“在五大商圈中，徐家汇商铺的月租金和出租率都高于淮海路，投资徐家汇商铺的回报十分丰厚。”中原地产商铺部经理陶闳对记者表示，在轨道交通4号线通车后徐家汇地区的人流量已经有所增加，预计9号线通车后人流量会进一步增加，该板块的商铺生意将会迎来新的高峰。

    天钥桥路一铺难求

    戴德梁行今年第二季度的上海商业地产市场报告显示，徐家汇租金价格有进一步上涨的趋势。在南京东路、南京西路、淮海路、陆家嘴、徐家汇五个商圈中，徐家汇商铺月租金高达15000元/平方米，仅次于南京西路的16000元/平方米；出租率高于淮海路，接近98%。

    “现在天钥桥路的铺子和三年前完全不一样，已经火起来了。”美联物业商业部副经理娄锋告诉记者，现在一间400平方米的沿街铺子，一楼日租金在26～30元/平方米，二楼日租金在15元/平方米。转让费一般在50万元～150万元不等，视朝向、装修及地段而定。“天钥桥路的商铺现在基本是卖方市场，‘一铺难求’一点都不夸张。”

    日前一位黄先生通过合富辉煌转让一间天钥桥路的商铺，使用面积15平方米（建筑面积19平方米），9月12日在网上挂出来，第二天就成交了：转让费8万元，日租金超过60元/平方米，年租金约45万元，租期3年。

    “现在天钥桥路300平方米左右的铺子仅转让费就要120万元；一间400平方米的铺子年租金低于200万元根本别想租到。”合富辉煌商铺组朱先生表示，如果想在天钥桥路做餐饮，即使愿意支付高租金，如果没有好的品牌，想进大商场也是没有可能的。

    以永新城为例，该商场日租金最低15元/平方米，最高达40元/平方米。“如果品牌好，15元租金也可以进去；如果没有品牌，40元日租金也不一定能进去。”朱先生表示。

    商铺价格比住宅还低

    徐家汇的商铺不但成为商户眼中的香饽饽，也很自然地成为地产商眼中的金蛋。

    永新城、嘉汇国际等都是只租不售的物业。“这样好的地段只租不售很正常。”娄锋表示。

    按照通常的估算，写字楼与同地段的住宅可以有1.5～2倍的差价；如果商业氛围足够好，商铺与住宅的差距会更大。

    “现在徐家汇很多商铺的市场价格与实际价格不符，价格被低估使很多发展商都不愿意拿出来卖。”陶闳说。记者从佑威地产得到的数据显示，目前投资者从地产商手中买到的商铺价格在18000～33000元/平方米。虹桥乐庭于7月底成交一套约340平方米的商铺单价约29300元/平方米，总价997万元。而虹桥乐庭今年7月最后一批住宅房源均价在30000元/平方米左右。

    “徐家汇板块商铺每年租金的涨幅大约12%，这种收益的增长到目前为止还没有减弱的迹象。”陶闳认为，既然住宅和商铺的价格一定程度上倒挂，而商铺有着更为稳定和持久的收益，就很容易理解为什么现在很多地产商持有而不出售商铺了。“除非投资者与地产商有很好的关系才能买到成熟地段的铺子。”

    漕溪北路行情远逊

    徐家汇板块商铺的行情并不均衡。天钥桥路沿线一铺难求，但相邻的漕溪北路商铺却没那么火热。

    “徐家汇的天钥桥路、宜山路、华山路几个地段业态有所不同。不同区域的商铺针对的消费人群不同。”五合智库（上海）副总经理蔡文韬告诉记者，亚都国际名园商铺目前报价约6万～7万元/平方米，一般5万元/平方米可以成交。亚都国际名园400平方米商铺月租金300元/平方米，月总租金12万元。该楼盘目前的日租金水平还不到相邻天钥桥路的1/5，目前天钥桥路二手商铺的售价在8万～10万元/平方米，高出漕溪北路商铺约3万元/平方米。

    “同样是在徐家汇，漕溪北路上亚都国际的铺子就火不起来。”刘初鄂表示，判断商铺的关键在于看这个地段的需求和业态群。

    “投资该板块的铺子一定要注意业态的分布。”蔡文韬表示，核心商圈不一定就都是好机会。

    漕溪北路是沿街商铺，这条路上多是过往人群。从消费行为角度看，逛街有连贯性，但漕溪路的路面太宽，阻断了人群。从人流方向看，在漕溪北路的人群多数是由南向北，即从万体馆向徐家汇方向而进行的。由于离徐家汇核心商业中心过近，漕溪北路上的商铺定位不很明确，有电脑产品、服装、快餐及零售商店等多种业态，缺乏核心的消费概念。如果这种定位和业态不改变，该地段将难以吸引到足够多的客群。

    宜山路、华山路前景看好

    “没有足够的人流量，就影响到商品的成交率。铺子的价格上不去，也就不是什么潜力地段了。”刘初鄂认为。

    可能的潜力地段在哪里呢？娄锋认为潜力地段可能在宜山路、华山路。

    徐家汇吸引的人群多数是20～30岁的年轻人，天钥桥路主打餐饮牌，餐馆、休闲服装成为最有竞争力的业态；宜山路沿线则一直以建材、装潢市场为主，服装、娱乐业态未形成有影响力的气候。

    娄锋表示，宜山路正在主打居家概念，以装修、家居等传统产业为依托，而玩具、娱乐、儿童服饰等业态较有发展前景。虽然现在该地段看上去不是很好，但9号线通车以后，交通和街面状况可能会进一步改善。

    华山路的人群有相当一部分是交大的创业者，他们的事业刚刚起步，消费能力较有限，工作节奏较快，因此在该区域做快餐和西式餐厅及与低成本的商务配套相适应的业态会有较大发展前景。

    “我们的调查显示，在华山路、广元路周边300～500平方米的铺子比较适合商务餐及咖啡厅等。”蔡文韬表示，在单位时间和面积内餐饮对铺面的使用效率更高些，因此在该地段餐饮单位面积的收益率一般高于服装、电脑产品的经营面铺。