在这次会议的报告中有多个方面都在指向去库存：

重大利好政策出台

        1、减税、降低融资成本；

   2、去库存：1）要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。2）要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。3）要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。4）要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

降成本是关键

先看第一条是非常明确的“要降低企业税费负担，进一步正税清费，清理各种不合理收费，营造公平的税负环境，研究降低制造业增值税税率。要降低社会保险费，研究精简归并“五险一金”。要降低企业财务成本，金融部门要创造利率正常化的政策环境，为实体经济让利”但就房地产企业缴纳的税率在实际房价实际成交总额接近11%，如果这一块的税费能够降下来的话，那么房价就会有一定的降幅，另外是企业的融资成本，尤其是中小的房地产公司，是很难从银行拿到正常利率的贷款的，一般的融资成本都在15-25%之间，有时会更高，从去年在全国各地普遍出现的投资担保公司出现挤兑、垮台、跑路现象不能不说和这些企业把钱放给中小房地开发商有关，楼市，尤其是三四线城市楼市低迷（单个项目成交量下滑，整体销售面积还在继续上升）导致部分项目资金量断裂而出现严重的三角债甚至多角债（开发商、建筑公司、劳务公司、农民工、原材料供应商、建筑材料生产商）从而引发了投资担保公司破产的案例到处存在。

如果政府真能够在将成本上做下足功夫，确实能够给房地产企业减少成本，这样就会降低售价，延缓房价上涨速度。 

四项措施有助于去化库存

在这次中央经济工作会议报告中，有四条措施来力保去库存效果

户籍改革消除身份歧视是创举

户籍一直中国几千年来，尤其是建国后限制人口自由流动的阻隔，因为户籍带有着诸多的东西在里面，比方说学区、比方说医疗、比方说高考分数、比方说公务员招考等。

这次在解决去库存上首先提到的是户籍与城镇化，户籍对于大多数人来说已经不算什么了。在三四线城市早就是购房入户，而现实是即使这样，三四线城市新晋的城市人口，尤其是农村户籍的人口是不愿意把农村户口转到城市的，因为新晋城市人口首先考虑的是在城市有一套房子就行了，至于学区房什么的在不在首先考虑之列，因为他们认为无论如何城市的学校总比农村的强，所以让购买三四线房子的农村户籍农民迁移户籍，如果没有相应的补助政策的话他们不愿意迁移，这是因为以下几个因素：1）学区房不那么重要；2）医疗保险现在新农合也可以，并且缴费少；3）养老金这方面现在普遍能够实现，无论是在企业上班，个体工商户还是灵活就业人员都能够通过合适途径缴纳社保，所以这点不用担心；4）农村户口从趋势看含金量在不断攀升。而对于广大农民来说在一二线城市几乎买不起房子（当然西部城市除外）即使在中西部城市如果能够买起房子的话，就像在三四线城市一样，他们也未必愿意转户口；至于一线城市来说，农民工在那里买起房子的几率几乎为零，所以对于农民工来说户籍不户籍的意义不大，户籍重大的其实是在四个一线城市工作的大学毕业生们，户籍对他们才有意义，至于说二线城市，现在应该没有问题，就剩下一线城市了，北京即便是放开户籍，其实也不会全国人民都把户口迁移过去的，四个一线城市完全可以按照购房面积和购房总价两个指标制定买房入户的政策，没有那么可怕。在三四线城市户籍对于去库存几乎没有任何意义，甚至是绝大部分的二线城市，户籍改革能够促进销售的意义真心不是太大。对于去库存和户籍改革的关系慢慢实践起来就会明白，户籍放开不可怕。 

建立自有房和租房双重住房机制

过去我们的所以制度与社会舆论所指向的都是住在自己的房子里面才能直起腰版，而租房子肯定不能说是一个失败者起码不是成功者，所以才会有丈母娘推高房价一说。

而在以前的租房中是有限制性条款的，非户籍人士是没有资格申请租住公租房及廉租房的，而这次会议上不但把住房保障机制租房放到和购房同等重要的位置，而且还把非户籍人士租赁公租房列到和户籍人士一样的地位，这是逐步和国际社会接轨的节凑。香港，尤其是新加坡租房者所占据的比例是远远高于购房者的比例的，即便是在经济高度发达令人羡慕的美国其自有住房率一直没有超过72%，从2008年金融危机之后自有住房率一直一直徘徊在66-69%之间。

另外不但要在制度上保障非户籍人士与户籍人士有同等的待遇购房和租到公租房，同时要逐步引导人们的消费理念和对一个人价值的判断，不能再以一个人在一个城市没有房子就低人一等的价值观

在四个一线城市房价还会继续上涨，整个房价看似增长缓慢，其实是很高的，因为城市一直在向往摊大饼，核心区域已经没有土地可供开发商，像北京二环以内的新增住宅几乎为零，即便是是三环内也是很少的，并且北京还在制定核心区人口外迁计划，如果单以三环或者四环以内房价来衡量的话，其实北京的房价上涨幅度远远高于统计部门给出的数据，这就是大家感觉到房价上涨很多而政府公布的数据却不高的原因。

正是由于一线城市房价增长过快，而在一线城市的绝大多数人是买不起房子的，所以租房市场越来越大，以上海为例，过去五年城市人口增加了五百多万，而每年的租房金额在8000亿元以上，每天大约有5.5万人在租房，这是一个巨大的市场。

