本轮的房地产调控已经进入第三个年头，就目前的现实看本轮调控中开发商最难熬的日子已经过去，自2011两会结束后开始楼市调控被誉为是“有史以来最严厉的调控”但是结局如何哪？用前段时间媒体的话叫“越调房价越高”，而老百姓更多的是骂娘，而开发商的心态则是不一的，有人欢呼，有人悲哀，有人纠结，有人也想骂娘。何以出现如此结局哪？

我们先不去探究如何会出现多方都不满意的效果，我们先来看看刚刚公布的我市一季度的一些数据：

一）              投资额：2013年第一季度全市房地产开发共完成投资7.88亿元，同比降低7.94%。也就是说今年第一季度比去年第一季度少投资到房地产市场的资金少了6796万元。 这些都会减少施工面积和拿地的绝对数。

二）              施工面积：住宅新开工38.49万平方米（含普通商品住宅开工面积32.72万平方米），同比降低9.77%。将近少了近10%的施工面积会在将来销售面积（今年三或者四季度上）反映出来。到时可预售面积不能像正常年份那样。施工面积的减少必然会反应到预售面积与市场供应量上。

三）              竣工面积：全市商品房竣工面积21.25万平方米，同比降低39.01%；其中住宅竣工面积20.39万平方米，同比降低34.44%。上述的数据的投资额、施工面积的下降远远没有竣工面积的下降幅度大，那么竣工面积的下降幅度之所以这么大是因为上朔之后，一季度竣工的项目一般都是在2011年的第二、三季度施工的，从这里推演出就是2011年二、三季度施工面积大幅度减少的缘故。

那么在2011年的二三季度何以会出现施工面积的大幅度减少哪？原因就是来自于2011年两会结束之后的调控，因为当时出台的限购限贷的楼市调控政策使得很多开发商对于市场一是估计不透，对于市场预期的担心，所以减少施工面积是必然的。这就是缘何第一季度施工面积减少的主要原因。

其实如果拿今年的竣工面积与前年的同期的竣工面积相比的话会有更多的缩水，因为毕竟从2011年的10份开始销售已经出现了急剧的下滑，而一些在建项目因为资金紧张会也减缓施工进度，所以才会出现一季度竣工面积缩水的现象。

四）销售面积：第一季度商品房实际销售总面积40.66万㎡，同比增长

155.4%，其中住宅销售面积39.7万㎡，占商品房销售面积的97.64％同比增长167.7%。今年春节期间，我市各个项目售房部到处人满为患，据亿博翰林汇的销售经理周敏介绍她们项目在春节期间出现了置业顾问吃不上饭的情况，从农历的正月初五开始一直持续到农历的正月十九。故反应在一季度的销售的销售额上才会出现如此大的增长幅度。其实在春节过后我的多篇文章中已经分析了个别项目的销售业绩，比方开源板块、汾河上的院子、亿博翰林汇、MOCO新世界的等项目都有很好的销售业绩，现在权威部门出来的数字真实地反映了春节期间的销售情况，那么春节期间缘何会出现如此火爆的销售情况哪？

1）一二线城市在去年第一季度末、二季度初已经开始回暖，但作为下三线城市的我市在去年四月份时间销售依然没有回暖的迹象，就在去年四月召陵区的某个项目还以三房降价6万、两房降价4万来促销，当时效果并不理想，原因不是项目品质不行，也不是是降价幅度不够大，而是当时很多人还抱着房价还会下降的心理预期。随后的金九银十的到来让一二线城市的开发商开始出现了量价齐升的局面，年底一些城市不但出现了多年未见的排队购房现象，而且还出现日光盘，这些都让购房者的心理预期得以改变，所以在春节期间我在多个项目对现场购房者的咨询中，对于未来楼市预期上涨的占绝对多数，而很少有客户觉着房价还会下跌，这是春节购房的者增多的主要原因之一；

