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【实操篇】地下商业规划六大难点，怎么破？
(2014-09-13 10:26:06) 点击上面↑蓝色【上海商铺】小字即可关注我们的微信公众账号，商业地产精品资讯及上海商铺租售信息每日放送！上海商铺微信ID：30359265（点击复制），欢迎点击右上角分享此文到您的朋友圈。
目前，各地掀起了开发地下商业的热潮，但同时也需要清晰的看到中国地下商业发展依然处于初步阶段，存在诸多的规划难点。
六大难点
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难点一：地下商业存在明显地域性差异，需要结合城市特征合理规划地下商业产品。
如昆明对于地下商业投资较为抵触，城市经济及商业发展程度尚无法体现出地下空间价值；
重庆由于山城地貌特征，多首层成为常态，LG层随处可见，消费者及投资者对地下商业抗性较小；
东北城市由于极端天气，地下反而可以提供恒温舒适的购物环境，推动了地下商业发展；
而轨道交通发达的上海，地下商业价值较高，商业产品与轨道交通接驳成为标配。
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难点二：地下商业选址较为严格，区域中心产品谨慎设置地下2层商业。
购物中心地下2层商业规划均体现出了高容积率的特征，高容积率土地代表着高增值预期，其区位主要聚集在城市中心或城市副中心，与轨道交通接驳、高层写字楼群稳定客群、高流动商圈区位等条件均为地下商业提供稳定客流。
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难点三：地下商业建造成本比地上建筑高，开发规模有限，影响力受到限制。
地下商业还是要和地上建筑平衡投资，整体形成磁力效应；或者有地下交通体系的支持，使人流量自然导入地下，从而形成商业需求。
由于地下商业产权模糊，缺少规范标准，导致目前地下商业产品规划较为混乱，资金来源多以散售商铺“转让经营权”收益，无法进行抵押贷款，粗款式的管理使得收益无法保证，逐步退租，最终影响地下商业档次，这也就是人和商业开发模式逐步体现出的弊端。
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难点四：地下商业产品定位同质化严重，缺少产品特色和合理业态规划，形成低端商业形象，无法提供连锁品牌运营环境。
尤其像重庆这种多中心发展的城市，每个区域均会规划一个地下商业产品，定位非常雷同，基本上均为潮流时尚定位，经营潮流服装小店铺，缺乏统一规划、统一运营，整体较为凌乱，成功地下商业产品较少。
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难点五：地下空间使人封闭感、通风不良、方向感缺失等问题，需要处理好地下空间规划，使得地下商业首层化或者地上化，让消费者更加舒适。
人们对地下空间自然产生封闭、压迫和紧张感，需注重立体规划重要性、出入口规划人性化、地下景观及环境设计、导视系统规划、与城市功能相融合等方面，从而突出地下空间带给消费者不同的体验感。
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难点六：地下商业可能会遇到大平面布局处理的难题。
大平面地下商业主要集中在市政广场地下、市民公园地下，单层面积高达4、5万平米，甚至更高7、8万平米，需要解决“采用什么样的动线形式，如何有效组织客流流转，如何最大化的发挥商业价值”等难题。
怎么破？
解决地下商业产品诸多的规划难题要点聚集在“地下商业空间布局设计规划”和“地下商业产品业态规划”两个方面。
地下商业空间布局设计规划
