编者按：上周我省房地产一哥建业在郑州举行了一场高逼格的建业转型发布会，说它高逼格是因为事前造势可谓声势浩大，不但邀请郑州本地媒体、驻郑媒体，还通过河南省房协向全省房地产开发企业发出了邀请。这还是其次，最为关键之关键是有数个城市的副市长亲自站台，为建业助阵，这个不要说是河南其它企业很难做到，即使TOP前十强的企业也没有出现这样的阵容。建业何以做出如此高调的发布会，目的就是为了向外界宣布转型：由房地产开发商向新生活服务商转。作为河南地产的标杆及一哥都在考虑转型了。那么我们本地的开发商下一步该如何走哪？我们今天邀请到王毅敏先生继续给大家介绍房地产转型的一些方向。

房地产形势在出现两极分化，上周的相关信息显示，甚至部分项目从今年330新政以后房价一路飙升，部分项目上涨幅度已经超过40%有的项目甚至超过50%涨幅超过2007年和2009年，而除深圳以外的三个一线城市虽然没有深圳上涨那么快，但都在上涨，而三四线城市目前市场虽然在回暖，成交量在上升，但是由于库存压力大，近期依然是以去库存为主，指望房价短期内上涨是不现实的。

我市房地产市场销售不温不火的一个重要原因就是库存大，去化速度慢，造成这一结果的原因是我市开发量大，去化慢的原因是我们城市管辖区域小，内生性需求小。我们以去年7月份市房管局相关部门提供的数据为证：去年上半年我市合同备案的新房中，市区购房者仅占不到18%，四区的农村购房者约占38%，舞阳的客户占约19%，临颍的不到9%，外地客户占了大约15%。要论购买力的话临颍的购买力是会高于舞阳的，但是在临颍很多人的内心对许昌的归属感更强于漯河，这是历史原因。而以往外地购房者的比例是超过20%的，去年上半年之所以不足，原因是因为部分银行限制外地户口贷款，这样导致驻马店、周口的部分客户不能在我市买房。

要想加大我市的去化速度，必须增加外销的比例，而现实的情况是所有外地来漯河买房的人都是自发的，没有组织的，更不要说政府有意引导和在政策上、宣传上做出积极的对策了，而靠单个开发商又不太现实。

现实的问题摆在我们面前，有些人对于房地产已经失去信心，觉着房地产没有多少玩头了，准备洗脚上岸了。其实不是这样的，首先是我市城市化水平尚不足50%，即使达到70%的城市化率，还有20%的人需要进城，而舞阳和临颍能够接纳的城市人口会远远小于市区，同时在两个县农村人进入县城的同时，县城的大量人口会集中财力在市区买房。同时驻马店和周口的城市化水平应该整体不会超过35%，他们的城市化人群虽然大部分是在当地解决的，但是周边的西平、商水西部及西华一直都是在我市买房的占多数，今后也不会改变。所以做好对周边市场有意的引导与政策支持是很有必要的。

另外一方面是地产商应该错位经营，做好产品的区隔，这样才不至于各个为了销售房子而攀比着降价。

做好产品的区隔说起来容易，做起来确实难，就目前我市的所有在售项目来看，基本上是没有什么产品的区隔的，无论是建业的壹号城邦还是昌建的东外滩还是恒大的产品，从专业角度看没有任何的区别。仅仅是昌建广场和他们之间有一些区别吧。

去年我就一直在报纸上写文章呼吁大家要避免过度竞争带来的市场压力，现在好了，在售的超过一百个项目都在拼命的扒拉客户，现在很多人急的不行，其实如果到明年再看的话，大家一定会觉得今年的日子绝对是好日子，原因很简单，去化速度没有变化，而新的项目在不断涌现，丁湾的开发商走了又来，来了又走，挂刀营已经有大量的广告出街了，而就在我写这篇文章的当天下午，在报社的我们聊房吧里面有人贴出了小李庄拆迁的现场照片，十年前小李庄就说要拆，已经是光说不动，而现在好了，已经开始拆迁了，现在我们每年的施工面积在300万平方米左右，明年会达到500万，2017年有可能达到700万平方米的施工量，而我们去年销售面积不足150万平方米，历史最好年份也不到200万方面，想想今后广大开发商所面临的厮杀就让人心惊肉战的。

这是还是按照现在的思路去做的结果，那么有没有办法避免竞争哪？办法当然有了，就是做产品区隔，你们做住宅及社区门面房，我们不做，我们的产品和你们的产品没有一点竞争关系。有没有这样的房地产项目，答案是当然有了。今天我就介绍一种非常适合我市的房地产产品——大健康地产。

所谓大健康地产是建立在大健康基础之上的，为大健康服务的地产项目，大健康的范围包括以下这些：养生、养老、康复、医疗。

养生在未来是会受到大家越来越大的重视的，每天晚上只要到河堤上去看看就知道现代人对于养生与健康的重视了。养生是包括健康饮食与灵修在内的对自己身体全面呵护的新兴产业。

