编者按：上周五，应江西中辰置业有限公司陈列兵董事长邀请，陈仁科老师前往江西，分别对其武宁、庐山西海、抚州的三个项目进行考察诊断，以下是陈仁科老师诊断后的随笔（有调整）：

上周五，应江西中辰置业有限公司陈列兵董事长邀请，对其在江西的三个项目进行评估诊断，首站是千年古城武宁县。

一、天堂里的花园——武宁项目诊断

武宁隶属九江，接湖北湖南两省，全县人口34万，散布湘鄂赣边线的崇山峻岭中。县城坐落在一个大岛上，四面环水，有三座桥与高速公路相接，人口不到8万。下午4时许，车队进入武宁县境，转过一面直立的山峰，突然一声惊呼：好一个人间天堂！

——只见水波浩淼、绿影重叠，远端山峦蜿蜒、烟墨如泼，一望无际的湖中，成串的小岛型色各异，在湖中起伏宕荡，夕阳、晚霞、绿影、湖波、山水相映，此景只应天上有，凡夫俗眼哪能见？

——进得县城，环湖绿道如一条玉带或展或舒，湖滨浴场、游艇码头、望夫石、断情桥、骚客墨林、桃花溪、腊梅岩，次第点缀在湖岸湖心，与远端的座座绿岛相辉交映，几条木帆小船悄然荡漾，船头黑色的渔鹰拔首展翅。赶鱼的棒子声、鱼民的吆喝声时远时近，在一抹余晖中横生图趣。

“我们要评估的第一个项目就在那个小湾里。”列兵突然小声对我说。对不起，此次不是请您来旅游的，惊叹过后该干正事了——列兵肯定在心里这样嘀咕着。

紧接着对全城进行了一次快进快出式的了解，对几个标杆项目进行踩盘，接着了解城市规划，最后在暮色中对地块进行初步判断。晚宴后，请当地有关人士介绍整个武宁市场情况。

第二天上午，坐在武宁最高档的酒店——武宁宾馆的大堂咖啡吧，我开门见山：武宁是个非常适合居住甚至度假的小城，但是通过昨天的了解，我认为小湾的湖边地块却存在三大开发风险：

一是市场风险。整个武宁县34万的人口基数，县城不到8万，2013年消化约2千套房，现在拥有存量却达6千套，平均按100平算，6000套就是60万平方，8万人60万平方这是一个什么概念？即使按每年消化2000套算，再无供应也得三年，这还没算上目前正在开发还没有纳入供应的部分。更让人不可思议的是，据说今年还将推出2000亩地用于住宅开发。这样的市场其风险有多大路人皆知吧？

二是开发成本风险。是的，再清淡的市场都有人买楼，毕竟还有2000套的销售，只要产品切合市场需求，就不应该担心销售。但是好产品、特出独立的产品是需要成本的。在一个不到8万人的小城里，价格因素绝对是购房者考虑的第一要素，相比别人做的更好，就意味着可能比别人的成本更高，高成本必定反应在售价上。高售价的去化速度能有多快？具体到地块本身，即使做周边项目同类型、同档次的产品，因地块面湖朝向为东，也就是说如果追求地块价值最大化，在规划布局上能户户观湖，其朝向就必定是东西向，如果保证朝向而舍弃湖景，其地块的最大价值点就被弱化或者消失，如果非要两者兼顾，其在规划布局时进行技术处理，就必然牺牲容积率，无论是容积率减少还是销售价格降低，项目的风险不是能赚多少而是会赔多少？影响开发成本的另一大问题就是政府规定，车位比例为1：1.5，这意味什么？地下成本急剧上升，开发成本进一步加大。周边几个项目目前销售单价在每平米4200元左右，如果地下成本再比周边项目高出近三分之一，项目最后的结局是怎样不用预测吧。

