房价上涨的因素没有变化

最近楼市虽然有所好转，但是成交量依旧不是十分理想，从9月30日中央政府对限贷放开后，售房部的到访量在10月4日开始有所上升，但是由于政策迟迟没有出台，所以到10月25日以后，市场再次陷入观望状态，成交量再次下滑，整个市场变得萎靡不振，最后的结果是11月份的销售比十月份出现了大幅度的下滑。到了12月份，随着一些银行开始出台按揭贷款细则，并在按揭贷款中按照新的实施细则执行，消费者再次到项目去看房，这样情况下成交量再次上涨。即便是这样，由于股市在上周出现了过上车般的跨越式发展，股指迅速占到了2900点关口，随后又跌回到2626点。在这样的情况下，一些资金就处于观望之中了。

上周，我写了一篇叫《卖房炒股时代来临》的文章，还是再次提醒大家股市有风险，投资需谨慎。有朋友说，炒股赔的话可能赔的一塌糊涂，而房价即使跌了，大不了还落下一套房子，房价总会有一天翻本的时间，股市就不一样了。回顾历史，六年前股市曾经从2616点开始上攻，一直到突破6000点，后来一路下泄，一发不可收拾。有人在6000点时间吸入，到现在赔的任何不要说了。可是房价从2008年到现在上涨了起码三倍以上吧。有的地方甚至十倍不止吧。

现在不考虑股市问题，房价究竟会不会还会上涨哪？我在上上周一篇文章《刚需可入手，投资需谨慎》的文章中详细分析了自住型购房者和投资型购房者在近期选择时的差异，那么具体到投资型的资金能不能入市购买房产，或者是什么时间入市合适哪？

要搞清楚这个问题，首先我们来看看房价未来会不会上涨吧。

一件商品的价格是由两个因素决定的：成本与供求关系。我们先看看成本吧：

报载截至目前，一线城市土地出让成交总金额4850亿，预计全年将突破2013年创造的5245亿元的历史纪录，住宅土地平均楼面价11734元/平，比2013年7571元上涨55%。楼面地价在一线城市疯狂上涨的因素并没有因为今年楼市整体形势不好而减弱反而在加大，原因是房地产企业的集中度在加剧，赢家通吃，强者越强的局面正在逐步显现。我们看到的仅仅是数字的变化，在数字变化背后的是对出让土地地块归类之后如果按照土地出让距离城市中心距离来算的话，其实一线城市楼面地价的上涨幅度远远超过这个数字，比方说北京现在出让的土地离五环越来越远，靠近五环的土地会一年比一年少，即使土地价格不变，但是就距离中心城市远近来说土地价格也在上涨。房价也是一样，看似今年统计的数字比去年上涨不多，但是因为成交量越来越往城市边缘靠近，所以说价格其实上涨不少，这就是老百姓看政府统计房价数跟自己实地考察房价有差距的原因所在。

一线城市是这样的，那么我们城市的情况又如何哪？

现在我们再次回顾一下我们城市的土地价格的演进历史：1）在建业森林半岛项目土地没有摘牌之前，我市的土地价格维持在大约20万左右的水平，和这个土地价格水平相对应的是房价基本上在550-1100元之间，平均房价900左右，2005年建业拍下了森林半岛土地；1）建业森林半岛土地价格大约是46万一亩，这个价格高出了原来价格一倍左右，况且当年那个地方也不是什么好地方，伴随着2006年建业一期入市，房价由最贵不到1500元，平均价格在1100左右（位于双汇广场的红日文景苑除外，当时那个项目最贵卖到1790元）被建业一下子刷新到多层2200元，小高层2500的均价，而后房价一路上涨；3）建业壹号城邦是当时建业和昌建联合拍下的土地，当时土地价格是84万一亩；4）昌建外滩价格是214万，房价多少这个是近期的事情，我在此不再累述了；5）昌建东外滩的价格接近300元，房价自己去看吧；6）恒大名都项目土地价格也在三百元左右；7）昌建广场拆迁成本据说突破500万，门面房价格实际成交最贵突破13万元。另外是召陵区政府附近的土地价格原来是十几万一亩的，现在十几万只能买到一分多地，西城区的土地价格现在不到十年已经是原来的十倍了。况且这些位置就目前来说也是不是很好的位置，要是把距离市中心的距离因素考虑进去的话土地价格的上涨幅度就更大了。当年新天地的土地价格才100万露头，现在昌建广场的价格是五百多万，就在眼前的事情就涨了这么多。

构成房屋成本的除了土地价格之外，还有建安成本，建安成本除了建筑形态有多层小高层的变化之外，还有因为高度变化带来的人力资源成本、耗材成本、建筑设备及物料成本的提供，建安成本由2005年前后的350元已经上涨突破2000元的情况；

小区的配套成本也在上涨；

项目财务成本及管理成本在提高；

项目推广成本在上涨；税收及各项费用在加大。

还有一些不可预知的成本都在一步步攀升，也就是说构成房屋的成本在不断地上涨，那么未来这些成本会不会降下来哪？自己想去吧。

我们说了成本，再来说供求关系。有人说现在大家都有几套房子了，谁还买房子。且不说改善性需求变化会让人不断地去购买更大、环境更加漂亮的房子，但就城市家庭的结构变化来说新建立的家庭是不是要购买房子。不错现在城市中的很多人是不需要房子了，但是农村哪，那些对城市生活充满期望的农村人哪？

由房管局提供的一个资料显示，今年上半年我市购房者的区域构成是这样的：城区17%左右，四区农村35%左右，舞阳19%，临颍8%，剩余部分是外地区的。这其实和大家感觉到的是一致的，就是城里的人很少买房子了，17%的比例确实很少了。大部分都是农村进城购买的。人们感觉到周围的人不再需要房子了，这个仅仅是我们生活于城市里的人的感觉，而现在大量的购买群体是农村的购房者，房屋的需求并没有总量不但没有减少反而是在增加，变化的仅仅是购买的群体发生了变化。

当然现在每年的供应量是在增大，这也是目前我市部分项目销售困难的原因所在。

至于说房价会不会降，大家自己判断吧，但是就目前来看，不排除一些项目为工程款低价抛售现象发生。但是这样的局面是暂时的，房子涨价在未来十年还是常态。