最近几日房地产界在微博上最火的莫过于中企资本联盟主席杜猛先生的有关鬼城的微博，杜猛先生在其一条微博中列举了三个半鬼城：鄂尔多斯的康巴斯新区、威海乳山新区、天津北海响螺湾CBD、唐山曹妃甸属于半个。在杜猛先生的这条微博上，他专门艾特了我，让我谈谈对此的看法。当时在微博上我仅仅对威海乳山新区——也就是乳山银滩做出了如下的回复：银滩有大约30万套房子，没有卖出去的大概有5万套左右。那么买房子的人原本就不是作为第一居所来购买的。所以出现没有人居住实属正常。最近因为一直往银滩跑，所以对于银滩有所了解，同时我公司的合伙人之一曾经在2005—2007年卖过银滩上万套房子，涉及到几十个项目。那以后他发现了问题所在：大量的购置房屋每年居住的时间一般都不会超过半年，大多数都在三个月左右时间，而且银滩为了推销房子，一些分销商过度承诺，存在着不少的欺骗客户的现象，并且现在还有项目收了购房者的首期付款之后玩失踪的，另外一个现象是银滩的房价远远高于威海市区的房价，而在十几年前银滩就是一片滩涂、庄稼地，短短不到十年时间，银滩的房屋如果全部住上人的话能够成为一个60-70万人口的城市。

就目前来说银滩确实存在着很多的问题：城市功能不具备，因为发展太快，所以很多设施不完善，几乎没有像样的学校，新建的乳山第二人民医院条件还十分的简陋，没有公交车，没有出租车，三轮车漫天要价，城市污水雨水不分，直接排放到海里，近海污染严重，渔民直接在沙滩上销售海产品，剩下的直接倒到沙滩上，被太阳照射后腥臭难闻；银滩因为处于海边，冬季和初春时节寒冷并且多风，而绝大部分社区各自为政，没有采暖设施，所以有一近一半的时间如果住在那里的话会很冷，所以出现所谓的“鬼城”也在情理之中。

媒体上连篇累牍地报道银滩的种种鬼城现状，而在沙滩上，马路边到处都有销售二手房的流动人员。而另外的一个现象是，现在在银滩的道路上到处都是外地牌照的私家车、还有一个个挂着XX房产的各地的看房大巴，在一个项目的26层，我遇到一个在那里买了一套57平米公寓的重庆大嫂，她购买的产品位于二线海景区域的一个33层公寓上，我问她缘何在银滩购买房子，她说重庆夏天不能呆，买了这房子夏天来避暑。我在银滩那几天南方那些城市的气温都在39-41度之间，而银滩只有29度左右。我想这是银滩之所以能够有那么多外地人购买房屋的原因所在了。

至于杜猛先生微博上提到的另外三个地方，天津的响螺湾CBD区域，我在98年和99年曾经在天津工作过，离开后一直没有去过，当时我还负责唐山业务，离开天津后唐山也没有在去过，至于说鄂尔多斯这个城市只知道在内蒙古，具体什么情况知之甚少，因为都是媒体的报道，我自己本身做过媒体，也看到近几年媒体不靠谱的报道，所以对于鄂尔多斯的情况紧靠媒体的报道自己无法判断。

其实银滩现在之所以能够常驻的人很少除了城市配套设施不完备之外，还有一个重要的原因是很多购买房子的人属于50、60后甚至是70后，他们现在都在事业的顶峰，处于社会中坚阶层，不可能放下事业不管不问整天呆在银滩那里晒太阳，很多人购买那里的产品一是度假，二是未来养老的。原因是那里的空气好，环境好。五年或者是十年以后银滩也许会出现堵车现象。因为那时间银滩会成为一个真正的度假养老城市。

那么说到度假，试问一下，有几个人会到北京、上海、广州、深圳等发达的大城市市区去度假，当然有人说到那里旅游的人很多。打住，旅游和度假是两码事，旅游是以观光为目的的，是你没有去过的地方去增加见识，甚至是去后在博客、微博、微信、朋友同事周围会炫耀你去了哪里，哪里怎么样的，旅游的地方一个人一般一生只会去一次或者若干次；而度假不同，度假是修心养性的，不是以增长见识为目的的，度假一般在那个地方呆的时间会久一些，甚至一年就会去个几次，像银滩很多人都会在那里呆上几个月，而东北人购买海南的度假地产则会在那里呆上半年时间。度假的地方必须是风景优美、空气质量好的地方，而那些商业发达人声鼎沸的一二线城市是不适合度假的，要是在一二线城市度假，也是在城市的郊区，比方说北京的通州、昌平小汤山等地，而不是在东三环国贸附近度假。

度假的地方包括拥有青山绿水的山里，还有环境优美的三四线城市，山里比较因为交通制约，还有人员所限，因此出行的方便性很不具备，同时生活配套也不是太好。而一些三四线城市就不同了，一些三四线城市也许经济并不发达，但是城市环境污染少，同时交通发展，能够满足人们基本的消费需求，活色生香的东西完全具备，那些交通便利、特别是高特经过的、能够有山有水的三四线城市是最适合作为度假及养老地的，比方说我老家河南南部的信阳那里有著名的鸡公山、南湾湖、还有河流已经著名的信阳冒尖等，那里工业落后、空气质量良好，从北京坐高铁到那里不到五个小时，而从郑州和武汉到那里均在一个小时左右；河南中部的另外一个城市——漯河，是一个有两条没有污染河流流经市区的城市，每年的空气优良天数在300天以上的地方，城市人口不足70万，但是城市建设非常优美，人均绿地近30平方米，有60%左右的草坪可以自由进入，高铁到达郑州的最短时间只有33分钟，到北京的时间是不足四个小时未来高铁再次提速之后到郑州的时间应该在25分钟左右，而到北京的时间则会低于三个小时，这个时间相当于在北京坐公交从通州到昌平的时间。那个城市有着完备的城市配套，交通便利，是铁路与高速公路的双十字交叉城市，到新郑国际机场不足100公里。那里还有河南省的第一家市属三级甲等医院，这些诸多的条件都能够满足作为度假与养老地产条件，相对的安静、空气洁净、交通便利、生活悠闲。

未来随着经济的发展，度假与养老将是我们每个人都必须面对的，虽然异地养老对于年龄过大且自身有重大疾病的人不现实，但是对于60-80岁身体硬朗的人来说异地养老完全是没有障碍的——当然前提是他们必须有能够支撑他们异地养老的资金支撑，当然我们可以换一个思路，那就是在他到外地养老期间，他原来的房屋可以用来短租获得一定的收益，弥补自己积蓄不足的问题。

有人在媒体上一直在大谈三四线城市的房地产危机，其实这仅仅是站在房地产，站在第一居所的角度，站在必须有就业的角度看问题。如果一些城市具备了度假与养老地产的条件，能够很好的规划与建设的话，完全可以支撑一个城市的房地产，我们不要一谈到产业就是烟囱，就是工业，第三产业不是产业，养老与度假是未来的发展趋势，它必然会支撑起来一个巨大的产业集群，而三四线城市则是度假与养老地产最合适的地方。