上周和业内的一个朋友一起喝茶时间，他说某个开发商占地300多亩的项目还有另外一个项目已经卖给外地人了。他说这话的时间我一点都不惊讶，原因是其实早在今年四月份，郑州某个银团机构向我咨询该项目情况，他说该项目准备向他们贷款3亿元，年化成本20%，他问我怎么样？他们的风险如何。我说在当下的情况下你们只要感觉到按照合约规定期限如果他们不能连本带息息不能还你们，你们的质押物能够按照合约规定没有问题的话没有问题。其实这个项目的资金方如果是我的话，我是坚决不会给这样项目那么多钱的，原因是这个项目一年也卖不了两个亿，那么指望什么还3亿6千万哪？何况这么高的资金成本的话开发商的利润是被摊薄不少的，与其这样还不如不开放把项目整体打包卖了核算，第一不需要日夜为工程、销售、资金发愁，二是可以落个清闲。

这其实已经不是本地整体出售的第一个项目，另外一个在西城区的某个项目在今年春季已经把项目整体卖给的北京一家公司，这其实是一家非常明智的决定，因为现在出售的价格是低于春季出售的价格，原因是现在开发商更加困难，项目持有者的谈判筹码在降低，所以对于一些项目来说越早出手越有利于自己。

造成现在这样的原因是多方面的，首先是宏观政策造成的影响，从2013年11月份开始由2011年开始的调控政策其效果日益显现，最终导致了从去年房屋销售越来越难，虽然去年的930新政出台缓解了资金市场的压力，而后逐步出台的限购限贷放开的政策使得一二线城市逐步回暖，并且延伸至大部分的二线城市，一些城市甚至出现暴涨现象，像深圳这样的城市今年截至8月整体房价上涨幅度已经48%，我省的省会郑州房价的涨幅也是十位数，但是大部分三四线城市市场依旧低迷。这个和宏观政策就没有关系了，三四线城市低迷的原因是供求结构失衡导致的，现在大部分的三四线城市其去化周期都在36个月以上，本地市场也是如此。导致这样状况的原因是地方政府土地财政，违背市场规律，大量卖地导致的供应量严重超出市场容量，严重透支土地供应量，致使施工量、竣工背离市场承载量，所以整个市场去化速度缓慢，进而导致开发商资金跟不上，从而导致工程停工。

还有一个因素是市场的购买群体已经发生变化，整个市场由过去的供不应求到严重的供过于求的局面，除了供求关心发生变化之外，另外是销售者群体也已经发生了变化：根据房管局提供的资料显示，目前我市购买者群体结构去年是这样的：市区购买者不足18%、市区所属乡镇购买者已经接近36%，舞阳购买群体占到约19%、临颍购买者占到不足9%，其余购房者是外地区客户，那么估计今年外地客户，尤其是驻马店和周口客户会增加不少，原因是去年部分银行不贷款给非漯河籍人士，这样会导致外地客户的比例减少，而随着政策的松动，外地客户会相应增加，而本地客户，尤其是市区购房者的比例会继续降低，这就是现实。而这样现实也许部分开发商没有捕捉到。

导致三四线城市开发商出售项目的除了上述的原因之外，另外是一些开发商没有意识到政治市场和经济市场的变化，一些开发商还是按照原有的思路来行事，比方说一些开发商按照原有的思路在容积率、绿化率等方面不按照政府批示的建设，还有就是批少建多，一是资金跟不上，导致晚交房，有一个朋友原本购买房子是为了结婚用，作为婚房的，结果因为开发商工程缓慢而使得现在孩子都满地跑了，结果房子还是没有住上。还有就是因为违规而导致的房产证没有办法办理，有的开发商开发的房子已经交工快十年了，但是房产证依然遥遥无期。在这样的情况下，开发商不断失信于消费者，那么消费者会选择抛弃这样的开发商。结果可想而知了。这是他们应该付出的代价。

竞争激烈、销售困难、资金链断裂、开发商失信于市场结果只能是开发商无力为继只好把项目卖掉。房地产竞争激烈的结果是并购。三年内本地开发商起码连现在的一半都不会有。这个是现实，是残酷的现实。谁也没有回天之力！