一首《斯琴高丽的伤心》唱出了国人时下无尽的无奈与伤心。在史上“最严厉楼市调控政策”出台周年之际，国人面对台上各种各形各式的念唱作打，各形各式的角力，饱含无奈的同时，也充满迷惘、充满期待。面对调控政策不断加码升级，一路走来，摆在众目睽睽之下的房价，可谓集万千“宠爱”于一身，在连续三轮调控之下，依然坚挺，还是“只涨不跌”，目前房价的轻微扭转的迹象，是假摔，还是长远的拐点？这是民众心底逼切的拷问。

　　要打开这个拷问，判断房价时下和长期未来的走向，就得从厘清房价时下调控的原因和影响房价未来长期走向的决定因素。

　　房价调控政策持续出台的原因

　　为什么房价会遭到调控？史上最严厉的调控政策是不是在一年前横空出世的？究其原因，不外乎两点：

　　原因一：房价已经严重脱轨，较大程度上偏离了正常的经济轨道。

　　在房价调控政策出台之前，房价是否过高，业界曾有过激烈的争论。在国际惯例上，判别一个国家的房价是否健康，是否在正常的可控范围之内，有以下三个核心指标：

　　空置率：反映投资投机性购房需求规模与严重程度。去年年底央视通过新闻调查的形式已经作过充分的报道，房产的高空置率毋庸置疑。

　　租售比：反映房屋投资价值是否处于合理水平。据统计，2009年北京居住物业租价比已经高达6.42%。经过2010年房价一路高歌猛进，至2010年11月据美联物业市场研究部调查显示，北京楼市租售比高达1：525，部分区域甚至达到了1：700。与正常的4.5%相比，低了很多很多，充分说明了北京地区房价存在泡沫的严重程度。

　　房价收入比：反映房价水平是否脱离居民可支付能力。20世纪90年代初，在中国进行住房制度改革研究之时，世界银行专家黑马先生（Andrew Hamer），按照国际惯例，曾给出3～6倍房价收入比的“比较理想”比例。而据统计，2010年北京的房价收入比高达27倍，超出国际平均水平5倍。

　　当然，现在国内也有学者提出另外一个衡量指标：HAI——住房可支付性指数(Housing Affordability Index ,HAI)。HAI指数是衡量住房市场中当地居民对当地住房价格的购买力(支付能力)，标准值为100，大于标准值，则说明当地居民的房价购买力良好，小于标准值，则表示购买力可能有所欠缺。

    无论是国际惯例的三个指标，还是加上HAI指数，都无不例外地说明当前房价脱轨偏离国内经济发展的严重程度，已经远远超出目前老百姓所能承受的弹性范围，到了不得不调控的地步。如果再不调控，房价就会像一匹脱缰的野马，不知道会将整个经济拉往何处。

　　原因二：严重脱轨的房价，直接影响到社会生产的资源配置，已经危害到整个社会经济目前乃至未来更长时间的正常发展。

　　这点很容易理解，高回报率的利益驱动，直接影响着社会资源的合理配置，更会严重扭曲社会资源的正常配置。从前段时期曝光的各大国企央企不务正业，大举进军房地产行业的现象，就是最好证明。更有甚者，由于房产金融属性的递延，影响的不仅仅是眼前的社会资源配置，甚至会在未来很长一段时期内影响社会资源的正常配置。这种以损失可持续发展为代价的一时经济冲动，是社会科学发展所不允许的。所以，无论是服从当前正常的经济发展要求，还是着眼未来的社会可持续发展，脱轨发飙的房价，都是不可取的。所以，调控政策是箭在离弦，不得不发。

　　厘清出台调控政策的原因后，再结合调控政策不断出台的递延方式也可以清晰看到，从温和的社会宣传舆论，到勒令非房地产主营的央企国企退出，再到出台土地政策，跟着出台限贷的金融政策，后到大规模的经济适用房廉租房的规划建设政策出台，最后是目前备受争议的“限购”的行政干预，调控政策一路走来，这种不断加码升级的调控进程，传达出非常清晰的调控理念：不达目标不停止。如果没有达到目标，并不排除更严厉更具体的政策陆续出台。因此，综合起来就很容易对目前房价去向做出判断：在可见的短期内，房价一定会被调控在政策可以接受的预期目标区域之内。

