据国家统计局和城乡建设部统计，1989年至2008年20年间，中国城镇新建住宅面积累计达到92.58亿平方米，农村新建住宅面积累计达到144.66亿平方米。如果按13亿人口计算，20年间新建的住宅人均达到了18.25平方米。最近，中国住房和城乡建设部部长姜伟新2010年12月29日在北京举行的全国住房城乡建设工作会议上表示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米。根据这些统计，中国居民的人均居住水准远远超过了许多发达国家和地区，如香港地区城市居民住房面积平均是7.1平方米，日本平均是15.8平方米。

    尽管各地“限购令”大面积出台，但房地产投资仍然汹涌。国家统计局3月11日公布的数据显示，1~2月全国房地产开发投资金额4245亿元，较去年同期大幅增长35.2%，其中住宅投资3014亿元，增长34.9%。

    而房产空置率到底有多少，到现在也没有一个正确说法。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%之间为合理区；空置率在10%～20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。而有报道称中国一些一线城市的增量住宅空置率估计甚至高达50%。房子使用效率是很低的，这是一个问题。

    第二个问题是中国老百姓自有房产比例。今年两会期间，住建部副部长齐骥给出了一组数字：中国居民89%拥有住房，其中12%是祖上传下来的私有住房；有40%是计划经济时代建的宿舍，也就是“房改”房；其他不到40%是居民通过市场购买的商品房。这在世界应该也是在前列了，一些发达国家都不到50%。

    因此，我的基本判断是，中国现在根本不缺住房。那为什么感觉还有很多老百姓没有房子住，且房价越来越贵呢？为什么大家现在这么关注房地产？这里面有没有“做市”和“误判”的因素呢？

    不过是秀场玩偶

    中国的房价高企经常会让人感觉是市场造成的，人类的居住需求是刚性的，因为供给缺少，大家都去抢购而引发。其实这可能只是表象，房地产市场在很大程度上是“做”出来的。

    首先看房地产价格形成机制。无论在哪个国家房地产价格形成机制都不是完全市场化的。信息严重不对称，直接导致消费者处于不利的状态。

    一份某开发楼盘“成本清单”曝光了房价构成的多个利益体，特别是开发商、地方政府、银行形成一条“泡沫”制造链，也基本说明了中国房地产价格的形成机制。

    地方政府通过控制土地供给，每次拿出一小块地来，让房地产开发商去竞标（造成“土地稀缺”的态势），而这一过程中，银行循环放贷，衔接于政府、开发商和消费者之间。于是，资源的垄断、机会的垄断，再加上银行的配合，就形成了地方政府、开发商和银行绑在一起做出了这个市场，将房地产包装成开发成本极高的“稀缺品”，释放出将来会越来越少并越来越贵的信号，给消费者无形的压力。而老百姓的预期就变为，只要投资房地产，将来一定会有高额回报；如果现在不买房子，子孙万代都没房子住，因此，现在就要买二套房、三套房。

    其间，地方政府是房地产最大赢家，开发商的利润难以想象，银行吃了卖房人再吃买房人。多重放大效应下可谓看得购房人满眼朦胧，又让人无法清晰自照。

    显然，这是很不正常的。单贷款这项来说，在国外，拿到房子之后，交钥匙时才启动贷款，而中国则是拿着图纸就已经开始启动了。预售机制下房子还没有建好，但钱已经提前一年交了，这显然是霸王条款，而不是所谓的惯例。它不是一个小数目，是有机会损失的，消费者在这一过程中基本上是被宰的羔羊。

    再看对于房地产的相关政策。单看目前一些地方试行的房产税，这是没有法理基础的。中国房子购买的是有期限的使用权，相当于是租了块地用了70年，租的过程怎样上税，是业主还是租户缴纳？土地的价值是不是也要上税？是占用税还是其他的？以前规定不交税，现在又改了，有什么法理依据？法律框架缺乏严谨。宣称此举目的是抑制房子炒卖，却导致产生了新的不公平，增加了消费者的困难。

