2011年3月5日，全国政协委员、中央财经大学证券期货研究所所长贺强在接受晨报记者采访时表示，人口老龄化趋势进一步加剧，应该鼓励商业银行发展“养老住房反向抵押贷款业务”，即“以房养老”。到底在目前的金融环境之下“以房养老”能否破冰？一时间以房养老成为“两会”和国人热议的话题之一。

    所谓“以房养老”也称反向抵押贷款，俗称“倒按揭”。具体来说是指老年人即借款人将自有房地产抵押给银行、保险等金融机构，后者对房地产价值进行综合评估后，每月给房主一笔固定资金，房主可继续享有该房居住权。抵押人去世后，该房地产归金融机构处分。再说的具体点就是指，60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，并在60岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，将该住宅的价值予以流动化。指房屋产权的拥有者，把自有产权的房子抵押银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得该房的居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产将被采取出售等方式，所得款项用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

   “以房养老”的其他方式，还包括把房屋出售、抵押或出租出去以换取养老金等。

    还有一种是“以房养房再养老”，就是卖掉大一点的房子买个小的房子，折出一定的资金以养老，或者是处理掉城区中心房子而选在郊外置业，利用城区与城郊房价差异作为养老金。

　 “住房反向抵押贷款”的模式上世纪80年代起源于荷兰，如今在美国日趋兴旺，随后欧洲国家、新加坡等纷纷效仿，并逐步发展成熟。

    在加拿大，个性化的设计使“倒按揭”赢得了成功。金融机构根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。老年人可用这笔“倒按揭”贷到的钱给子女支付买房的首付，或旅游、装修房屋等，老年人的生活质量大大提高。国外实践表明，“以房养老”的确是个好办法，是对养儿防老、存钱养老的有益补充。

    老龄化问题催生“以房养老”

    国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10％，或65岁以上人口占总人口的比重达到7％作为国家或地区进入老龄化社会的标准。据统计，截至2009年底，银川市60岁以上的老人已达17.15万人，约占总人口的10.39%。预计到2015年，银川市老年人口将达到25万人左右，约占总人口的15%。而且在未来，还将以不可逆转的趋势持续快速增长。一连串数字的背后，折射出的是严峻的养老形势，养老问题已经成为摆在全社会面前的一个现实问题。

    要使以房养老得以实现，需要满足3个条件：

    首先，拥有对房子的产权，这样才有出租或者抵押房屋的权利；其次，老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活；再者，老年人的经济状况适中。

    许多老年人在年轻时贷款买房，辛劳一生赚钱还贷，在临近退休时方才取得住房的完全产权，晚年生活只能依靠并不多的养老金维持生活，而将住房理所当然地遗留给了子女——有专家认为，这样的财富分配很不合理，损害了老年人的福利，导致巨大的社会保障压力。“以房养老”用事实证明了老年人在用过去自己的劳动积累养活自己。它一方面将成为一种可行的新型养老模式，另一方面也在挑战着“养儿防老”的传统模式。

　  反向抵押贷款条件基本具备但问题依然不少

    据了解，住房反向抵押贷款起源于荷兰，而运用最为完善、最具有代表性的是美国。在美国，由联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。

    早在2003年，就有业内人士建议在中国发展住房反向抵押贷款，北京、上海、广州等城市也相继提出要进行相关探索，但时至今日未见实质性进展。业内人士指出，推出住房反向抵押贷款已经没有了大的障碍，保险公司具备了操办住房反向抵押贷款的条件，但仍然顾虑重重。

    房价波动风险，是保险公司现在难以吃下“定心丸”的一个重要原因。老年人要用住房蕴含的价值养活自己，但房子蕴含的价值是个变量而非常量，经常会出现起伏不定。到该老年人死亡的那一天，这个房价的态势是会上升、下跌或仍呈现为大致持平，则是不大清楚。即使说该住房价值的上升是确切无疑，但上升的幅率会有 多 大， 是5 0 %、8 0 %还 是200%，同样难以判断。

    保险公司从2003年开始担心房价会下跌，结果是持续地翻倍地上涨，现在又开始担心未来的房价。土地增值是房价上涨的主要因素，由于土地是不会贬值的，保险公司不用担心房价下跌的风险。

    保险公司普遍担忧的另一个问题是土地使用年限。住宅用地的使用年限一般只有70年，按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

