市调实战案例二：广东大沙项目

市调后的战略思考

1、从宏观环境看
珠三角工业从粤东向粤西转移将为本项目带来那些影响？

受产业升级政策和经济危机影响，珠三角粤东地区大量工业基地由于政策或者成本等主客观因素而迁往地价低廉、优惠政策更多的粤西地区。这将给本项目所处区域带来多方面的影响。
——有利因素有：
工厂的进驻带来经济的增长、区域价值的提升；
政府财政收入增长而增加公共建设支出；
人口增多、购房需求增大；
居民收入上涨、购买力提升；

——不利因素有：
工业的发展带来环境污染、致使区域整体宜居性下降。
不过，需要明确的是，随着经济发展和人口的增长必然会带来住房需求的增长；工业的发展虽然带来环境污染则又将使得地块资源更显稀缺。简而言之，未来住房需求将增长，地块供应则趋于稀缺。面对这一历史机遇，大沙镇应该加大城镇改造力度，改良自然环境和社会环境，为房地产房的高速发展提供良好的基础。

2、区域环境
给本项目带来哪些机会与风险？

——区域房地产业起步晚、市场空白大、竞争也激烈！
本区域属于经济相对滞后地区，房地产业起步晚。目前除了四会市区和大旺有比较多的供应量之外，其他区域如大沙镇、南江区域、莲花镇都是一片空白，另外大旺供求关系也呈现出明显结构性不平衡现象，中高端产品供应基本缺失。可见本区域目前的市场需求潜力是比较大的，而且未来还将持续增长。
不过从碧桂园、中颐集团、敏捷地产等品牌发展商进驻四会的态势来看，未来本区域的房地产市场将逐渐趋于激烈。

——大沙镇房地产业面临的五大机遇
①起步晚、发展空间大；
②水陆交通发达；
③工业园带来的产业和人气优势；
④当地居民经济条件充裕；
⑤政府对房地产业的支持。

——大沙镇发展房地产业所面临的三大挑战！
目前还未形成产业，单个发展商单个项目的开发存在一定的风险；
城市配套建设还处于最原始状态，自然环境和社会环境欠佳，不利于房地产业的发展；
周边的大旺、四会市区经济发展如火如荼，房地产业相对成熟，各自形成一定的积聚效应，给大沙镇发展房地产业带来较大的竞争风险。

3、项目本身
项目开发直接面临的机遇和挑战？

——周边区域和大沙镇巨大的潜在需求是本项目成功的根本！
市场需求是项目开发的根本，南江区域、大沙镇、莲花镇房地产供应的空白以及大旺中高端产品供应严重不足等市场现状，背后巨大的潜在需求将是本项目成功的根本。

——仅大沙镇的需求难以支撑本项目
虽然大沙镇房地产业还是空白，但是显得根深蒂固的以自建房为主导的传统居住模式和细分市场的局限，将难以支撑本项目的体量和档次。而且大沙镇要长远的发展房地产业，就必须以本项目为契机，配合发展商打造一个对周边区域有影响力，从而可以提升整个大沙镇的区域价值的区域性代表项目，而这仅仅依靠大沙镇的需求潜力是不足以支撑到的。

——周边区域居民对大沙镇的心理认知抑制本项目对外辐射能力！
大沙镇内部和周边分布着富溪工业园、南江工业园、马房工业园、肇庆市高新区工业园以及沿321国道两侧的大大小小的工厂。简而言之，本项目地块周边充斥着众多工厂带来的空气、噪音、水源等一系列的污染，自然环境相对恶劣，宜居性不强。因此周边居民对大沙大旺一带的心理认知是不适宜居住的”工业基地”，这将为本项目积聚人气带来较为严峻的挑战，尤其是对于吸引具有高端置业需求的群体将表现得尤为明显。
如果大沙镇想要改变长期处于原始的城市建设现状，并且增加财政收入，优化产业结构，就必须发展房地产业，改善城市形象、刺激本地消费，从而促进生产良性循环、优化产业结构，最终全面提升大沙镇的城市价值。因此，首先必须保证作为大沙镇第一个房地产项目的本项目一鸣惊人，将其打造成面向整个周边区域的项目！
本项目所面临的最大挑战是改变周边区域居民对大沙镇原始的心理认知。首先就必须改善大沙镇的城市形象，完善本项目的内部配套，但这只是基础，是第一步。还必须有科学的规划、完美的策划、强有力的执行力等方面的支撑，如此才能最终保证项目的成功。

市场调研是个系统科学，绝不是我在这么短的篇幅能够详尽的，我只是将市场调研在房地产开发中的重要作用和几个关键要素，结合实战展开进行阐述，其目的是提醒开发商不要轻视这一环节和应该注意哪些环节。