【市场需求决定规划设计的原则与方向】（书稿分享31）

    第二节   规划设计的原则和方向由定位决定

    项目定位所解决的问题就是：为什么样的客户开发什么样的产品。而规划设计在图纸上要表现出来的就是开发的产品。因此，我们说，规划设计的原则和方向是由定位来决定的。而定位是根据地块的适应性和市场需求来确定的。定位决定了规划设计上要有什么类型的产品、包括产品的风格、建筑形式、园林主题等、各个产品内部的特点是怎样的、各个产品的数量和占有的比例是多少、需要有怎样的配套来衬托产品……

    同样一块地，因为不同的定位和不同的规划设计，则使该项目的价值有着天渊之别。在前面我们提到的星河湾和华南新城的对比，就很好地说明了这一点。用最精准的定位、最佳的设计方案、最大限度挖掘项目的价值，正是很多开发商追求的最高目标，星河湾就是典型的代表。很多大牌房企一年开发十多个项目，追求的是速度，而星河湾十年只开发了六个项目，追求的则是价值。正如黄文仔先生所说：每一块土地都有自身的价值，我所做的就是把这一价值最大程度地挖掘出来。珍爱土地就是珍爱生命。

    可惜的是，并不是所有开发商都明白这个道理，或者说明白这个道理却并没有真正的去实行。对项目定位的草率、对规划设计的随意、对推广宣传的吝啬，都是对地块价值的直接漠视。

实战案例分析
    例4-1：大沙项目设计辨析
    经过严谨的市场调研和深度的项目策划后，大沙项目要想成功的唯一途径就是：打造黄金走廊上的门户中心。而这正是我们对该项目的定位。这个定位不仅仅只是一个概念，它必须有实实在在的支撑，要形成这样一个门户中心，首先必须是：
    区域商业中心
    区域休闲娱乐中心
    区域文化中心
    区域居住中心
    所谓中心：据汉英词典中的解释就是正中央，跟四周距离相等的位置;在某一方面占重要地位、起主导作用的地方。在第一章的地块分析中，我们已经很清楚，该地块的最大价值点就是地理位置——粤西通往珠三角的咽喉，非常有趣的是，周边几个不同属地的小镇恰巧以该项目为圆点，等同距离的散布在四面。而该区域没有形成一个统一的被所有小镇都接受的核心。这是本项目的最大难点，但也是最大机会。
    必须提高项目所处地段在整个区域的地位！使之成为整个区域的中心！
    由此，该项目的规划设计就必须紧紧围绕项目的战略定位——打造黄金走廊上的门户中心来进行。
    以下图4-4是设计院的第一次方案

图4-4   设计院设计第一稿（黄色部分为商业）

    在策划报告中，我们对该项目的规划设计建议明确提出了项目应围绕区域商业中心、区域休闲娱乐中心、区域文化中心、区域居住中心这四个中心进行，商业、休息娱乐、文化三个中心相对集中，形成一定的规模，而首先应该打造的就是商业中心，这是基础。因为据市场调研：单纯的从商业形态上看，本区域的商业整体仍然处于相对比较低端的层次，即使是四会市也未出现一个配套完善、业态结构合理、购物环境优越的现代一站体验式的综合购物场所，其余的大沙镇、大旺、莲花镇以及河口等地的商业形态更是以农贸市场和原始商业街为主，极其缺乏休闲、娱乐业态。致使不仅仅是大沙镇、莲花镇以及河口等地居民的消费需求远远得不到满足，大旺和四会两地居民的消费需求同样得不到满足。也就是说以我们划定的15分钟车程的区域内，急缺一个引领整个区域的商业中心！

    由此，我们在整个项目中拿出近8万㎡的面积打造这个商业，设计了一座近4万平的购物中心、一座准四星级酒店、两条商业步行街、一个农贸菜市场。
    我们要求本项目商业部分应该以一种令人耳目一新、具有震撼力的姿态屹立于本区域商业市场，不一定是最高档的，但一定是功能最强大、配套最完善、业态组合最合理、最充满现代气息的购物商场。因此本项目商业部分应该具备如下特征：
    1、在区域内具有号召性的现代综合商场!
    2、在功能上集购物、餐饮、休闲、娱乐、景观等于一体!
    3、在形象上具有视觉冲击力的地标性建筑!
    4、在配套上具有前瞻性！
    但审视图4-4，设计师是否充分理解了我们的策划意图？是否真正理解了我们对项目的定位呢？
    显然，图4-4在整体布局上并没有表现出我们的希望：
    1、在整个规划中，商业只是作为项目的配套，也就是我们常说的社区商业，而不是城市综合商业，与定位相去甚远;
    2、在规模上没有按照我们的设定面积进行规划，整个商业才2万多平方;
    3、在商业形态选择上太单一，没有我们设想的商业步行街、菜市场、购物中心，只是简单的在临大路一面布置了临街商业;
    4、商业布局凌乱，没有集中，根本没有“中心”的概念;
    5、商业形象根本无从谈起。
    经过与设计院的再次沟通，强调必许理解并按照项目的定位进行整体规划，不久设计院提供了第二稿，见下图4-5：

图4-5   设计院提供第二稿（深红色为酒店、浅红为底商）

    显然，该稿仍未很好理解项目的定位，虽然商业面积有所增加，但仍未充分理解商业中心这个“中心”两字的含义。把全部商业安排在高层住宅下面，以底商的形态出现实在是对我们策划的歪曲。而且还是没有商业街等主要商业形态出现。
    沟通，继续反复的沟通，我公司设计人员亲自到设计院以模型的形式深入讲解本项目的定位和设计要求，最后设计院给出了第三稿，见下图4-6、图4-7：

图4-6   设计院提供第三稿总规图

图4-7   设计院提供第三稿鸟瞰图

    该方案西侧全部规划为商业，包括酒店、商业街、购物中心、大广场、菜市场等，这就很好的表达了项目的定位，该项目也只有如此才能立足与市场，并将死地变为宝地。