家庭概况

    张成钢：萧山人，1982年生，知名期货公司投资经理，年收入80万元

    妻子：宁波人，1982年生，银行职员，年收入12万元

    2010年刚结婚，未育

    资产情况：商品房四套，两套出租，一套父母住，一套小夫妻自住，56平方米办公用房一套，自用股市资金50万元

    房产理财目标：通过金融投资成为千万富翁

    张先生家庭情况比较典型，夫妻双方是在金融行业工作，属于典型的高收入金领阶层，同时自己具有比较强的金融投资意识和能力。如果从家庭收入来源来看，该家庭收入来源多样，有包括工作收入，出租收入和金融理财收入。再结合张先生的理财目标来看，他理财目标是要通过金融投资成为千万富翁，主要目标是要赚钱。因此在做理财建议时，必须先根据其实际情况做合理分析，规避未来风险，并不能仅仅的提供投资建议。

    从张先生的家庭财务情况来看，年总收入92万元，有四套商品房，其中两套自住两套出租，另外还有自用的办公用房，整体家庭资产还是比较高的。另外还有50万的股市资金用于炒股或者炒期货。应该来说家庭无负债，收入较高，净资产也较高，家庭财务还是比较健康的。

    从张先生的理财目标来看，主要是希望金融投资成为千万富翁。那么根据其职业分析，很有可能张先生是打算以期货这类金融投资为主。目前其实张先生的现有资产已经很多了，例如有两套出租房都可以作为投资品变现，以每套房价值250万为计，合计拥有金融资产约550万，再加上每年家庭约92万的工作收入，依靠有效的金融投资，成为千万富翁并不是不可能的事情。但是这里要值得注意的一点，从张先生擅长的期货投资来说，是属于金融投资中风险较高的投资，虽然张先生是知名期货公司的投资经理，作为投资期货的专业人员，有足够能力，但是并不代表可以完全避免其高风险，很有可能一时判断错误导致财富大幅度损失。根据我身边一些朋友投资期货的经验来看，由于期货投资有明显的赚钱效应，往往会导致投资人盲目扩大投资，将盈利不断再投入，最后发生重大损失甚至血本无归。因此建议张先生并不能完全集中在期货上进行投资，应该要进行合理分散，特别是要将其盈利不断的变现出来投资在稳健的项目上，这就是所谓的“财富固化”。

    那么张先生可以如何进行“财富固化”呢？这里比较推荐的是同时进行房地产投资来固化财富。虽然目前房市正处在调控期，但是从历史经验来看，房产投资过去20年一直是中国最为稳健的投资项目，如果采用贷款方式，其杠杆投资带来的收益回报也绝对不低。以下提供张先生两种思路进行房产投资。

    一、住房项目投资——资本利得

    这个是以投资商品房为主，目的在于追求房价上涨所带来的资本利得。由于张先生并不缺房子，主要是作为纯粹投资用途，因此可以考虑投资在一些价值尚未显露，目前房价还不高的地区，做提前布局。目前就杭州的房产市场来说，我相信根据上海经验，还是有比较大的发展空间的，因为杭州的地铁线正在建设，未来十年地铁将大大缩短城市生活距离，同时市区的高房价也会让越来越多的新购房者居住到城市周边地区，地铁将是其纽带。上海市地铁一号线开通后，其终点站莘庄楼市从无到有到大幅度上涨的真实故事，更是证明了地铁的巨大吸金力。考虑到此情况，目前地铁1、2号线相关房价已经被全盘炒起来了，而3、4号线则相对便宜。例如属于萧山区的闻堰三江版块，就是很好的一个投资选择。毗邻逐渐成熟和繁华的滨江区，拥有地铁4号线和6号线的规划，而目前该区域总体价格还不贵，以江景房三水一生为例，均价仅8000左右，一些名牌房产公司的房子也在13000以内。

    如果采取这个住房投资的思路，张先生由于已经有多套房子，目前按照国家房贷政策是无法贷款买房的，只能选择一次性购房，因此需要选择总价低的房产项目做投资，否则占用资金过大，会影响其金融投资效果。因此可以考虑到每年从期货盈利中提取大部分，利用债券基金这类比较稳健的项目积累资金，之后再买入。该方案最大制约在于贷款政策，导致一次性付款压力比较大。同时，如果考虑进房产税的开征，会有一定制约。

    二、商业房产项目投资——租金收入

    这个方案是以投资商业房产为主，例如商铺，目的在于追求商业地产项目的高额租金收入。这个投资与上者相比，其好处在于：1、可以进行商业房产贷款，按照目前国家政策，对于商业房产贷款并没有所谓的套数认定，一般是按照首付50%，利率上浮10%进行，最长一般可以贷款到10年。这样张先生就可以不用投入太多的资金作为首付款。2、商业房产可以带来不小的租金收入，其租金收益率远比住宅的租金收益率要高。3、未来房产税开征，商业房产可以采取提高租金的办法进行规避，其实际影响小。4、通过贷款做按揭，可以强制张先生每月存下一笔钱做房贷支出，这样就可以避免不顾一切把盈利和资金都投资到期货里去。

    商铺投资有多样，可以是市场里的商铺，相对价格便宜但是租金贵，也可以是一般的店面商铺。商铺投资首重地段，并不需要面积太大，需要在优先考虑地段的情况下，选择合适面积。如果面积过大，反而压力比较大，这就违背了我们投资商铺的初衷。张先生可以根据自己的经济情况，选择合适的商铺，之后每年在做期货投资时，可以优先先把当年的贷款支出资金从期货盈利中节余下来，有备无患。

    这个方案从实际来看，应该要好于之前的方案，不仅能强制储蓄，增加月收入而且还能利用银行贷款杠杆投资，减少未来房产税的影响。

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