地下商业空间布局设计规划是为了实现地下空间的“首层化、地上化”，延续城市互动空间。涵盖立体化空间规划、主出入口规划、景观及环境规划、导视系统规划、与城市功能融合性及大空间动线处理六个方面：
1. 立体化空间规划，包括地下空间首层化处理、地下空间中庭与挑空开敞、垂直动线引导性。
① 地下空间首层化处理是标杆型购物中心产品地下商业运用最多的，首层化是指地下空间逐渐成为承载商业人流互动和情感交流的核心场所；
如成都来福士广场中庭均设置于地下，通过引入“三峡”主题，设计了巫峡、西陵峡、瞿塘峡三个中庭水景，为消费者提供了全新的感官享受；三个地下主题中庭组织各类演出活动或者促销活动，将地下空间作为人流汇集核心楼层，地下商业客流量远高于地下商业部分；其中巫峡地下一层设置购物中心固定演出舞台，365天天天都有演出活动；西陵峡、瞿塘峡地下二层设置活动舞台，组织大型互动娱乐活动或者促销活动；
如南京水游城B1设置主题景观和中心舞台，将舞台和运河水系作为“点-线”组织购物中心动线规划布局，强调休闲、舒适的购物体验，汇集人流，从而带动了地下二层商业发展；
如南京水平方借鉴南京水游城景观打造，将水景观规划至B1层，形成核心景观中庭，将人流向地下商业部分汇集；
如北京芳草地将地下二层商业彻底打开，使其成为人流汇集、营销活动、商业展览的大平台，实现首层化处理，但空间利用率较低。
② 地下空间中庭与挑空开敞是指地下空间中庭挑空设置应该相对灵活，可以采用一层至地下二层挑空、局部挑空，增强项目立体空间一体化；也可采用多种中庭挑空形式融合，如成都来福士广场、西单大悦城、北京爱情海购物中心；或者下沉空间挑空预留，如南京水游城/成都IFS/北京芳草地。
地下空间中庭挑空常见三种形式：
－B2至B1中庭挑空：需要在主入口位置设置昭示性较强的地下商业出入口，引导人流，可从地面引入自然光，提升空间舒适性，如上海K11；
－B2至F1中庭挑空：则通过一层人流的动线引导，导入地下商业空间，该方式运用的较为普遍，如西单大悦城和成都来福士广场；
－B2直接挑空至顶层：适合于体量巨大，且单层平面较大的商业旗舰或者高端类产品，体现出规模及档次的视觉冲击力，如成都IFS国金中心和上海月星环球港。
③ 垂直动线引导性
借鉴上海K11和成都IFS国金中心，在入口处可增加引导客流向下的昭示性，同时设置独立开敞空间组织垂直动线；可规划跨层电梯直接通至地下二层，增强地下二层商业通达性，同时设置动线水平贯通或者垂直连接地下车库，引导驱车客流导入；
2. 主出入口规划重点在于建筑入口空间处理，发挥其过渡、引导、疏散、诱导等作用。
入口空间在满足基本功能的基础上进行人性化设计，在入口空间处尽可能做到天然采光，配合色彩、照明、景观、家具等进行优化。
室内景观延续外部空间环境，创造类似于地面人们所熟悉的空间。
设计使空间更有生气的绿化、水池等，减弱人们从外部空间到内部空间的心理落差。
由建筑空间延伸到城市环境，与人性化维度的城市规划相协调。
3. 景观及环境规划创造良好的购物环境, 能够增强客户的消费的体验感, 有助于提升地下商业价值。
应该保证地下商业在采光、通风、舒适度等方面满足消费者的要求。
在采光方面, 要保证地下商业的光源充足,光线柔和；
在通风方面, 保证空气新鲜, 空气湿度和温度适宜, 同时还能够避免地上的车辆带来的噪音和灰尘；
在舒适度方面, 要尽量打造一些供消费者休息的场所, 让人们乐意逗留, 为地下商业带来更大的收益。
4. 导视系统规划应该遵循位置适当、连续统一的原则，为人们指明方向。
入口空间内的标示系统是指引人们在地下商业空间内辨认方向的主要依据，更是人们逆向走出地下空间到达地上目的地的导向系统。
清楚的标识系统方便人们识别和寻找目标，从而快速分散人流，减少入口空间的拥挤。
5. 与城市功能融合性要求地下商业产品结合区域城市功能特征进行相关业态规划，实现城市功能延续。
