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地块的可塑性与市场需求的矛盾是判断项目风险的关键。

地块的可塑性——是指政府的用地规划条件及地块特征的可变空间。地块的可塑性越大，市场需求的适应性越强。

现在政府对地块的使用性质规定的越来越详细和明确，比如，商业用地、商住用地、工业用地等，并且对不同性质用地的规划比例也做了硬性规定，如商住用地，就规定了必须建多少商业面积、多少公建面积、多少消防面积等等。这种严格的规范无疑压缩了地块的可变空间，也就是地块的可塑性，给开发商增加了很大的开发难度。这种难度主要反映在市场的需求和竞争态势上。

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中国房地产近20年的发展，无论是开发理念、开发模式、还是产品研究，都发生了很大的变化。中国人对房子的需求也从居者有其屋过渡到改善居住条件、过渡到改善居住环境，最后提升到追求生活的享受。这一演变过程，其实是由房价、产品、服务等几方面不断变化而形成的。在这演变过程中，地块价值得到越来越大的凸显。同样一块地，因其规划布局、建筑风格、园林景观、物业服务的不一样，其价值的表现简直天差地别。

比如，在同样地段的同样一块地，在区域地段功能定位、规划条件和规划指标没有发生变化的前提下，十年前开发和十年后开发，其价值差别到底会有多大？至少是八到十倍的差距（实际上的差距可能更大，只是我不敢说）。促使地块价值发生这么巨大变化的主要因素到底什么呢？