文/陈仁科

    “五一”小长假过后，楼市低气压持续弥漫，一篇据传是万科副总毛大庆的谈话稿更是引起一片哗然。部分媒体也开始鼓噪，罪恶的谎言四处流传，黑手伸向房价一向坚挺的一线城市——三四线城市已崩溃，二线城市将崩溃，一线城市也开始普降啦。这些媒体眼中，中国楼市恐怕是风雨飘摇，撑不了几天！

（本文为陈仁科原创文章，转载或引用请务必注明出处及作者，谢谢！）

    说实话，媒体要博眼球、赚money我们完全理解。但是作为房地产行业中的一员，该说的话还是要说清楚，该讲的道理还是要讲明白。

    楼盘降价向来不稀奇，过去有，现在有，将来恐怕一直会有。但是，我们要搞清楚是真降价还是假降价，是个别楼盘还是普遍现象。像”1万抵5万”、”3万抵20万”、”开盘95折”这种常见的销售手段，就不必拿出来献丑了，不仅行内人不会当真，越来越精明的购房者也仅会报以会心一笑。

    一线城市降价，首先引起关注的就是万科在北京的项目万科橙，其前期对外吹风价是精装修2.6万/㎡，结果开售时为毛坯发售2.2万/㎡。话说这吹风价是最不靠谱的，往往会比真实售价高些，方便为所谓的开盘折扣预留空间；另外，精装变毛坯，每平降价3千左右都很正常。那么为什么没有精装发售呢？万科高管透露玄机，开发商本想带精装卖更高价，是”被建委要求价格合理一点，低一点”，就干脆卖毛坯走量。不是不想走高价，臣妾做不到哇！

    另外一个就是”特价房”，开发商用这个噱头促销是在正常不过的事，往往是一些户型、朝向、楼层较差的单位用一种相对降价的方法尽快去货，这不仅用于楼市清淡时，即使旺市也常常使用。媒体拿这个说事完全没必要。比如前段时间南京某楼盘推特价房，号称一平降9千，结果一调查就发现才1套，还要摇奖抽签！

    不仅没降价，有些楼盘还大涨特涨。北京亦庄的成熟大盘林肯公园，传言从3.6万/㎡降到了3.2万/㎡，结果发现是远离地铁的A区，靠近地铁的B区还坚挺的很。而且相对于去年推盘价2.8万/㎡，还涨了不少。

    一线楼盘降价完全是噱头，甚至在全国范围内降价也是个别现象。据中原集团研究中心近日发布的一份调研报告，在其调研的21个城市中，只有杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市有楼盘采取直接降价的方式促销，实质性降价楼盘也不过9个，其余多为减少首付成数、特价房、团购房等常见的促销形式。

    国家统计局的数据也显示，3月份房价环比下跌的仅有4个城市，同比的更只有1个；一线城市同比涨幅缩小，不过也都超过了10%(要知道去年涨幅多次超过20%)。

    实质上，目前一线城市不存在房价下调的动力和空间。

    首先是从市场的供求关系来看，一线城市没有降价的动力。据申银万国一项调查显示，一线城市北上广深四市供需比仅65%，是严重的供给不足。目前一线城市聚集了全国最优的资源，吸引了大量人口涌入，加上土地供应有限，这种供给不足情形短时间恐怕难以改变。因此，一线城市的房子仍然是炙手可热，开发商完全没有降价的动力。

    另外，一线城市的开发成本不断高涨，开发商也没有降价的空间。不谈税费和人工，仅土地成本就让开发商难以降价。从易居近期的一份报告来看，4月，一线城市成交均价为8416元/平方米，环比增长49.3%，同比暴增105.6%！楼市虽然降温，土地市场却是战火连天，各大房企更是争相在一线城市拿地卡位。面粉不降价，面包降价谈何容易！

    在当今这个信息时代，每天海量的资讯从四面八方传来，能否从中找准方向、找到真正有用的东西，则在于你是否能静下心来，用理性来判断分析。一线城市向来是楼市的风向标，自然成为媒体瞄准的目标，一些耸人听闻的新闻标题时不时会放出来。但是综合供需、成本、数据等信息，我们不难看出，目前一线城市降价仅仅是个噱头，无论对于开发商，还是媒体。

《陈仁科：罪恶的谎言，一线城市真的普降了吗？》

原创文章，转载或引用请务必注明出处及作者，谢谢！

——————————————————————————
·陈仁科公众微信号： chenrenkedc

·广州中旗公众微信号：zhongqidc

·新浪微博：@陈仁科   @广州中旗

·陈仁科地产研究室Q群：107225965

·陈仁科地产手记博客：

  搜房→http://blog.soufun.com/chenrenke

  新浪→http://blog.sina.com.cn/chenrenke

·中旗地产官网：http://www.zhongqidc.com/

·联系电话： 020-3803 2971