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金额地产课题思考（四）

文/陈仁科

       我们再来谈谈金融地产。

       现在很多开发商都成立了一个所谓的投资公司，或者是某种基金机构、私募机构。这不是什么坏事！

       房地产开发是一个资金密集型的行业。任何一个开发企业都必须得到金融机构的支持，否则，要么难以为继，要么固步自封。

       既然是一个资金密集型的商品开发类型，既然是必须要有金融机构的支持与配合，那么，我们把金融和地产紧密的联系在一起，并贯彻以“金融地产”这个概念。初看上去，貌似是成立的。

       但是，“金融地产”这个概念炒得最热烈的时候又是什么时候呢？

       跟“互联网地产”一样，也是在楼市清淡的时候。也就是说，在销售发生困难的时候才出现了这样一种情况。

       那么，我们回归到房地产的本质。

       当市场向好、销售顺畅、价格水涨船高的时候，各开发企业对于金融机构的依赖性是不如现在这么强烈的。

       地产开发有三个基本。第一个是资金，第二个是土地，第三个是资源。从这一层面上我们可以看到，资金只是房地产开发的某一个环节。虽然它是最重要的、最关键的组成部分，但它不是全部。

       在中国这样一个庞大的市场，其实，用多少资金去进行房地产开发，是一个很难说清楚的事情。中国的房地产因为有预售制度这样一个环节，其实使得地产开发的启动资金并不如人们想象的那么大。如果你能够在交齐地价款以后，项目的启动资金是可以根据项目的大小、难易程度来进行分配和准备。

       也就是说，有的两三千万就可以启动一个项目，有的也许要有一两个亿才能启动项目，关键是你的项目做多大，你怎么做项目。所以从这一个层面来说，资金对于地产是最关键的，但资金却又不是全部。

       反观现在，我们很多人都注册成立了投资公司、私募基金机构等等这样一些机构在干什么呢？他们并不是把钱真正的从外面融回来之后用于地产开发，而是把钱投入到一个相互转介的过程之中，从而赚取可观的利差。也就是说，把一个苹果放在几个篮子里面，甚至几十个上百个篮子里面倒来倒去。似乎大家每一个篮子都有过苹果，于是大家玩得不亦乐乎，仿佛装在篮子里的那个苹果就真是自己的。

       可当一旦停止这种转动，我们就可以看到只有一个篮子里面有苹果，其他篮子都是空的了。这样我们就悖逆了房地产开发的本质，地产开发商变身为了一个资金的投机商。

       在目前一种混乱无序的结构面前，可能会有很多人通过这种方式能很快的赚取暴利。但我放言在这里：总有一天，一旦苹果停止转动，将会有一大批人血本无归，死无葬生之地。这就是我们对所谓“金融地产”的一种扭曲注解。现在国家已经开始整顿金融的混乱无序了。再说金融是谁都能玩的转的吗？最多也就是一放高利贷的。放高利贷的玩一下玩一时尚可，终身为之，又有几个有好下场的？

       但，金融和地产是否能真正紧密的结合到一起？

       把它整合到同一个平台，发挥金融的巨大杠杆作用，保护房企开发的资金稳定，从而使得在产品的开发过程之中免去后顾之忧，让我们所有参与到房地产开发各个环节的人员，把更多的精力和心思放在产品的一种创新、一种品质的保证上面，这类平台会不会出现、能不能出现呢？

       我认为是极有可能出现的。因为现在社会分工越来越细，资源和资产的组合越来越至关重要。所以，拥有资金的人不一定懂地产开发，而做地产的却从来都是最缺钱的。特别是刚进入地产这个行业，特别是一些准备突破瓶颈的开发企业，特别是一些准备做大做强的开发企业。他们最需要资金的支持、帮助。

       那么，把这两种资源整合到一块成为一个平台，这是绝对有利于房地产开发的。

但我在这里要强调的是，我们不能在某个阶段，哪一种资源更重要，就突出某种资源的支配地位。在资金和开发组成的平台之上，应该成立一个专业委员会去指导资金的使用和产品每一个环节细节的生产。

       如今的时代，不是哪一个人能打天下、决战天下的。

       如今的时代，也不是哪一个人能把钱全部赚完的。

       我们首先就应该想到，资源组合就是利益的组合。无论哪一种资源，都必须顾及到其他资源的利益分配。

       为什么马云舍弃绿城而联手恒大？就是绿城强调它要占51%以上的大股，马云是什么人，他会干吗？为什么恒大能够和马云联手成功？就是许家印很清楚这一点，必须照顾另一个资源的利益。既然是组合，就是平等，所以他们各占比五十五十，才使得他们联手成功。

       而我们现在许多开发商，因为自己的精力、文化、意识等方面的限制，眼光总是过于功利，胸襟总过于狭小，甚至有很多开发商，把占用合作方资金作为一种变相的融资手段，这是极其没有商业道德的表现，这样的人也必将成为“孤家寡人”。

       这种“在利益的面前只看重自己的分配权力和权益，而对合作方的利益却根本不予关心”合作下的平台是绝对不可能长久、牢固的。即使勉强组合到一块，大家也是各怀鬼胎、勾心斗角，相互更多的只是一种敷衍而不是精诚的合作，甚至是相互的拆台，致使最终的合作变成一场悲剧，这样的例子和故事比比皆是。

       如果我们的金融与地产联合到一起，这两大资源出现这样一种情况，无论对金融还是地产方，带来都是灾难性的后果，那是要出人命的后果。所以，我们必须先要理解金融和地产的本质。

请大家一定要注意，金融只是杠杆，开发则是生产。

——未完，待续——

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