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独家丨首付最低20%,能开启房市春天吗

(2016-02-24 09:27:39)
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杂谈

2月2日,人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,就个人住房贷款政策进行了调整。首套房首付由原来原则上的25%降为20%,首套房房贷未结清的家庭,二套房首付调整为不低于30%。


独家丨首付最低20%,能开启房市春天吗


这被视作政府为推动需求入市,缓解住房存量压力放出的去库存新招。新政之下,市场会迎来又一个春天吗?


01
新政将引燃房价“火药桶”
谢逸枫(住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长)


这是2016年部委层面上打响的去库存“第一炮”。


中央布局去库存,地方政府发力配合,这是政策出台的逻辑前提。经过多年高速增长,中国房市已从“增量时代”步入“存量时代”,“去库存”当仁不让成为2016年中国楼市的关键词。个人房贷新政及各地政策调整和中央要求化解房地产库存,促进房地产业持续发展的要求相一致。房地产市场有望在一季度迎来新一轮政策宽松。


此番发布的房贷新政,与2015年的330、930房贷新政、中央“新国六条”去库存政策是一脉相承的。其意图是化解房地产库存危机,支持合理的自住需求。房贷的放松,对促进楼市去库存具有重大实际作用。


当前,地方政府面临着楼市库存居高不下的严峻现实。据国家统计局最新公布的数据显示,2015年末,全国商品房待售面积达到7.2亿平方米左右,为历史最高值。其中三四线城市由于自身消化能力有限,面临的库存压力更加明显。如中国社科院称,如果想完全消化楼市库存,需要23个月。


本轮个人房贷新政的效果还是非常值得期待的,将使整体房地产市场产生新的变化,点燃房价“火药桶”引爆楼市。不过,不要指望三四线城市的房价会出现逆转暴涨和报复性反弹行情。


2016年中国房价会继续上涨,下降的可能性非常小。一线城市继续上涨,二线城市补涨,三四线城市有望逐渐止跌,最后逆转补涨。


下一步可期待的政策包括:交易环节税费进一步调整、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行、个人房贷利息抵个人税、降准、降息、个人房贷证券化等利好政策。


01
首付降低只是成本延后支付,效果不宜高估
易宪容(青岛大学经济学院教授)


此次房贷新政的新意在于,增加了按揭贷款首付比例的市场化程度。即由以往的千篇一律改为赋予商业银行一定的“浮动权”——通知规定:“在不实施‘限购’措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。”


此举给予金融机构发展房地产业务的弹性空间,也对其市场预判、风险管理、资产配置以及利率定价能力提出了更高要求。


其二,通知规定:“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。”此处强调的是,房地产的投资属性将更多让位于消费属性。


今年的房贷新政对房地产市场影响会多大?能在多大程度上起到去库存的效果?


不可高估。


一来,房贷新政对购房需求旺盛的一线城市不适用,因此无法起到降低这些城市的购房准入门槛,增加房地产市场投资投机需求的作用。


二来,在住房供应相对过剩的三四线城市里,房贷门槛的降低确实有助于部分临近支付边界的 住房购买者进入市场,但这也是比较极端的情况。潜在购房者能够进入市场还得看房价。房价是引诱投资需求增加最为重要的因素。


就目前中国市场的情况来看,住房严重过剩是不争的事实,特别是在三四线城市。要实现去库存,仅靠降低首付收效甚微。首付的降低仅是把购房者进入市场的准入条件降低了,却没有降低购房的成本,只不过成本延后支付而已。


这对收入前景不是太好的三四线城市的居民来说,吸引力不太大。


03
杠杆是加速器无法影响基本面
齐俊杰(银库金融 副总裁)


现在的房地产市场,特别是非限购城市,面临一个大问题:房子太多,根本卖不掉。库存的去化周期本就一般在2~3年以上,销售量还在逐年下降,换句话说实际的去化周期会更长。


房子卖不掉,开发商就收不回资金,收不回资金他就不买地,地方政府也就没有财政收入来源,所以从上到下都着急。


当供给和需求不平衡,就要用杠杆调节:供大于求,价格下跌,我让你分期付,给你提供贷款;相反,供不应求时,我搞限购,限价抑制需求,也能让价格稳定。


但杠杆只是加速器,起不到决定方向的作用,也不会影响基本面。杠杆之下也许非限购城市的楼市会有一些躁动,但能持续多久?一个月?半年?然后呢?


楼市跌下来的杀伤力要比股市惨烈。


现在,之所以一线城市的房价还会涨,主要是有人供血,二三四线的流动性,源源不断地涌向一线城市,大家以为这样能避险。这就跟在股市深度波动时以为买入蓝筹股长期投资,不会下跌太多的心态一样。殊不知,蓝筹股熊起来,时间更长,跌幅更大。


其实,只要尊重市场和价值规律,中国的很多问题都能迎刃而解。毕竟市场体量在那摆着,消费能力也绝非其他国家可以相较,但就怕折腾。好比本来是个感冒,折腾来折腾去发烧了,然后不休息继续折腾,而后是肺炎,更严重的就是肺癌。


04
去库存要靠改善性投资性需求

韩爽(华夏银行北京分行职员)


去库存确实很重要。它既关乎社会资产结构的平衡,又事涉宏观经济的调整和房地产行业的“焕活”。但有一个问题,当以去库存为目的的首套房首付降至20%时,购房人会不会增加?


首付门槛降低对刚需人群到底是贵如油的“及时雨”还是“蜻蜓点水”难起波澜?智者见智。


据测算,以首套房100万元、贷款20年的房子为例,目前普遍享受85折的优惠利率4.165%,之前最低首付30%,需要30万,月供为4303元,20年累计支付利息为33.27万元。而如果首付最低能降至20%,只需要20万元,但每月月供增加到4918元,累计利息增至38.02万元。


两相对比,有人认为,万事开头难,而未来收入会提高,积蓄会增加,应对起来自然更从容些;但也有人认为降低首付,购房者并未占到便宜,因为还款压力变大、支付利息更多、成本并未降低只是延后支付。


如果不能真正激发刚需的购买力,那旨在实现二三四线城市去库存的房贷新政就是鸡肋,首套房首付降至20%甚至更低亦是舍本逐末。


根据国家统计局的数据,中国农民工在城镇的自购房占比只占农民工总数的1%,这说明他们没有刚性的城镇住房需求吗?非也,只是当前的房价水平并不是中低收入群体可以接受的,即便有房贷新政“护驾”勉强入市,一旦失业,就将面临断供风险。


所以,接下来的去库存政策,更要在经济结构和产业布局上着力,同时加快落实户籍改革。此外,当前真正有实力消化库存的力量是二套改善性需求和投资性需求。


一个积极的信号是,2015年中央经济工作会议提出,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。


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