上周末酝酿已久的本地救市政策终于在开发商望眼欲穿的情况下于9月16日政府正式盖章发文，就此上周末开发商朋友沉浸在幸福的喜悦之中。

与这个文件低调被流出来的是本地的带头大哥——昌建地产高调举行“昌建购房节”不但从外地弄了几辆双层的观光大巴车、弄了若干洋妞、还到街上散发红包，他们自己说“交通瘫痪”，盛大的仪式之后是高调出街的喧闹，至于说房子能够卖出去多少那是另外的事情，但是几十万块是花出去了。

昌建缘何举行这样的活动？原因很简单——他们房子也卖得不好，卖得好的话谁也不会挖空心思搞这些活动来吸引眼球了。

形势不好是整个市场的事情，不是一两家房地产开发商的事情，整个的销售形势不好势必会影响到诸多的方面，房地产行业牵涉面广基本上大家都是知道的，那么政府现在出台政策来救市说明政府也着急，急什么？

一是急房地产形势不好，开发商卖出的房子不多政府税收得不到保障；

二是有些开发商因为资金紧张而停止施工，这个已经不再是政府税收的问题了，带来了一系列的社会问题：1）拖欠工程款，造成三角债，企业信誉受到伤害；2）拖欠农民工工资，农民工维权，形成社会不稳定因素；3）房子晚交工，影响购房者及时收房给购房者带来诸多麻烦，购房者需要维权而出现上访、堵路现象，购房者家庭矛盾出现；4）房子没有按照交付而会影响到相关行业的产品销售及就业。

三是政府在新的土地出让方面会遭到流拍而影响财政收入。

正是在这样的情况下下政府出台了“支持住宅消费促进房地产健康发展”的9.16文件。

上述我们分析了促成这个文件出台的原因，那么我们现在分析一下这个文件所能起到的作用。

上文已提到上周在微信朋友圈里面房地产从业者都在转发这个文件足见这个文件是有利于开发商销售房屋的。其实政府从各个方面权衡利弊之后现在才出台这样的文件是有些晚了，房地产形势不好是从2013年11月份就开始的，虽然在此之后中央政府从限购限贷，二手房交易税收等方面出台了一系列相关政策，但是这些政策对于一线城市的影响巨大，部分二线城市也深受其益，但以我市为代表的三四线城市影响不大，或者说影响是微乎其微的。而笔者在去年上半年曾经向相关部门建议过出台相关政策鼓励购房，并且从2013年下半年笔者一直在本报发表文章提醒政府及房地产开发商我市房地产业存在的隐患，至于说政策缘何至今才出当然是有诸多原因的。

过去的事情就不再提了，毕竟现在出来了，有总比没有强吧！

那么出台这样的政策有什么益处哪？

这个政策的利好是多方面的，首先我们就第一条来说起码对四个方面都有益处：

开发商层面：能够帮助去化房子，缓解资金压力，使工程能够顺利进行。笔者观察在我市现在已经有多个工地停工时间在半年左右，停工造成的影响是显而易见的。但是指望这个政策能够使得房子的销售立马火爆起来也不现实，从18号文件流出来到笔者在写这篇文章的20号晚上，就笔者咨询几个项目的销售人员反馈的情况来看，效果几乎没有，原因很简单，没有相关的实施细则，房地产开发商公司也不知道购房者如何获得每平方米200元的政府补贴，需要填报什么样的表格，手续都有哪些？什么时间？到那个部门来领取这样的补贴？这是其一，因为具体办法没有，所以说购房者不会闻风而动。其次是必须有购房需求且具备有支付首付款能力的人才会能够享受到这样的待遇，如果你不买房子，那么这样的待遇你是享受不到，另外一方面是我市的购房者群体已经发生了变化：去年上半年统计资料显示建成区内的市民（包含都市村庄的）购买房屋的比例不足18%，四区的农村超过35%，舞阳占到近18%，临颍不到9%，其余是外地的，所以这个信息传播还需要时间。故而几天时间不会出现很明显的好转。