    以上所说的，就是当下中国房地产蕴藏着一些问题。我想强调的：第一，房价是炒作出来的，未反映市场的真实情况；其次，政策的朝令夕改，非常不稳定；第三，房地产财产保护机制是非常脆弱的。

    比裸婚更耻辱

    现在回到家庭，作为消费者应该怎么面对这样一个市场。

    当年毕业时，我的导师跟我说过两句话：一是，找一个工作，能使你的表现在同事中处于前25%，这样会比较轻松，有成就感；二是到工作的城市最好的区买一个能支付得起的房子，而且越早越好。

    房子到底对人们来讲意味着什么？它的独特性和作用在于，任何人有了钱，满足了基本衣食后，就是住，这是人最基本的需求构成。国计民生的一个非常核心的内容，就是让老百姓有住的地方。对于个人和家庭而言，房产是必需的重要经济资产，是居住地也是家，会带来安全感。

    但在这一问题上，要把居住和投资分开，一定要做到量力而行。

    计划经济下，分房子跟发工资一样；而市场化体制下，房产体积庞大，价格昂贵，可能要花费一辈子来支付。中国人普遍有个不好的心态，自己还没有生活能力就恨不得拥有这个财产，没有自己的房子就不能结婚，“裸婚”似乎成了一种耻辱。这个思维方式是不对的。美国人的工资水平是中国的10～20倍，拥有自己房产的人不到50%。30岁以前，不管结婚与否，有自己房子的人比重更少，都是租房子为主。在国外，20多岁有劳动能力，要是再依靠父母或别人买房子，会抬不起头来，认为是自己的耻辱。

    所以，要树立正确的居住观点，自己有一套房子是应该的，对买房子和租房子进行比较也会发现，有能力的情况下第一套房子越早买越好。为什么是最好的地方呢，虽然贵，但是升值的空间大。如果没有这个能力，就先租房住。而且以现在价格水准，更应该租而不是买。如果没有对房子未来价值的非理性高预期，租比买更具有经济价值。

    当心最后一棒

    对于中国老百姓来讲，由于房地产市场化的历史很短，人们的经验仅限于，只要买房地产，就会只涨不降，而且可以在短期获得高的投资回报，很多人抱着这种预期介入这个市场。在他们的潜意识里，即便买了摆在那不用也无所谓，反正以后肯定要涨价。以至于，不少家庭都有三四套房产，却不知道这样做实际上也是有风险的。

    就像之前打新股一样，只要申购成功就肯定能捞着。现在因为内心没有下跌的预期，人们就会接受不了打新股还会赔钱的事实。炒作机制下会造成房地产价格的不合理，增加了不确定性。击鼓传花，谁会接最后一棒？尽管现在人们还没有遇到，但要知道，房子只涨不跌不符合经济学常理。

    作为投资的功能，我个人不建议购买太多房产。很多人不知道管理一个房产会有多繁琐，中间有很多不可预见的隐藏的费用，还要身体力行地找人看管或是出租。

    目前在通胀压力下，很多人都知道买房子可以抗通货膨胀。正常来讲房子有这个作用，但是要分具体情况。如果是全款买的，是抗通胀的；如果是贷款买的，就要评估一下，在泡沫时候买的贬值会很快，就没有抗通胀的作用，反而因杠杆很大，引发财务风险。

    即便投资房地产，建议尽量从身边做起，不要盲目到其它城市甚至海外投资。此前报道一大群人到美国、日本买房，我很不理解。美国人、日本人也不傻，人家为什么不买？非要让中国人去捡这个便宜。我就知道有人在英国买了座城堡，感觉占了很大便宜，但买了之后改造换个门柱要上百万元，并且要政府批准，因为是文物。除了维护成本外，这中间还会涉及很多税、管理方面的问题。所以，海外投资房地产不是一般老百姓的举措，如果没有这个实力，还是小心为善。

    实际上，房地产投资不一定非要买房子，还可以有很多种形式。比如在国外，可以做房产信托或是买房地产公司股票，国内房地产市场也在进化，产品慢慢都会完善。

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