们要做好设计，不能说有多少钱就开发多少，这样很容易造成后期项目资金无法到位、项目停工。但一个大项目，没有开发到一定规模，又很难产生集聚效益和虹吸效益，所以资本的运作尤为重要。

目前，“金融+地产”的新型模式层出不穷，开发商也眼花缭乱、难以抉择。我认为，任何东西没有最好，只有最合适，不同的项目、不同的开发企业对资本的运作模式也不尽相同。

八是盈利渠道

曾经屡试不爽的“旅游搭台，地产唱戏”模式难以为继，越来越多的开发商开始主动将更多精力投入到旅游经营和资本运作，扎扎实实“筑巢”，以市场效益“引凤”，谋求长远发展。

我认为，旅游地产的盈利点无非集中于五大板块，旅游经营、地产销售、品牌树立、资本运作、土地升值，其中旅游经营与地产销售是基础的核心盈利环节。

具体而言，旅游地产项目观光有门票收入，住宿有房费收入，商铺有物业收入，度假房产有销售收入，产业深加工也是一个渠道，这些盈利模式都需要了解并设计清楚。

乌镇走的是“旅游运营+资本运作模式”，这一模式的核心特征是，旅游和休闲商业等经营性物业是核心盈利渠道，地产销售类物业为辅。

仔细研究整个乌镇的收入不难发现，乌镇整体以门票收入为主要收入，占比达到46%，而西栅的酒店和餐饮类商业地产运营收入则占到景区总收入的61%。

另外，丰富时尚的驻场活动使乌镇不仅成为大众游客的聚集地，更赢得了专业客群的青睐，强势带动了乌镇周边土地的价值。

绿城与雅达国际合作的乌镇雅园（养老地产），前年一期开盘的500套产品全部售罄，很大程度在于乌镇旅游资源的开发。

九是平台

不可否认，旅游地产项目规模都很大，依靠项目可以做成资金平台、文化平台、生活平台。

如果每个平台都运用得好，资金、人才等要素自然在这里高速集聚，并“滚雪球”式地形成一个更大的开发平台。等到平台做好了，整个项目的价值也会随之提升。

比如，云南城投就通过其旗下拥有的12个旅游地产项目，并借助控股股东旗下的酒店、景区、第三方支付平台等资源，打造公司旅游地产的连锁运营“分时度假”平台，在市场上大获成功。

十是专业

强者恒强，谁能走得更远，除了情怀，更需要专业主义和职业精神。

旅游地产并非你想做或者有钱就可以做。

旅游和地产相关联，但它们又不一样。旅游地产项目规模较大，业态较多，对资本运作和经营管理的要求很高，专业性更强。所以，做旅游地产，要靠最专业的人士来做。

上次我发了一篇《做旅游地产，你有那个智商吗？》的文章，建议大家也看看。

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