    不过，专家认为，随着物权法的出台，这方面的障碍也已经消除了。据了解，物权法自2007年开始实施，规定住宅建设用地使用权期满后可自动续期，这为开展反向抵押贷款奠定了产权法律基础。

    虽然住房反向抵押贷款对社会有很大的好处，但对于保险公司来说，推出这种产品的风险大、成本收回时间长，所以积极性不是很强，这需要国家在财政税收等方面出台相应的支持政策。

    一些非政府组织和团体早已开始了“以房养老”的试探

    在北京部分社区已开始推行“以房养老”模式，拥有自有房产的孤寡老人都可以把房产抵押给社区，由社区照顾日常起居。

    2005年4月初，南京汤山留园公寓率先推出了“给我你的房子，我替你养老”的旗号，这种“以房换养”业务，事实上也是“反向抵押贷款”的一个变种。“以房换养”计划主要针对的是南京市年满60周岁的老人，老人需在南京市区拥有一套至少60平方米的住宅，老人将住房的使用权划归为养老公寓，自己拥有住房的所有权，但自己必须迁至养老公寓，并享受免费养老服务。不过，由于在实际操作中存在种种困难，这个尝试已经夭折幸福人寿的董事长孟晓苏也是我国较早进行“以房养老”的研究，并积极为之奔走的专业人士。如果，幸福人寿的住房反向抵押业务能够顺利推出的话，孟晓苏关于以房养老的研究将从理论走向实践。

    以房养老为何难以成行？

    其实，早在2004年底，中国保监会就拟在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种。但时至今日，这一模式产品还未落地，仍处于探索阶段。原因何在？笔者以为，主要原因在于

    一是国家政策及具体实施细则的缺失。《个人住房贷款管理办法》、《物权法》等法规条文虽然业已颁布，但对于倒按揭的住宅逆抵押信贷模式这一新兴融资方式，至今没有正规的法律规范文件。《物权法》出台之后，虽然解决了房屋70年产权后的物业自动续期问题，为“以房养老”的倒按揭模式扫除了一定障碍，但是面对一些具体纠纷，政府机构如何监管等问题，还有待落实与细化。

    二是评估、精算的复杂也让有关金融机构望而却步。

    倒按揭的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人寿命；房子抵押后子女无法继承遗产所牵扯出来的伦理问题，投保人的寿命有长有短，养老金和房子的现有价值、潜在价值如何测算等。

    三是银行缺乏类似保险精算人的专业技术人员，短期内无法充实和解决。

    四是受中国几千年传统文化中根深蒂固的买房传子女观念。中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”，尤其是对于那些思想传统，观念守旧的老年人，觉得自己辛辛苦苦一辈子挣来的一套房子，死后却成了别人的，心理上恐怕接受不了。

    五是中国目前还未实行遗产税，也使得“以房养老”模式前进步伐缓慢。在国外，若要为子女留下房产，至少要向国家缴纳35%~65%的遗产税，这也是国外更多人接受“以房养老”的重要原因之一。

    给付金如何计算？

    “以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。

    给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即：每月给付金额＝(房屋现值-房屋折损-房屋增值预期-保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命-投保时寿命)×12]。

    举例说明，李先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，李先生每月可以得到近1万元。

    “以房养老”在当前只是一个框架性意向

    在2010年11月7日，全国社会养老服务体系建设推进会，民政部副部长窦玉沛指出：“以房养老”将纳入下一阶段工作的引导方向。

    要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。

    其实，早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对“以房养老”成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。

    总之，在继重庆、上海探索“以房养老”保险产品之后，2010年年初广州市政府发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险，但《意见》并未给出实施上述制度的具体时间表。

    可见，虽然以房养老”问题在西方已经有多年历史，现在在国内也初露端倪，但如果进行推广，还需要一个探索实践的过程，同时需要一些相关的制度和办法进行配套，这样才能够保障广大老年人合法权益。

    再者，“以房养老”目前只是提出一个框架性意向，更多是出于鼓励银行、保险公司等机构业务创新，现阶段还没有任何实质性工作。但要看到“以房养老”兔年再次升温的“以房养老”呼声日益高涨，“以房养老”将受到越来越多的有识之士的关注下，“以房养老”破冰成行只是时间问题而已。

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