三是政治风险。武宁被大山大湖所环抱，仅从宜居看，在中国不说绝无仅有，但也绝对是举世无多。武宁犹如一个藏在深闺中的绝世美女，但正因藏得太深，也就少了很多关注。武宁就是一个世外桃源，这对城市自然环境来说是天大的优势。但一个独立王国，一个天高皇帝远的地方，其政治环境会怎样呢？在武宁县城，很容易看到长官工程、政绩工程。据说，政府首长每月都要请各开发商集中开会，经常会出台一些哭笑不得的指令，有些指令可能对开发商有所帮助，有些指令则极有可能造成悲剧。如，一个8万人的小县城其车位比为1:1.5就会让很多开发商发疯。还有每年（据说）推出2000亩土地用于开发，更是现有开发商的噩梦。所以，政治环境如果还处于官本位意识，其政治风险是极不可控的，这也往往可能让开发商死无葬身之地。

因此，武宁项目虽然自然环境独步天下，但三大风险却不可低估。如果不能争取到更好条件，谨慎进入是我的判断。

二、庐山西海巾口旅游地产项目评估诊断

从武宁驱车15分钟就到了庐山西海巾口旅游开发区，一进入巾口，映入眼目的除了惊叹、欢呼就是让人激动地热泪满面的美景。上天待我们不薄，人世间竟有如此美妙绝伦的山湖之景：湖中岛，岛中湖，湖岛相映，满目青翠。

在巾口，中信地产圈地12000亩，除别墅、度假公寓外，还分别与西海管委会修建了很多旅游设施，如，游艇码头、湖边高尔夫球场、沙滩浴场、演艺岛、大型水上游乐项目等。本次评估的项目就紧连中信西海项目，在庐山西海管委会修建的游艇码头、演艺岛、沙滩浴场的正对面，项目位置绝佳，在地块山顶还有一温泉泉眼。可以说西海巾口已具备基本的旅游地产开发条件。

但是，从旅游地产开发的专业角度看，无论中信还是西海管委会都只是初步理解了度假产品的要义。当然，这已比大多数地产开发商明智。更多的旅游地产注重的是房子，如别墅、公寓等，而漠视了真正的度假功能，我在《地产6堂课》一书中对四川都江堰青城山的16家旅游地产开发商的集体惨败进行了剖析，其中最主要的就是将旅游地产当成了住宅产品开发，只重居住功能的建设，而忽视甚至漠视度假功能的打造。显然，中信及西管会已充分意识到度假功能的关键性。

但是，意识到不等于真正理解。巾口目前确实规划或正在建设与度假相关的很多配套设施，如：游艇码头、湖边高尔夫球场、沙滩浴场、演艺岛、大型水上游乐项目等。仔细分析，这些设施只是满足了人的“玩”的度假需求，而度假难道仅仅只是“玩”？随着生活水平的提高，度假的人越来越多， 但度假的目的各不相同，有的是来玩、有的是来息、有的是来思、有的是来乐(有关旅游度假的分析见房地产导刊对我的专访—2013年9月刊）。不同的需求当然需要不同功能的配套。但总结人们的度假需求，两个字可以高度概括：乐、趣。而巾口目前仅注重了“乐”的建设，而忽略了“趣”的打造。相对于高端度假人士，度假的“趣”更直达内心，往往比“乐”更重要。

巾口项目另外一大难点是推广的高成本。因为知名度很低，而面对的客户又散落在周边几个省的大中城市，如南昌、武汉、长沙等，其推广渠道的布置和推广焦点的聚集都是不小的难题。中信销售稍有成效，则是得益于中信强大的品牌，而这又不是一般开发商可比拟的。

巾口项目的第三大难点是必须直面中信强大品牌的压力和竞争，因其开发成本肯定高于中信，其售价基本可以判定会比中信低，因此其消化速度和利润空间到底怎样很不好说。

对此，我的判断是，乐观进入，做好打持久战的准备。

三、抚州商住项目诊断

该项目的最大价值点是城市中轴正中心，绝版地段不可复制。

该项目最大难点是因设计原因导致商业布局不合理，严重削减了项目的最大价值，特别是大型主力店因设计原因迟迟难定。

因涉及商业秘密其他不再展开分析。

但中辰董事长陈列兵的一句话，值得所有开发商铭记: “没策划别规划！千万不要在设计上省钱！惨痛教训啊！”

（全文完）