　　然而，这个预期目标区域，可以有很多种解读，也有很多种表达形式。截止到2011年3月31日，全国657个城市中，有608个城市公布了调控目标，说明绝大部分城市都解读为：房价涨幅低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。由此可以判断，房价无论是拐点，还是假摔，有一点是可以肯定的，就是房价将在未来可见的一定时期内，难于再像从前那样任性发飙。当然，“限购”政策带来的“房票”和未受调控的三四线地区，或将成为支撑房价的生力军，是假摔还是拐点，还是很难做出绝对判断，但拉锯式的涨跌交错互现，此起彼伏的现象，将会是近期房价的表现形式。

　　影响房价未来长期走向的决定因素

　　房价，作为一个商品的价格，也无一例外地取决于其四个方面的决定要素：供求关系、自身的成本、标价货币的价值、商品替代品的价格。

　　供求关系

　　住房的供求关系，包括供给方和需求方因素和两者之间的关系。房地产对国人的需求，分为居住需求、消费需求和投资需求。

　　居住需求，或者叫做刚性需求，是房产作为特定商品的最原始的居住功能需求。由于政策突然变轨催生的巨大刚性需求，在人口总量发展的拐点没有出现之前，刚性的需求是不会停步的。

　　投资需求，是房产作为非居住功能的延伸，是特定环境下作为投资工具的需求。由于长时间的房价持续走高，形成只升不跌的“传说”，成全了作为民众理财投资工具的爆炸式增长的投资需求心理。

　　消费需求。如果把全部非必要性居住需求和投资需求之外的需求，例如改善性的需求、度假性的需求、异地置业需求都列入消费性的需求，就容易理解消费需求的内涵和外延了。由于国内经济长达三十多年的持续高速增长，人们生活的普遍提高，对房产的消费需求也随之增长。

　　从房产三大需求不断攀升的角度来说，未来房价的增长是无可避免的。

　　自身成本

　　青海省宣布自2010年4月19日起实施3个月临时价格干预措施。这是年内第一个由于物价过快上涨而实施临时价格干预的省份。可见，未来物价上涨仍具有长期发展的趋势，在物价不断攀升的时代来临之际，哪怕剔除土地价格因素，房地产自身的成本，也将无可避免地加大和被动推高，在此环境下，要预期房价逆向下行的可能近似天方夜谭。所以，从这个角度来看，未来房价的上涨不仅仅大概率的事情。

　　标价货币的价值

　　从汇改进程来看，人民币作为国内房产的标价货币，货币流通量仍在加速，流动性依旧充裕，标价货币不断贬值趋势确立。而这个用货币标价的房价，可能下降的空间再度被压缩。哪怕其他因素都不存在，仅仅从货币贬值发展趋势来看，也成全了未来房价持续上升趋势的推手，未来房价的随之水涨船高，可谓是顺理成章的事情。

　　房产替代性产品价格

　　房产替代性品价格。房产的替代性产品包括廉租房、经济用房、房产租赁市场等等。仅从大规模建设廉租房、经济用房的政策来说，是平抑房价增长的战略性措施。但是，这个战略性策略，是一个渐进的过程，过程中还存在很多未知的变数。从高房价不断推动租金攀升来看，由于社会房产租赁制度的欠完善和租赁市场的不成熟，导致租售比不断恶化，平抑房价的效果还是具备较多的不确定性和长期性。

　　从上述四个因素的分析不难看出，未来长期房价的合理增长，是正常的发展规律。

　　在严厉的调控政策下，时间已经持续一年，正如歌曲所唱，房价还是有“太多太多突然的诱惑总是让人动心/太多太多未知的结果总是让人疑问”，让人纠结的房价，何时才不再让国人“伤心”呢？

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