■冯海宁

　　就在国内房地产市场一片低迷之时，外资已悄然游入。记者日前获悉，摩根士丹利正准备投资100亿元，继续投入中国房地产市场（9月1日《北京商报》）。另据《广州日报》报道，众多外资通过变换渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法，加速进入中国房地产业。这是一个值得警惕的信号。在房价理性

回归的路上，外资无疑成了“拦路虎”，如果不及时加以监测和限制，外资很可能抵消国家对房地产调控的效果，使得房价尚未回归到位就开始反弹，中国楼市又陷入新一轮的疯狂行情。来自国家统计局的信息显示，“国房景气指数”已连续8个月环比呈现回落态势，70个大中城市房价同比涨幅继续下行。可以说，这一结果来之不易，为之付出了很大的代价，既有行政成本，也有民生成本。然而，外资的不断“抄底”，让中国楼市变得更加复杂和难以调控。如果外资加速进入中国，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性就受到很大的制约，因此，有关方面要格外警惕外资对中国楼市的冲击，一方面要分析外资进入中国楼市的原因，拿出针对性的调控办法；另一方面，要检讨我们自己的“限外令”存在哪些漏洞。

　　外资之所以看好中国楼市，一方面是全球经济出现衰退迹象，欧美发达国家尤其明显，国际资金就需要寻找新的赢利渠道；另一方面是欧美楼市持续恶化，尤其是次债风波又加快了恶化的速度。标准普尔/Case-Shiller房价指数显示，美国房价今年一季度同比下跌14%，较2006年的峰值下跌逾16%。

　　尽管中国楼市目前一片低迷，但城市化进程加速、经济成长性等利好因素，这些都给了外资信心。尤其是，房价不断走低、开发商资金链持续紧张，就给了外资进入的最佳时机，无论是拿地、物业收购，还是兼并中小企业，成本都是最低的。

　　虽然国家对外资进入国内楼市有很多限制，并已出台了 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》等“限外令”，但这些措施依然难挡外资的投资热情。原因是，“限外令”对个人投资控制较严，但对机构投资控制较松；对外资直接投资房地产行业有诸多限制，但对于收购房地产项目股权却没有限定。加之，中国房地产的投资回报对外资有很大的吸引力，外资就通过各种渠道源源不断进入中国楼市。

　　基于种种忧虑，笔者认为急需完善相关监管制度，严密监控楼市的外资流向，防止外资炒热中国楼市。要特别警惕两个方面：一要防止外资介入后逐步垄断市场；二要防止一些进入二三线城市的外资，以零成本或超低的成本拿地或收购。总之，要避免外资对中国楼市的恶意炒作，还要避免民众陷入因外资而导致的房价恐慌。