策划没有模式

　　最近，和很多开发商谈合作提到策划报告提交时间，我说大概要一个月到一个半月。什么？一个月？这么长？别的公司最多一个星期啊。他吃惊，我无语。

　　一个星期真的能做出一份策划报告？我不信，你用车撞死我也不信！简单估算一下就知道：

　　市场调研最少7天

　　统计分析最少5天

　　然后是市场分析、项目分析、项目定位、前期规划设计建议（如果是商业更复杂）。就这开头脑风暴会都要多少天？最少7天。接下来是营销策划，什么推广策略、广告、媒体、公关活动、销售现场布置等建议、然后是销售安排等等，少说也要10天。所以我真不知道一个星期是怎么完成的。后来有个同行告诉我，拷贝，懂吗？拷贝。天下文章一大抄嘛！

　　额滴神、上帝及老天爷！这样也行？胆大！超胆大！！

　　这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时的情景。

　　那是10年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书，有七、八家代理公司参与竞争，每家公司的策划报告都有三、四大本，当时，我刚进入房地产策划业，对策划一窍不通，并且有一种莫测高深的恐惧感。望着厚厚的几大本，我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州的策划人真厉害。我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：原来策划书是这样写的，这样写我也行，而且比他们更行。因为几十本书都一样，提纲一样、分析一样、结论一样，不同的是公司不一样。依葫芦画瓢谁不会？现在电脑这么方便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。随后，我把它们的提纲列了出来（太长，这里略）。不能不说这份提纲已基本包括了房地产策划的主要内容，但只能是“基本”，一个项目的策划不仅仅只是这些东西，项目与项目不一样，市场与市场天壤之分，一个细节出错就可能满盘皆输，如果真按照这个提纲去填空，那策划也就失去它存在的意义了。

　　举我所做过的中旅商务大厦为例，该项目已卖了三年，花了三百万的广告费，只卖出去三套，被开发商形容为“黑色三个三”。项目定位豪宅，当时广州的开发商已意识到大户型时代到来，豪宅大户型相当好卖，而价格均在7、8000元一平方。中旅商务大厦所在地为广州CBD核心，是王牌地段中的王牌，照理说顺应这个市场绝对不愁卖，可项目就是卖不动。为什么？正是因为这些公司没有理解策划会因项目不同而不同，照单填空、模式化操作，碰到这样的怪异，就只好无功而返了。

　　当我接到这个项目时，除了对项目进行仔细的研究外，主要对区域市场进行了认真的分析，站在一个高度，把项目置于一个大的市场环境来判断。经过认真考虑，我提出了将项目改为写字楼，因为项目所在地天河北是广州写字楼的集中地，商务环境非常成熟，而居住氛围相对较弱。这也是作为住宅始终卖不动的主要原因，这也是围绕住宅做策划始终不能成功的关键。

　　但是，将项目改为写字楼，只是确定了一个走向成功的方向，而怎样改写字楼却需要更细致、更特别的针对性策划，如对大堂、消防通道、间隔等等的修改、对目标客户的重新定位、对销售策略的重新调整、对广告主题的重新设计等。所有这一切绝对没有模式可套。

　　所以策划没有模式，策划书也不在多少，关键是找不找的到项目的核心、是否是真正看清楚了市场。