昨天在丽江的培训结束，今天用一天的时间在丽江看项目。

据丽江当地从事房地产的朋友介绍，丽江目前的房地产市场出现了严重的饱和，原因是丽江本地人太少，即使加上近十万人的外来商人也只有二十几万的人口，而丽江的项目却不少，故在丽江现在房子卖的整体上不是很好。

丽江的房地产是分为两个市场的：本地市场与外地市场。何为本地市场哪？就是由本地房地产开发企业开发的项目，其主要销售对象为本地的刚需阶层，还有绝大部分的改善性需求。这部分市场整体价位不高，一般价格在4300-9000之间，项目销售基本上为三分之一本地，三分之一外来做生意的，三分之一属于丽江以外的地域，其产品主要为本地建筑风格的别墅、多层，还有少量的酒店式公寓。另外一个市场就是外地市场，外地市场包含两个含义，其一是开发商是外地的，其二是销售对象业主要以外地为主，目前在丽江的外地开发商开发的项目（涵盖住宅、酒店、公寓等产品）主要有：瑞吉酒店、悦榕庄、丽江别院、云门丽江、金茂雪山语。已经入住和运营的主要有瑞吉酒店、悦榕庄、丽江别院，目前在丽江单个项目最大售价最贵的项目是金茂雪山语。

说到金茂雪山语也许知道的人很少，但是说到上海的金茂大厦，就是原来上海的第一高楼，现在第二高楼，未来暂时第三高楼。它们是一个血统的，其资本来自央企中国化工。而金茂雪山语的开发商就是拥有央企背景的中化下属企业——方化地产。猛地提到方化地产也许很多地产界人士都觉得不是太熟悉，毕竟方化地产进入大众的视野的时间很短，但是稍作提醒大家也许就会想起来。那就是在2009年时间，房地产市场曾经有一种现象或者是一种说法叫“央企凶猛”。第一个让北京诸多房地产开发商吃惊的并且后来引发众多央企房地产公司参与拿地，产生一个个地王的就是这个方兴地产。所拿的地块就是北京广渠门地块。

方兴地产在丽江的金茂雪山语位于丽江北部玉龙雪山山脚下，总占地700亩，是一个涵盖大型度假酒店、高端商业街区、别墅、公寓的项目。目前售价在2两万以上（最高突破三万，住宅产品）。是目前丽江售价最高的项目，其客户主要来自北京、上海两地，其中北京客户接近70%，上海客户接近20%，其余的是其它地方的客户，而丽江本地的客户可以忽略不计。这也是金茂雪山语售价高于本地最高售价一倍以上，即使刨除精装修按照方兴地产所述每平方米五千的价格，最低售价也在15000元，综合起来平均售价在23000左右。这样的价格远远高于丽江本地开发商开发的以销售给本地人为主的那些项目。

在丽江这么高的售价让当地的开发商和消费者感到不可理解，但是对于购房者来说根本就是小菜一碟，原因是购房者以北京和上海为主，目前在北京两万一平方米的价格是通州接近六环的价格，且是普通的住宅，而金茂雪山语是精装修的，很多材料都是进口的并且配备全套家具部分产品还配有国际一线品牌家电。所以北京购房者看到这样的产品：容积率不到0.4，很多产品躺在床上都能够看到玉龙雪山，而整个社区被水系环绕，并且那些水系是活水，都是流动的水，是从玉龙雪山上留下来的，还有丽江的空气、丽江的气候、丽江的浪漫等元素加上之后那些只有三五百万的别墅对于北京那些整天被雾霾笼罩的人来说，关键是那里的还有几十栋的君悦酒店、据接待我们的置业顾问讲，那里将会建成一个整个西南区域最为奢华的酒店，包含LV在内的一些世界奢侈品都会在他们商业街区开店。而整个物业管理团队将由他们自己的团队来完成，并按照上海金茂大厦的物业管理标准来管理，故而花这点小钱真的是不值得一提的。所以这是金茂雪山语能够卖那么高价格的真正原因所在。当然还有一点就是项目的精装修样本房确实做的不错，而在丽江当地的项目大部分就没有样本间，且销售现场的氛围营造、销售道具、销售物料不完善，我在当地看到的另外一个本地开发商开发的项目其置业顾问的形象简直是不敢恭维，且没有统一的服装。所以说精品是由一个个的细节打造出来的。

而这一切均来自于方兴地产良好的国际化视野、管理高端物业的经验，还有良好的客户资源，尤其是后者是当地开发商所不具备的，这也是金茂雪山语能够在丽江市场上区隔当地开发商项目的重要原因。

世间万物皆因有法则，人为之事只要符合事物发展规律和契合人们的内心就会打动一个人，在丽江的所看到的所有房地产市场的现象皆有其必然性。

造成这样结果的原因是所谓界不同境界自然不同。