养老是每个家庭都要面对的问题，这个是摆在每个家庭的问题，养老已经变得非常重要了，而在我国养老在以前子女多的情况下是轮流扶养的，现在一家只有一个孩子的情况下养老变成一个社会问题了。还有就是无论是养老也好还是养生也好，最好的地方不是经济发达的一二线城市，而是一二线城市的郊区及三四线城市，因为养生、养老需要安静的环境、洁净的空气，这些在一二线城市都达不到要求，而我市现有的交通优势及空气质量、城市环境是非常适合养生与养老的，这是具有得天独厚条件的，加上西城区打造的环城水系还有引澧入沙工程都会对我市的生态环境有极大的改善，再加上沙河湿地公园未来建成后我市的小环境会得到更加有利的改变。

康复与医疗其实是一体的，在生病治疗之后需要康复，而康复既需要有良好的环境还要有良好的医疗条件，这两者是相辅相成的。那么我市医疗水平在周边是可以的，同时我市城市环境也是有利于病人康复的，但是我市现在的情况是仅仅有高于周边一丁点的水平，很多周边的，包括我市的一些疑难病症还是需要到郑州去，甚至到北京去治疗的，没有在你这里治疗的话，肯定就不会到你这里休养康复了。

行文至此，我们不得不把我们河南在全国非常出名的一件事搬出来了——郑大一附院去年营业额突破75亿，门诊量有400多万，最多一天接诊26000多人，有员工就达到近七千人，病床七千张。不知道我市卫生主管部门和房地产开发商们看到后感想如何，我是看到这个信息之后从中嗅出了巨大的商机——把郑州大学一附院的分院开到西城区来。分流整个豫南地区的病人，把原来信阳、南阳、平顶山、驻马店、周口、漯河、许昌甚至是安徽阜阳的一些人引导到漯河来。

怎么吸引他们进来，其实很简单，他们需要发展，但是现在一附院那里已经没有地方了，虽然在郑东新区正在建设一个新的医院，但是毕竟豫南区域的要到郑州成本高不方便，而如果在漯河建设一个分院的话就会减少很多麻烦。

如何吸引一附院进入漯河，方法很简单——房地产开发商建基础设施、医疗设备，建设康复中心，建设上千亩地的医疗康复中心，医疗及门诊收入由房地产开发商和一附院按照合约分成，病房收入归开发商，同时大量的陪护家数需要住房，建立适合陪护家属居住的陪护中心，这样的陪护中心是以大一房和小两房的出现的，陪护家属可以采取租赁的方式入住，因为医院本身投资巨大，而如果陪护中心还医护人员服务公寓都开发商自持的话，我市的房地产开发商是没有能力自持有那么多的产品的，怎么办哪？可以开发成一个个的产权出售出去，然后成立专门的公寓运营团队统一管理，这样开发商既可以通过出售产权公寓回收资金，同时又可以通过服务公寓赚取运营费用，另外一些产品还可以采取众筹的方式做成类金融产品。

能不能吸引到一附院到漯河建立豫南分院主要就是利益分割问题，如果开发商能够完全投入硬件，软件由一附院来解决的话，只要协商好双方的利益分配应该是没有问题的，因为他们需要急速发展。

另外还可以采取的方式是同时也找河南省人民医院商谈，为在几年前一附院是和省人民医院没有办法比营业额的，短短四五年时间，去年一附院超过省人民医院17个亿，省人民医院一定憋着一股气的，开发商和政府可以利用这点来和两家同时谈判，如果有可能的话，把两家医院全部引进过来也未尝不可，利用两家暗中较力的实际情况，可以为我们当地争取到更大的利益。解放军301医院在海南就设有分院，那么我们是不是通过努力去武汉把协和医科大学的附属医院也引进过来，能够多引进来几家国内著名的医院的话，那些为患者、康复者养生、养老者提供的各类公寓、度假养生酒店不是需要大量的房地产吗？

我们何必只把目光盯在住宅那里哪？

碧桂园现在大家都知道的。碧桂园一句著名的广告语是什么——给你一个五星级的家。当年碧桂园在华南房子是卖不出去的，杨国强发愁的不得了，最后他遇到了王志刚，王志刚给他引进了北京的景山学校，一下子碧桂园的房子成了香饽饽了。我市的开发商如果能够和政府一起通过政府引导，开发商出资引进国内三五家知名不同类型的医院，仅仅这些医护人员的服务公寓、还有病人家属租住的服务公寓就需要几百万平方米建设，再加上上述所说的整个大健康产业的养生、养老及康复这块的各类居住产品，那么市场拓宽了，不再仅仅盯着不多的住宅市场，我相信今后大家的日子不会这么不容易过。

方向和思路是有了，至于说能不能实现，需要走的路还很长！但是一旦走下去了也许很美。