房产投资一直是中国人的主流投资品种，特别是在经历了股市大幅震荡后，更成为不少富人的首选。住宅房产作为一项固定资产，居者有其屋的概念自古以来就深入人心，不断扩大的城市化进程和日益增加的婚房需求，成为住宅房产最为稳定的刚性需求。因此最近十年，住宅价格节节高涨，成为人们房产投资的首选。然而住宅价格的快速上升，已经开始影响了国计民生，因为住宅不仅是投资品，更是一种社会必需品，价格过高严重影响社会稳定。因此从今年开始，国家进行一系列房产调控政策，堪称是近几年来最为严厉的一次，住宅房产价格转跌，成交量低迷。那么在目前国家进行房产宏观调控情况下，投资住宅显然政策风险太高，是否还有更好的选择呢？本人觉得，从诸多方面来看，当前投资商业房产有着更大的升值前景，依然大有可为，值得把握当前的投资机会。

    商业房产主要包括写字楼，商铺，酒店宾馆等等，和住宅项目最大区别在于，其自住性比较弱，因此刚性需求较差，而住宅如果短期不能出手，至少还可以自住。另外一点，商业房产往往投资中无论是税负还是交易成本都是比较高的，一次性投资总价较高，因此总体上风险较住宅大。因此以往投资商业房产的，往往都是富有的投资者，普通投资者并不多。但是从当前情况来看，商业房产投资将会逐渐占据房产投资的主流，投资大有可为。

    一、城市化进程趋势导致住宅价格上升放慢

    根据国际经验，城市化进程是提升房产价格的极大推动力。截止2009年我国的城市化比率大致在46.59%左右，大约和发达国家平均水平相差15个百分点，然而根据海外研究表示，城市化速度会经历一个先增后减的过程，其顶峰时期的城市化水平为饱和值的一半，而中国由于人口众多，城市化更是不容易的事情，因此想要再指望象过去10年那样不断的快速提升城市化来推动住宅价格上涨，提升速度将会减慢。

    二、老龄化社会结构将导致住宅刚需下降

    这点很容易理解，作为现在的80后，房子还比较紧俏，但是如果继续实行计划生育，等80后的下一代他们房子是否还象现在紧缺呢？很明显通过家庭传承，孩子一生下来就注定有个3套以上房子（父母一套，祖父母和外租父母各一套），因此从长期来看，住宅的刚需将会必然减少，除非国家取消计划生育政策。

    三、当前国家调控政策压制住宅而有利商业地产

    目前国家主要集中力量是在压制住宅价格上涨，例如提高住宅贷款要求，减少税收优惠，打击住宅投机等等。例如国家对家庭房屋套数的认定和首次购房贷款要求的不断提高，不仅打击了房产投机，也误伤了不少首次购房的刚性需求。从国家经济结构转型的前景来看，这些房产调控政策可能将会维持一段时间。甚至如果房价上涨不排除使用更加激烈的手段，例如住宅收取房产税等，这些都是政府调控尚未使用的杀手锏。因此在当前继续投资住宅，会面临着绝大的政策风险，不是明智之举。然而商业房产因此也将取代住宅走上前台。首先，从信贷政策来看，商业房产依然遵循之前首付5成，贷款利率上浮10%的规定，并没有受到额外的打压，特别是没有购房套数的限制，这就吸引了大量的投资者会进入这个市场。其次，商业房产和住宅相比，拥有较高的租金回报率，一般城市住宅的租金回报率仅为3%以下，而商业房产一般可以高达5%-7%，以商铺为例，黄金旺铺的租金回报率甚至在10%以上。再次，考虑到税收问题，哪怕是国家提高房产税等来打击投机，商业房产可以轻易的通过提高租金来转嫁税收。因此商业房产必然成为调控政策下人们的宠儿。

    四、新的投资产品REITs将带来一轮全民投资商业房产的潮流

    房地产信托投资基金（REITs）是一种新的投资产品，也是海外非常流行和受欢迎的投资品种。REITs作为一种基金发行，募集广大投资者的资金，通过专业机构管理集中投资在房地产项目，房地产项目产生的收益返还给投资人。由于是采取基金形势发行，因此可以极大的降低投资门槛。REITs分为抵押型、权益型和混合型三大类。抵押型主要是投资在房地产抵押贷款上，收入来源于抵押贷款的利息。权益型主要是投资在房地产项目，收入来源于房地产项目的租金。混合型则是两种兼有。目前抵押型即将通过审批会在银行间市场发行，权益型随之而后报批，会在证券市场发行。

    权益型REITs主要将资金投资在商业地产上，例如通过经营酒店，写字楼，商铺来换取稳定的租金回报，并将回报返还给投资者。由于REITs兼有信托和基金的特点，一方面规避发起人破产清算的风险，另一方面有效的降低了投资门槛，基金买卖方便，投资透明，因此一但发行将会引起国内资金的追捧。根据海外REITs经验，其风险鉴于国债和股票之间，收益却稳高于国债，每年分红高，买卖方便，价格透明，吸引了大量的资金追捧，在美国市场，REITs产品的市值远远超过了房产上市公司的市值，因为有大量的中小散户投资者可以通过REITs用较少金额就投资到高回报的商业地产中。联想到中国目前房地产股的市值，大家可以想象将有多大的一笔资金会注入到未来的商业地产中去。对于开发商来说，REITs带来的好处也是显而易见的，可以大大增加项目的融资渠道，同时极大的缩短投资回收期，通过发行REITs不断的将前段投入部分变现收回投资。可以说REITs不仅是开发商，也是整个中国商业地产投资的助推器，将会带来一轮全民投资商业房产的潮流。

    我们该如何参与今后的商业地产投资盛宴呢？作为资金充裕的投资者来说，不妨投资大型的酒店式项目或者是写字楼项目。例如具有一些稀缺的资源如海水温泉等地区的酒店式度假项目，一般都有十余年的返租利息，再加上可以银行按揭贷款，只需要一半的首付款就可以实现投资，平时按揭可以用返租利息来偿还。对于商铺和写字楼来说，最好是投资在黄金旺地，人群密集的商业区域，例如CBD，除了租金收入外，还有巨大的升值空间。作为资金不足的投资者来说，可以考虑等权益型REITs发售后利用REITs进行投资，每年获取稳定的分红回报也是上上之策，相信这天来的不会遥远。

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