购房者层面：对于刚需的购房者来说，这个绝对是有百利而无一害的事情，每平方米政府补助200元（2016年2月29日前）这个绝对是好事，等于一套房子白捡两万左右，今年上半年我市一手房平均成交均价不足3800元，一平方米优惠200元等于优惠五个多点，尤其是召陵区和城市边缘地方的房子，优惠幅度已经接近7个点，这对购房者来说等于政府替购房者置办了全套的家电，是一件得民心的好事，所以这既能够帮助那么还在犹豫的购房者及早做出决定，同时也会督促一些计划明后年准备购房的人提前入市。以享受政府的优惠政策。

政府层面：看似政府拿出来一些财政资金来补贴购房者，政府做出了牺牲，而其实政府依然是这项政策的最大受益者：1）假定享受这个政策的销售面积有100万平方米，有60万平方米享受每平方米200元补贴，那么政府需要补贴1.2亿元，40万平方米享受每平方米100元补贴的话政府需要支出0.4亿元，合计政府需要支出1.6亿元，而这100万平方米政府能够收到的房地产开发税及建筑相关税收在5亿元左右，而同时开发商销售形势变好之后才会有能力拿地，政府才能出让新的土地；2）解决企业之间的三角债；3）化解社会矛盾；4）促进下游产业发展；5）增加就业机会。

相关产业：房地产牵涉到四五十个产业，与此直接相关的行业有建筑、装饰装修、建材及装饰材料、家居及家电、花卉等，而购买新房结婚的人也会带动诸如餐饮、酒水、婚庆等行业的发展。

社会公众：不购买房屋的人也许会和房地产相关产业的人有关联，比方就业，比方这些行业从业者的其它消费行业，即使和这些行业不相干，但是房地产健康发展也会带来政府税收增加，而政府在城市环境方面的投入会增加从而使得我们的生活环境更加的优美。同时没有农民工因为建筑商拖欠工程款而堵路的话大家出行也顺畅。

这是第一条政策所能带给大家的这么多的好处。

第二条其实原来就一直这样执行，所以说这个事情意义不大；第六条比较好，好的原因是一些新开发商区域，比方说召陵那里，西城区、淞江新区那里虽然已经开发多年，但是相关学校，尤其是小学和初中都不完善，前段时间淞江新区那里某个知名楼盘有业主还发微信说售楼员忽悠他们说可以上漯河小学，其实不能，因为购房者不愿意让孩子上五里庙小学。但是这项政策的见效起码是两年以后的事情，暂时对于项目销售作用不大。这个是对以后的城市配套的作用，对今明两年的销售意义不大。

第四、第五两条作用是一样的——去库存，减增量。这项政策其实在文件没有出台之前已经开始实施了，在今年从上半年开始政府利用中央和地方保障性住房建设资金，积极和开发商协商，通过公开、公正、公平的原则收购了3800套的在建——已经封顶的商品房，按照每套平均面积100平方米计算，就有38万平方米，投入资金超过十亿元，目前到位资金也在6亿元左右，这一方面缓解了开发商资金紧张问题，同时又避免了现在保障性住房普遍位置较偏的问题，同时也为公共租赁住房快速投入使用争取了时间。

同时这个文件上又增加了货币补偿的方向，这其实是一个两难的问题，按照我市现在的一般都市村庄安置补偿办法：每户安置两套房子，计200平方米，另外需要补偿现金20-40万，我们以一个1000户的都市村庄来计算一下开发商的现金投入，按照现在的补偿安置办法，开发商的两套200平方米的房子是需要在三到四年时间完成的，所以不是拆迁前的投入，那么需要支付的是每户20—40万的现金补偿，如果开发商先拆迁三分之一户，按照每户30万计算的话，需要的补偿资金是30万X333（户）=9990万元，如果一次拆迁完则需要30X1000=30000万，也就是三亿元资金，目前就本地开发商来说，没有任何一家公司可以拿出来的。所以需要分步实施。这是假定就地上楼现金补偿。如果不是就地上楼，全部现金补偿的话，我们再来算个账：现金补偿这块是不变的，那么每户200平方米的房子按照每平方米补助现金3000元的话，每户另外需要补助现金60万元，这样还是按照上述办法的话，开发商需要的现金数额分别是29970万元、90000万元。我们看看一个一千户的都市村庄假定所有人都不要房子全部现金补偿的话，开发商即使首期拆三分之一，那么仅仅现金补偿需要约三亿元，再加上需要办理其他手续和施工，没有五亿资金是没有办法开发的，不要说全部拆迁完需要九亿资金了。现在本地开发商能够在半月内拿出来一亿元的有几个？所以看似很美好的现金补偿办法其实对于开发商来说意义不大。同时每平方米补偿3000元被拆迁户未必愿意，因为他们根本在市场上买不到房子，像小李庄、丁湾这样的地方，未来能够5000元买到已经不错了。那些村民不会要现金补偿的，即使愿意要开发商也给不起！这条看上去很美，其实在实施过程中就会发现根本执行不下去！