正是这样所以这个导向会加大中心城市的聚集效应，使得资源更加的集中，这更有助于一二线城市房地产的去化。

鼓励投资购房会快速加快去化

这条是今年经济工作会议对房地产最大的利好，它对房地产去库存的利好程度会远远高于减免税收，降低成本以及户籍改革。

这条把争论了多年的房屋是居住品和投资品的争论可以画上休止符了。真正恢复房地产的居住与投资属性，就像黄金天然就有投资属性一样，房屋因其固定和土地级差地租效应而会产生不同的价格，房屋既是消费品，同时又是投资品，不但有居住功能，同时具有投资属性，这个在过去买过多套房子的人都会深有感触。

  如果从对社会贡献来说，其实一个人持有的房子越多其实他对社会的贡献越大，原因是这些房子在生产过程中消费了诸多的建筑材料，提供了就业，提供了税收，同时给买不起房子的人提供了居住空间。但是在过去投资购房不但不受到尊重，而且在政策上限制，金融方面不支持，社会舆论上鄙视甚至是把他们当做房价猛涨的元凶。现在好了，经济工作会议明确提出要鼓励个人和机构投资购房。 

在一二线城市农民工是买不起房子的，所以即便是放开户籍，那么对于去化库存也是杯水车薪，那些人才有能力买房，就是那些投资者，原来是打击投资的者——限购限贷。

打击投资带来的恶果是显而易见的——库存增加加快，市场上可供出租房源减少，租金上涨过快，租房者生活水平降低或者花在路程上的时间成本大增，生活品质降低！现在好了鼓励投资，世道颠倒过来了。

我们不排除未来一些房地产开发企业会在政策支持下，其建设的房屋完全自持，而通过证券化的方法回收成本后自己或者委托专业的运营机构专业租赁这些房屋。这一天也许不远。针对这一有可能实现的趋势，未来存量房方向的信托、基金、证券化极有可能是一个非常大的市场。要远远大于现在的按揭资金规模。想想这个市场是非常可怕的。

 而行文至此我再次想到了中国平安、想到了平安好房、想到了安安租。如果从中央经济会议的这段表述看，平安好房虽然走在了前面，但是就平安好房目前推出的金融产品来说与中央的精神还有巨大的差异，中央精神所带来的巨大的市场是现在平安好房的产品远远没有办法覆盖的，今后大家的注意力也许应该盯在存量市场上。这也无怪乎吴晓波说：房地产下半场——中国平安！

    这一经济指导方针所带来的巨大力量是现在我们无法想象的，它也许会带来整个房地产开发商模式的变革，也会由现在单一的销售型，转化到：销售、持有、证券化、多产权并存的方向（开发商持有部分产权、居住者持有部分产权、运营者持有部分、基金公司持有部分）甚至是其它方式。总之无限可能会打开！大家可以展开想象的翅膀尽情想象吧！

市场加速整合，取消不符合市场的羁绊

在这条中，我看到很多人把重点放到了“鼓励开发商降价”，根据我16年房地产从业经验来看，这句话等于没有说。你鼓励开发商降价它就降价了，如果市场好的话，你鼓励没有用，那边房价一直上涨，这边你让开发商降价？谁听你的！如果开发商需要降价（当然原因多种）你不鼓励它照样会降价，比方说2008年万科率先在南京降价，当地物价和房管部门以扰乱市场秩序的名义给出4000万的罚单，即便是那样，万科照样降价。随后而来的全国降价潮蜂拥而至，不但没有鼓励罚款都阻止不了企业降价。

今年深圳房价上涨40%以上，你在第三季告诉开发商你们降价吧？开发商问：我们降多少？你给多少补助。没有补助情况下你的鼓励有意义吗？

好了放下这条不说了，讨论起来也没有多少意义。鼓励降价等于废话一句！该降时不鼓励也会降，不该降价时鼓励也没有用！

加速市场整合这个是必然，是市场规律，在三四线城市今明两年开发商起码死掉四分之一甚至更多，市场的力量是巨大的。通过市场就可以整合，在市场整体不好的情况下，大的开发商会发展更快，中间部分开发商要么上升，要么沉寂，而那些小开发商只有部分小而美的做情怀的可能生产，大部分都要歇菜！

取消过时的限制性措施，这个很重要，我的判断是即便是四个一线城市不完全取消限购极有可能放松限购的条件，比方说北京把五年改为一年。同时限贷方面放松的可能性极大，原来三套房不贷款的限制极可能取消，不取消的话就不能满足“鼓励个人和机构投资购库存商品房”，甚至在利率方面做到一视同仁。如果真是做到这点话，那么对于去库存的作用是巨大的。

总结一下就是：1）一线城市最少会放松限购的条件；2）放开限贷，无论第几套房子一视同仁都能贷款；3）利率上不再上浮，和首套房利率一样甚至是购房越多，利率越低；4）税费一样，不再采取现在的二套房税率是4%的做法，一律把税费调整到2%。

综合上述分析，这次中央经济工作会议对房地产业做出的政策导向是历史性的突破，这个突破极有可能改变人们的购房观念、房地产开发模式、为存量房证券化奠定基础、为存量房运营出台一系列的政策措施，对于整个房地产业的影响是巨大和深远的，同时还会影响到金融政策、资本市场等。绝对是划时代的，不比当年开始按揭购房影响意义小。

（王毅敏：17年房地产营销经验、3年服务公寓市场开发经验、新浪微博签约自媒体作者、多家房地产媒体专栏作者，合作及约稿：814019296@qq.com)