2）被压制的刚需得以释放，从2011年的11月开始我市的楼市成交量就出现严重下滑趋势，部分消费者持币观望情绪严重，最为明显的例子是一些购房者在看到某个项目降价之后要求自己预订的另外项目退钱，并说即使我们从你们这里退了房子也不会购买他们的房子，他们由于自己困难降价6万，你们顶不住也许会降8万甚至10万，足见消费者对于市场估计的不足和贪婪，其实在5月之后就没有项目降价，随着市场的回暖部分先知先觉的购房者开始出手，但是大部分购房者依然坚信房价还会继续降，因为媒体在宣称“房价远没有降到合理价位”，而到了春节前房价不但没有再降反而有小幅度的上涨，所以那些被压制的刚需只好入场。

3）返乡置业推波助澜。报社的某个同事美女说她家亲戚，四五年前买天鹅湖的房子都嫌贵没有购买，后来到魔都（上海）打工，今年回来直接拉上她说咱们这里那里房子最好？美女一听把他带到东外滩，结果眼都没眨就买了一套120多平方米单价近6000元的房子，何以如此？因为眼界变了，在上海看的都是几万的房子，回到乡下一看才五千多元小菜了。再加上外地收入确实高，因此这点房价根本不算什么。我在春节期间同样也接待一个在厦门从事木工的周口人，他去年净落96000元，加上女友的收入合计突破13万，他说今年最少15万，想想在召陵那里现在的房价基本上在3200左右，一套120平方米的房子不就包含办证才40万左右吗？人家三年收入就能够全款了。所以春节期间哪些返乡置业者买房子虽不像我们和胡辣汤那么容易，但是他们只买自己看中的房子价格是其次的心理比较普遍。

五）成交价格：根据2013年第一季度房地产统计数据分析,我市新建商品住宅均价为3213元/㎡（其中源汇区3280元/㎡，郾城区3572元/㎡，召陵区3095元/㎡，经济技术开发区2903元/㎡）,同比增长5.62%，比2012年第四季度环比增长1.26%。房价在今年第一季度比去年整体上涨达到了5.62%。其实这个数据未必就是今年第一季度的真实涨幅原因

原因是第一季度特别是在国五条出台后的三月的成交中很多购房者的合同未必就能够及时备案，所以实际的涨幅会高于这个，另外是很多购房者感觉到的涨幅一定会高于这个，原因是有些购房者是在去年二三季度看房的，其实我市在这波的房价波动中低谷应该是出现在4月中下旬到五月中旬的那段时间，而反应在数据上会是在五月份与六月份的数据上，至于原因还是由于备案的滞后性所致。

那么在调控至今日的情况下我市未来的楼市会出现什么样的情况哪？

首先是伴随着销售的回暖，开发商拿地的热情会重新开启，去年我市有好几块土地，并且是位置不错的沿河土地都流拍，原因是大家一是对后市看不透，市场不明朗，二是手里确实没有多少银子，而伴随着现在楼市回暖，回款得到保证，所以下步拿地将成为开发商的一项主要工作；

其次是施工面积会逐步增加，短期内虽然是可用于销售的单位依然不能很好的补足，但是由于春节期间的消费透支所以市场暂时不会出现过于的短缺。而想迅速增加供应也不现实，因为毕竟房地产从拿地到能够形成销售起码要一年半的时间。

市场逐步走向正常化，施工与去化会出现同步回暖的情况，成交量虽然不会出现二三月的井喷现象，但是也不会出现像2011年11月到去年5月那样有时一个月一个项目都不走一套房子的现实。

国五条对于我市的影响不大，而真正实施起来会促进我市这样的三四线城市房屋成交量上升，原因是倒逼一二线城市购房者返乡置业。

从各种因素来看，房价依然会处于上升通道，而今年我市房价的上涨幅度会远远高于去年，第一季度涨幅仅仅是开始，因为现在第一季度开发商普遍处于走量阶段，原因是要增补去年的销售不足，回笼资金。另外去年施工量和今年第一季度施工量的不足会在第二三季度的可预售上才能反映出来，未来一段时间虽然成交量不会像第一季度那么大的增幅，但是供应不足会弥补成交量平稳的结局，所以部分区域会因为量的不足而拉高房价。