前几天，应两位开发商的邀请，我前往深圳对大芬油画村进行考察，并对两家公司联合推出的南京溧水某文化创意产业园项目的总体规划进行深入探讨。这里将我对文化地产的一些思考进行分享：

如何做好文化地产，这是一篇大文章。

如果说交叉学科容易出现新的科研成果，那么做地产也同样是如此：文化与地产相互碰撞交融能催生新的产品创意、新的商业模式，当然也有新的盈利商机。

但恰恰是因为横跨两个不同的行业，开发文化地产项目需要决策者在这两个领域都要有深厚的专业功底，而且极其考验决策者的战略眼光，因为新生事物无前人可以效仿，只能自己把控方向，方向正确则前路一片坦途，不正确则跌入万丈深渊。

很幸运，溧水项目的各参与方恰好在文化与房地产开发上各有所长，合作开发文化地产项目正可谓珠联璧合。此次合作的两位开发商中，有一位尤其在战略决策、创意思维上都有独到之处，前期为项目调研做了大量的工作，只是对房地产开发较为陌生，因此对项目的规划尚存在一些偏差。

文化地产的成败首要就取决于定位是否准确。任何地产项目定位都非常关键，但对于文化地产而言更是事关生死。一般的住宅开发只要把握好规划，环境打造得舒适些、户型设计得实用些、配套建设得完善些总是会有人买，而文化地产项目呢？一旦定位失准，模糊了焦点，做成四不像，无法凸显项目的核心价值、达成客户的价值诉求，房子做得再漂亮都不会有人买！

溧水项目是如何定位的？是文化原创基地？文化产品的生产基地？还是文化产品的销售基地？这个不确定，后续的项目设计和运营都无从谈起。另外，目前项目的业态规划过于庞杂，表面上是五种业态实质上有八种，且不说项目地块能否容纳，更致命的是庞杂的业态模糊了项目的核心价值，最终无法抓住目标客户群。

文化地产还应注重产业链的培育。做文化地产不仅仅是卖铺收租金，还应考虑其运营招商的问题，即产业链如何培育。大芬油画村是经过二十多年的时间培育起来的，从油画生产、销售为主逐步扩展到美术教育、旅游、文化等多个领域。那么溧水项目如何培育完整的产业链条、建立良好的产业生态环境，从而吸引商家入驻并在此站稳脚跟？这在项目规划之初就必须有明确的思路。目前来看，溧水项目可以借大芬油画村的东风，本地也有文化产业基础，周边也有配套的一些产业，这都是项目利好。

文化地产还应考虑产业工人从何而来。现在全国的工厂普遍存在“用工难”的问题，因此除了以产业吸引商家外，文化地产还应考虑产业工人从何而来的问题。这包含两个方面：一是人从何处来，二是人才如何培养。大芬油画村是打响了品牌、闯出了名气，自然吸引人才聚集，那么溧水项目的首批画师、画工从什么地方引进？后续的人力资源如何补充？有什么手段能将他们迅速培育成画师、画工？如何让这些产业工人留下来？产业除了资本外，必须要有与之配套的产业工人做支撑，未来人力资源的成本将越来越高，因此人才培育体系建设也是文化地产规划所必须重视的。

文化地产还应注重品牌价值的塑造。然有“文化”二字，那就表明文化地产应当有区别于一般房地产类型的文化理念。如果这种文化理念恰好能击中目标客户的心，那么它就可以成为放大项目价值的最有效手段。因此准确定位的基础上，我们在宣传推广过程中必须塑造项目的品牌价值，以此来不断扩散、传播、抬升项目的文化理念，让其根植于目标客户的心中。以溧水项目为例，既然是主打美术产品，那么必然要邀请大画家、书法家、雕塑家、工艺大师等入驻，并举办大型艺术论坛、艺术展等活动，在大型媒体上传播，以此打响品牌、形成号召力。

文化地产还应考虑业态的组合与比例。项目定位确定了，那么其业态组合也应与之相匹配。如果是原创基地，那么就应做成艺术工作室的形式，强调产品设计的格调；如果是销售基地，那么就要有丰富的展示手段，包括画廊、展馆、多媒体电子显示屏、电商平台等等；如果是制造基地，那么厂区多大、店面多大都要进行平衡。另外，作为产业基地其物流中心的配置，展览馆、培训中心的规模，生活配套如酒店的规模档次、生活商业街的业态组合等等都要考虑。另外还要注意的一点就是，所有业态都要符合“文化”这一主题，比如做礼品店，其一是规模不能太大，必须是从属地位；其二是不能什么礼品都放，必须是文化礼品。

文化地产还应寻求营销模式的创新。既然在产品类型上有别于其他房地产产品，那么文化地产在营销模式上应当有所突破。以溧水项目为例，可以保留部分物业进行自运营，如酒店、展馆、培训中心等，为整个项目的品牌塑造及后续的经营打下永续基础。这些新的营销模式必须契合文化地产的运营规律，满足目标客户的需求，迅速聚集人气和商气，最终达到加快项目的去化速度的目的。

文化地产还应打造可复制的产品模式。“跟着万达去投资”，这是万达广场的口号。同样，做文化地产不能搞短平快，而是要着眼于形成一个可以复制的模式，在全国各地展开并吸引商家跟随投资。只有这样，才能将前期艰辛拓展的成本转化为攻城略地的资本，从而提高这一产品系列的利润率。

以上就是我对文化地产的一些思考，作为一项新生的房地产形态，希望能起到抛砖引玉的作用，激发更多业内外人士参与探讨。近期，我将赴溧水项目现场进行实地考察，届时我将继续分享我对项目、对文化地产的一些心得体会。

（全文完）

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