上周我一个人到千盛百货顶层去看一场叫《奇幻森林》的电影，因为有大约近一年时间没有光顾过那里了，所以为楼上的经营业态感到吃惊——上面餐饮占据的很大的空间，而东边部分则被分割成为一个个小的电影放映厅，看到的情景是不论是餐饮还是影院，虽然没有像一线城市那样火爆到需要排长队那样的状况，从上座率来看生意还是不错的。

       本月初，我和当地的一个开发公司的朋友到深圳去考察一个基金公司，由于该公司在深圳高大上的京基100楼上办公，我们在晚上吃饭时间也就选择在该大厦的附楼的商业卖场去吃饭，同行的小伙伴问我吃什么，打开地图搜索一下：看到楼上有外婆家。我问同行的小伙伴，外婆家吃过吗？他说没有，于是决定就去吃外婆家。

       然而事与愿违，当晚在外婆家排队等待吃饭的吃货们多到起码需要等待一个小时以上才能排到队，于是我们选择了其它餐食来解决饥肠辘辘的胃。

       第二天原本计划下午和深圳的一个哥们见面聊一下一个佛山项目长租公寓合作的事情，结果那个哥们说下午有其它事情需要办，说中午一起吃饭吧，边吃饭边聊。当时我恰好在万象城那里瞎逛，于是就对深圳的朋友说：中午就在万象城吧！手机通过高德地图搜附近，上面显示在万象城上面有绿茶餐厅。于是和本地的小伙伴及深圳的朋友就在万象城四楼的绿茶餐厅里变成午饭边谈一些事宜。

      环境优雅，装修独特，价廉物美的绿茶餐厅和外婆家一样都是杭帮菜，并且都是走出浙江的口碑非常好的杭帮菜，我们三个人只吃了180元。想想吧，那里是深圳，吃饭的地方是高大上的万象城！

       国内卖场，尤其是原来的百货大楼引进餐饮业态据国内第一家百盛——北京西单百盛的第一任总经理陈宏先生讲，他们在本世纪初就在百盛引进了餐饮业态，当时他要引进时无论是中方还是马来西亚方面的出资人都是竭力反对的。

       2013年我在看过广州太古汇的方所之后，对郑州最大的写字楼开发企业的品牌总监说：你们的写字楼不是太好，原因是你们写字楼周边没有吃饭的地方，不要看那些整天穿着高跟鞋嘚嘚地趾高气扬的女白领们个个面貌光鲜，但是她们很多人的午饭都是垃圾食品，另外尤其是是大夏天和冬天，她们需要踩着高跟鞋走很远的路才能吃到饭。而你们写字楼上根本没有可以吃的。他说确实如此，因为我们老板是从银行出来的，所以我们的裙楼只出售或者租给银行，其它没有。我说其实你们根本没有从客户的需求出发，是完全按照老板的意志行事。写字楼要以在楼内工作的人为服务对象，既要服务于他们的工作，也要服务于他们的生活：比方说简餐、健身房、美容院、足疗馆、咖啡馆（现在很多创客咖啡都是这样的），甚至高层还可以有一部分高档服务公寓。他说这在他们老板眼里绝对不可能。

       逛过北京富力商城的人也许会注意到这个商城与其它商业卖场不一样的地方，就是在那里几乎每一次层都会有饮吧、甜品站、餐饮。这是区别于其它卖场把餐饮业及影院集中到顶层的一个显著特点，后来我认真观察了一下那里的餐饮业态与每个楼层商品陈列的关系，发现其实那里的餐饮业不是随意安置的，而是经过悉心布局的，因为那些餐饮的品类的消费对象都是和该层楼陈列商品的消费者同属一类的，比方在儿童商品陈列区域，布局的是儿童喜欢的餐饮，而在快时尚区域，则是以“麻辣火锅、一茶一坐等这样适合90后消费的餐饮品牌。足见布局的精心。

      无论是深圳的京基100的裙楼、深圳万象城的还是北京百盛、富力商城这些地方的安排的餐饮业态目的只有一个——满足在楼上购物或者周边办公及办事人员餐饮需求，一切以客户的需求为出发点来 

      去年当地的一个商业街的客户集体堵了沙河上的一座桥。原因是商户每月的盈利不足以支付需要承担的租金，这样的结果是商户大面积亏损，引发了对于租金的不满。租金贵或者便宜衡量的标准不是每月每平方米租金的多寡，而是商户每月收入的扣减成本之后的数据是正还是负，这个数据的大小。那里出现问题的原委是商业空间及卖场需要培育，而培育是需要时间的，但是同时一个商业街区的坪效还由居住在周围人员的收入水平及社会阶层决定。在那样一个位置，开发商通过前期的策划及炒作，把商业地产的售价销售的非常高而导致租金过高，而现实是周边第一是居住人尚少，同时高收入阶层不足，在这样情况下商户盈利的能力显然不足，这样势必会引发商户的不满。

     商业地产发展到今天，不再是一卖了之能够的时代，没有统一经营的商业不再是一铺养三代的聚宝盆，而是会变成一堆臭狗屎，这样的例子在我们的身边比比皆是。

      对于投资型商业地产产品，无论是卖场的分割商铺、独立商铺、还是写字楼、公寓。所有这些需要靠经营才能保值增值的物业产品，开发商在设计之初就要事先考虑好未来如何运营，挑选符合项目的运营管理团队对于未来运营是十分重要的，没有运营的商业除了坑投资者以外，开发商的商誉同样会受到伤害。

      商业项目建成交付仅仅是开始，而运营才是王道，没有运营或者即使有运营，但运营团队烂的商业只能是一堆臭狗屎。