【编者按】：九月，《房地产导刊》就“旅游地产”话题对陈仁科先生进行了专访。陈仁科很早之前就在研究旅游地产，在他看来，做旅游地产之前，首先应了解项目旅游资源的归属，是观光，还是度假?而无疑，只有明晰旅游资源，将其转化、定位，使度假与地产结合，“旅游地产”才能活起来。

 以下特将专访全文推送，以飨读者。

文|《房地产导刊》记者 蔡静霞

    当新一轮旅游地产热浪迎面袭来，如何逐浪前行而不被拍倒在沙滩上?究竟什么样的旅游资源可以做旅游度假地产?怎样做旅游度假地产才能走出“旅游度假不旺，地产销售不畅”的困局?本刊记者专程采访了北京大学房地产专家委员会副主任、广州中旗地产顾问有限责任公司董事长陈仁科，这位从亲身实践中锻造出来的房地产实战派策划大师语出惊人、见解独到。

以住宅开发理念做旅游地产“一定死”

《房地产导刊》：目前，全国旅游度假地产四处开花，您也策划了很多地产项目，您认为，什么样的旅游资源适合做旅游度假地产?

陈仁科：做旅游度假地产有三个必要条件：

首先，不是所有的旅游资源都能做地产。那种只用来观光的旅游资源，如秦始皇兵马俑，南越王墓等，就不适合做旅游地产，而那些适合度假的旅游资源，如三亚，丽江、北海、阳朔、增城白水塞等，这里不仅包括山、水、空气等的自然资源，还包括整个的人文环境，只有这样的资源才能做旅游地产。

第二，无论资源如何好，配套都要到位。如果是孤山寡水，没有任何酒店、商业、酒吧等旅游度假配套的，也只适合观光。因为人们去度假，不光是享受资源带来的愉悦，还要享受整个人文环境带给自己新的体验。

第三，做旅游地产不能离城市聚居地过远，因为人不能光有野趣，总是在野外，除了科学家和疯子之外，没有人能承受得了。

《房地产导刊》：当这些条件都具备了，怎么做旅游度假地产?

陈仁科：做旅游度假地产，定位是重中之重，如果项目定位错了，不管你在产品上下再多功夫，投入再多资金，做再好的设计和装修，都将于事无补。

做旅游度假地产讲求的是一种状态，卖的不是别墅，而是一种真正的度假生活。以住宅开发理念来开发旅游度假地产，项目一定会死。

《房地产导刊》：能否举个实例，来说明旅游度假地产项目定位及开发理念的重要性?

陈仁科：去年12月，我们受中国水电地产邀请，对青城山800亩项目“青云阶”进行战略策划。当时，整个青城山有十多家开发商，包括龙湖、中信、海航、珠投、泰达等全同重量级开发商，但2012年青城山各项目全年销售总额只有5.1亿元，远不如其他城市一个项目的销售额。

这是什么原因?是他们不清楚这里要做旅游度假地产吗?还是成都人不接受?都不是，事实上，政府很清楚青城山只能做旅游地产，因为青城山与成都仅半小时车程，加之轻轨也已开通，这里应是成都的后花园。成都人第一时间选择度假的地方也是青城山。而到此的开发商也很清楚自己要做旅游度假地产。但是，他们的定位都错了，所有的开发商都在做住宅，他们都是在用做住宅的理念、方法做旅游地产，全部都在做别墅，而不是在做度假。

度假才是主力，别墅只是配套

《房地产导刊》：如何真正做度假?

陈仁科：我们的定位是，居住向度假转变、淡季向四季延伸、别墅只是我们的配套。

人们为什么要度假?在目前的中国能真正享受度假的是什么人?对他们来说，度假不是“到此一游”，而是“或者放下压力，或者找回纯真，或者共聚天伦，或者探寻生活的真正意义……”

一旦项目定位是度假产品，其原有的整体规划就必须进行重新调整，首先，必须拿出更多的空间做度假而不是做住宅产品；

其次，所有的配套都必须具有度假的功能而不是日常居家的生活功能；

其三，所有的景观不再重点营造居住的优雅而是度假状态的延伸；

其四，别墅将不再充当项目的产品主力，而只是度假的配套，因此，在建筑风格、外立面、户型面积间隔等都围绕度假人的需求而进行重新设计。

样板房装修不再以居住的舒适、高贵、奢华为主题，而是以不同层次度假人的度假感受为导向。我们建造了很多体验地：有烧烤场、越野车赛道、酒吧、野战拓展、飘雪屋、哭树墙、忏悔墙、四季花海、浪漫步道等，什么样的人在这里度假都能找到所需要的。

所以我认为，在有山有水的地方建一两套房子不叫度假，那只不过是将城市物业进行了简单的复制，却忽略了度假原本的属性，度假应该是不断发现新的生活乐趣的快乐旅程。

效果已经开始显现，我们从去年开始接手这个项目的战略策划，到今年六月份项目开放，七月开盘，销售收入比想像的还好。

旅游地产不同于刚需住宅，不该限购。

《房地产导刊》：目前旅游地产的行业现状怎样?市场接受度如何?

陈仁科：近几年旅游的人越来越多，旅游已成为国人生活中的一个重要部分，中国人不仅只会打拼，同样也会享受。越来越热的旅游产业催生了旅游地产的发展和兴旺。

与传统住宅项目相比，旅游地产依托周边丰富的旅游资源而建，融旅游、休闲、度假、居住为一体。它不仅显示更为优越的居住价值，同时也不失为一个较为稳健、安全、保值增值功能较强的投资品种。

虽然旅游度假地产市场需求旺盛，但因旅游度假地产的住宅属性，仍纳入了限购、限贷范围内，一些人有钱买却没购房资格。

我认为，旅游地产应该和商业地产一样享有不限购不限贷的政策待遇。因为追求高生活品质是中国梦的最重要组成部分。

旅游地产通常只会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群消费与投资，购买人群有很明显的划分，既没影响到普通居民刚需居住权利;又没有影响到住宅市场的供需环境。

《房地产导刊》：让旅游与地产完美结合，华侨城就是个很好的例子，您认为华侨城的经验是否值得其他旅游地产项目借鉴?

陈仁科：旅游地产的模式有很多种，华侨城是通过欢乐谷、民俗村、世界之窗等真正的旅游景点来带动地产项目，是先把景点做好做旺，然后在旁边做住宅，从而将两部分合二为一。就像现在的长隆地产，在旅游做好了以后再大片拿周边的地来开发房地产。而纯粹的旅游地产，是在一个项目里做旅游和地产，就像青云阶项目，更多的体现的是度假。