地下商业处于交通枢纽位置，消费客群体现出高流动性特征，应该体现出便利化需求的满足；
在文化地标位置则需要设置突出城市文化精髓的建筑小品或者消费者沟通的文化特色；
在市政广场、市民公园的位置，应该满足市民在休闲、社交、娱乐上的核心诉求；
6. 大空间动线处理方式核心是主题功能分区。
在清晰地主题功能分区的布局基础上，采用“环形”、“十字形”、“一字型”等多种动线形式灵活组合，表现出多主题中庭结构特征，其主题选择则与地下商业产品差异化定位相关。
如韩国Coex Mall地下商业采用“水之旅”的主题，设置8个特色场景，根据场景在商铺装修、小品设计、灯光使用、主题音乐等方面形成特色，安排不同业态并创造出富有情趣的消费体验。
地下商业产品业态规划
地下商业产品业态规划则需要体现出目的性消费驱动，符合地块价值特征的主题化定位是解决业态规划问题的有效方式之一。
地下商业可以采用主题驱动模式实现对于客流的驱动，从商业业态角度分析，地下二层商业则分为三种驱动形式——主力店驱动、品类聚焦驱动、主题馆驱动；可选择单一驱动模式，也可以采用多种驱动组合形式；
1. 超市主力店带动便利性生活及餐饮业态聚集形式
地下商业大部分均通过“超市+便利餐饮”业态组合方式进行发展，覆盖近80%左右产品，超市进入B2层商业产品较多；
－超市B2单层布局，通过大型超市进行空间去化，引导人流目的导入，其他部分均为美食聚集。如上海正大广场引入卜蜂莲花超市；
－超市地下B1 B2跨层布局，如上海虹口凯德龙之梦家乐福超市，地下二层与轨道交通直接接驳部分形成休闲餐饮、便利餐饮的聚集，形成高人气；
－精品超市单层设置，规模适中，可以作为主力业态引导客流导入，其他部分设置美食广场或者便利性餐饮聚集，如南京水游城；
2. 餐饮品类聚集驱动形式
地下商业在缺少轨道交通接驳或者主力业态带动情况下，可通过时尚餐饮聚集引导目的性消费，满足在外就餐社交、聚会需求。
－如南京水平方地下2层内部规划小店铺，引导休闲餐饮聚集区，外围规划中型店铺，引导时尚餐饮及快餐店聚集，最终实现目的性消费驱动；
－对于楼宇群型地下商业产品则注重满足商务便利餐饮需求，尤其是核心CBD区域，设置美食广场主力业态，引导其他快餐组团品牌聚集，如上海环球金融中心地下二层的美食广场业态；
3. 主题馆驱动形式
－购物主题馆：城市级商圈商业产品受益于巨大客流量，地下商业可打造购物主题馆形式，通过购物主题业态聚集效应提升地下商业租金收益，如上海K11购物中心地下商业突出日系及欧洲设计时尚品牌亮点
－美食主题馆，如上海日月光广场商场地下二层和地上一层的商铺已基本被餐饮、娱乐类业态所替代。地下二层在原先餐饮区基础上进行扩容，总面积增加了5000多平米，将打造成为一个大型台湾美食广场；
－娱乐主题馆，如韩国CoexMall大量引进了主题娱乐主力店（游艺中心、文化馆、超大屏幕电影院和水族馆）以吸引消费者，同时零售商业亦以组团形式出现（运动城和大型书店），形成核心竞争力。
4. 三种驱动组合形式
如成都IFS国金中心结合了主力店驱动、品类聚集、主题娱乐三种驱动形式，最终实现地下二层高效运营，其地下二层引入Great高端精品超市主力业态，规划“创意生活”和“潮流时尚”品类聚集，且将大型冰场业态设置于地下二层（地下一二层挑空的冰悦冰场），从而带动儿童业态发展。
我国地下商业开发的热潮已经到来，建设地下商业，利用城市立体空间缓解地上压力，也是未来商业地产的大势所趋。
巨大机遇同时也面临着挑战，必须清楚地看到地下商业规划仍存在诸多的规划难点，开放商需注重“空间布局设计规划”和“地下商业产品业态规划”两个核心方面，从而进一步推动城市商业升级，为城市的现代化发展助力！
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