第三条是雪中送炭的事情，不是锦上添花。就要是为那些信誉好，同时其资产又够偿还欠下的工程款的那些企业救急用的，这个仅仅是暂时缓解一下企业资金危机，不是长效机制，也不是解决市场供需平衡的机制，是缓解企业之间——开发商、建筑商、原材料供应商之间矛盾；开发商、购房者之间矛盾的措施，是避免矛盾激化的措施，是维系社会和谐的解压阀。

整体而言这次政策的出台都是为了缓解燃眉之急的，在短期（一年内）有作用，对于房地产的长期稳定发展意义不是太大。原因是造成我市——其实是大部分的三四线城市房地产现状的原因是供需失衡，现在大部分三四线城市库存量（已经完工未售出部分、正在施工未售出部分、已经批准建设尚未施工部分）一般都在三到五年，我市的按照这样的指标衡量的话也在三年以上，现在即使能够消化一些房子，暂时缓解一下开发商资金的困难，但是长期存在的内生性需要不足（本地购房者比例极小——上文提到去年我市市区购房者比例不足18%），新晋城市购房群体整体经济实力较弱，更多是首次进入城市的县区农民（四区农村购房群体去年占35%，如果加上舞阳18%、临颍9%的中的农民及周边西华、西平、商水等地购房者的农村户籍，整体农村购房者所占比重应在60%左右），这些购房群体是区别于城市的购房群体的。

我市现在的房地产市场的矛盾是——供应量的严重过剩与市区购房者的严重不足，农村购房群体和现有房屋销售政策之间的矛盾，以及异地置业之后不能在我市就业或者是即便是能够就业但是收入水平不能满足他们的日常消费。这个矛盾是在本地工作生活三年以上的人需要购买房子的人少至又少，而大量的在本地购买房屋的人在本地没有工作机会，很多人是在一线城市或者沿海发达城市及其它城市工作，而在本地置业，这样长期的两地奔波是阻碍后来者购买的一个重要原因。

要是我市房地产能够长期稳定持续的发展，方法只有两个：一是控制总量，限制供应量无节制的投放：1）控制土地出让量；2）有计划有步骤地实施都市村庄改造，不能一窝蜂都上，拆迁那么多房子，不要说没有能力马上都建起了，即使都建起来了，市场上没有那么大的需求量，你房子卖不出去，最后烂摊子还得政府收拾。引进的外资还会抱怨政府不守信；3）控制施工量，要有秩序地实施开发，一窝蜂的结果必然是大家日子都不好过，而且企业无法获得合理利润，甚至造成社会不稳定因素。二是增加有效需要：在供应量不变的情况下，如果需求增加那么供需矛盾照样可以解决，在此建议：1）制定更加有利于农民进城的优惠政策，学习四川成都做法，积极探讨宅基地置换城市住房的政策；2）制定吸引周边地域异地置业政策，区别对待，使得周边周口、驻马店、许昌、平顶山甚至南阳区域的人士到本地置业；3）积极探索开发度假养老地产，利用本地交通、城市环境优势吸引全省，尤其是豫南区域人士到漯河周末购物、度假、养老，利用第一人民医院优势，发展大健康产业，出台政策，把医养结合的养生养老模式发展起来；4）积极招商引资，吸引大型企业进入，增加就业机会，吸引更多人士在本地就业，进而促进房地产长期稳定发展。从根本上改变现有的供需状况，这才是长久之计。

总之，本次出台的政策仅仅是暂时的缓解政策，是雪中送炭的一时之策，不是长治久安。开发商不能因为今后几个房子卖的稍微好一些就头脑发热，盲目新增加过多的施工面积，如果意识不到这一点的话，那么会埋下更大的危机。而下次危机就不是现在这么简单了，就像本次的危机要远远严重于2008年的危机一样。

任何的盲目乐观都是隐患，希望能够谨记！无论是开发商还是政府都是一样的！