（续）

如何保证市调的真实性 

保证市调的客观性、真实性、准确性需要正确的调研方法作为基础。正确的调研方法需要采用多种途径获取数据进行交叉论证。

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图2-2   数据获取途径方式

房地产的调研一般以街头拦截、入户访问、座谈访问、实地踩盘等几种形式为主。街头拦截信息量最大；入户访问真实性最可靠；座谈访问深度最有保证。

这里对座谈访问和高端客户的访问做些特别说明：

座谈访问是一种深度交流的调研方法，在其他访问形式无法了解的问题，都可以通过座谈访问实行，如一些敏感性、相对私密性的问题。再有就是针对一些更隐蔽、更深层的问题，可以通过多人讨论来获得信息。

高端客户群的取样方法。在市调中最难的就是对高端客户群的访问，因为他们一般不出现在大众场合，同时居住地安保较严密，所以基本无法通过街头拦截和入户访问进行。我这里介绍几种常用方法：一是在其他高端项目销售中心外面等候访问；二是在停车场等候访问；三是电话访问；四是通过座谈形式邀请访问。

无论是哪一种方法，要确保市调的真实性，必须做好三个方面的工作。

一、认真做好访问员的培训。街头访问一般会聘请本市大学生进行，那么访问培训就要注意以下几点：

逐题讲解问卷内容；

模拟访问方法；

克服被拒心理。

二、督导至关重要。督导员应该不间断的在几个访点来回巡查，并在不影响访问员的前提下，尽量了解是否按照培训严格执行。

三、入户访问一般要求督导员亲自进行，注意在访问时不要诱导被访者，以求客观、真实。

如何保证市调样本的科学性

市调样本的层次性决定了数据信息的科学性和市调目的的针对性，而样本的层次性表现在两个方面，一是样本的来源是分层次的；二是市调工作必须分三个层面进行。

商品住宅是一个大宗消费品，也是一个大众消费品。一个项目的购买者会由不同地域、不同层次、不同职业、不同年龄的消费者所共同组成，这就出现了来源地的差异、层次的差异、置业的差异、年龄的差异，随之而产生的就是文化的差异、情趣的差异、居住习惯的差异、价值观念的差异等。面对这么多的差异，不可能在一次、一份问卷中完成，因此，针对不同差异进行多层次调研，才能确保样本的科学性。

另外房地产是一个非常复杂的行业，设计的问题和层面也很多，最影响房地产的主要因素有三个：

一是政策的宏观层面；

二是市场需求层面；

三是产品的专业层面。

市调后的任何一个结论，都必须置于这三个层面来进行论证，因此市调时必须针对这三个层面进行针对性的访问。比如现在国家出台多套政策对房地产进行打压，致使房地产的”冬天”持续至今还不见回暖，这种形式下，市场需求被严重抑制，交易极度萎缩。如果某开发商要在这个阶段开售，到底会有什么样的销售结果呢？一般来说，情况不会很妙。但是，市场是否真的就这么清淡？我说过再冷的冬季也有人冬泳，同样，再清淡的市场也有人买楼。那些要结婚的，那些有能力继续改善居住条件的，他们一样会奋不顾身冲进市场。但这些奋不顾身的客户，只会选择他们所需要的楼盘。那么他们的需求到底是什么呢？在选择余地更大的时候，我相信他们绝不仅仅只是在价格上斤斤计较。