温馨的春节，可恶的楼市

一年一度的春节返乡置业高潮暂时落下了帷幕，收益颇丰的各个售房部开始盘点自己在春节期间的收获了。

在这个看似平常的春节里，各个房地产公司经历着不同寻常的故事。返乡置业的高潮在今年春节体现的淋漓尽致，据不完全统计，截止到二月结束，开源销售出去的房子突破130套，MOCO突破100套，汾河上的院子突破100套，天鑫现代城接近60套，笔者随便问了几个项目的销售负责人，得到的答复都是几乎是一样的：火爆。

我自己有三个项目处于销售或者前期的展示阶段，根据以往的经验，我们决定过年必须有人值班，大年初一都要开门，为了让大家能够过一个温暖的春节，我自己首先值班，原本计划值班到正月初五，然后初六带着家人外出旅游的，结果我初三在位于107国道的良河雅居值班时间，一天接待15组客户，带五组客户到工地看房，初五我们三个项目的置业顾问忙的连饭都吃不上，所以我原本的计划只好作罢，然后是从初五到十二期间几乎天天都是这样，这期间位于解放路南段的龙城国际项目，每天接待的客户都会突破五十组，仅仅留有电话的客户就达到三十来组，而位于召陵区政府附近的亿博.翰林汇项目，有两天我们置业顾问中午就没办法吃饭，客户实在是太多了。

在事后我和一些同业的朋友沟通时间了解到一些项目一个人在春节过后的半个月内销售的业绩就突破20套，这其中有汾河上院子项目的也有泰盈紫禁城项目的。

我在微博上总结今年我市春节返乡置业的特征时这样写道：

一)来势凶猛，毫无征兆。今年的春节返乡置业和往年不同的是春节前已经有很多人，特别是老年人在为自己在外的子女到处奔波着看房子，把自己子女的QQ号交给置业顾问，让他们互相沟通，选择好社区和产品，算好房价、首付及各种费用情况，然后在春节回来后亲自到项目做出选择，而今年节前看房的客户和平时相比没有增加多少，节后突然都涌向售房部，让售房部几乎有些措手不及、招架不住。泰盈紫禁城初一至初八仅有一个人值班，而建业壹号城邦则是集体海外旅游，到农历的正月十五才正式开门纳客，从中看出不是所有的开发商都意识到今年春节销售的火爆之势。

二)对于房价的走势大家都十分明朗，房价还会继续上涨得到多数购房者的认可，并有部分客户认可未来几年房价翻番。去年春节期间也有外出返乡置业客户，但是除了到访客户没有几年的多之外，另外一个就是很多到访客户坚信房价还会下降，事实也确实如此，在去年过完春节之后，部分项目因为销售不畅因素影响在三四月份出现打折降价现象，虽然有大幅度的让利出现，但是消费者并不买账，所以那些当时降价的项目在降价期间销售并不好。而今年到现场看房的消费者中以为房价会下降者占极少数，同时那些以为房价会上涨的客户出手迅速，坚定的现场氛围影响着部分犹豫不决者，很多看房者在售楼部现场氛围的影响下也进一步强化了他们对于未来楼市价格的上涨趋势的认识。

三)成交迅速。平时的看房者成交周期十分的漫长，往往是十天半个月甚至是几个月都不会做出决定，而在今年春节期间，客户做出购买决定的时间一般都在三两天内，一是因为销售现场看房者众多，现场气氛有利于销售，二是返乡置业者一般仅仅有几天时间在家，必须做出选择。而现场看房者众多，同时客户看中的房子自己稍作犹豫就被别人选走的现实、加上置业顾问的引导所以迫使消费者迅速做出选择。

四)购房者对于价格敏感性不大。有媒体朋友说自己的一个亲戚，几年前看天鹅湖的房子都因为资金不凑手而嫌房价贵没有购买，后来到上海打工，今年春节回来直接让她带着去最贵的项目昌建东外滩购买了中户型的房子。这其实是很多返乡置业者的一种情况。我在亿博翰林汇接待一个在厦门打工的小伙子，他是周口人，从事木工行业已经近十年，去年一人收入96000元。再加上女朋友的收入是相当的可观，面对着均价才3200的房价，一套房子不足四十万，那么他们工作不到四年就可以全款购买，因此这样的房价根本不算什么。大部分在经济发达地区和一二线城市工作者返乡置业者对于房价的敏感性都不强。因为外地的工资在当地购买房子虽然吃力但是他们回到家乡购买房子确实不算什么。大部分返乡置业者更看重项目的配套及品质。

五)购房者更加的理性化。在以往，购房者盲目攀比心理严重，动辄购买三室两厅两卫一百三四十平方房子相比，现在消费者更加的理性，一方面是因为房价比着原来上涨不少，另外一方面是家庭结构发生变化，同时大房子虽然住起来方便但是卫生打扫起来实在费劲，所以大家在购买房子时间普遍盲目求大，原来两房的房子在三四线城市基本无人问津，现在80多平方米的两房销售十分好，而三房的房子也由原来的130平方左右向110平方米左右过度。还有一个现象是一些同一个村庄或者同学要是购买的话，大家都会购买相同的户型及面积，如果自己购买的面积比别人小的话会觉着自己不如人，而在今年我们看到的是消费者更加的理性，是根据自己的实际居住需要来购买住房的，不再是看着熟人购买什么样的房子自己也选择什么样的户型。

上述我们简单地陈述了今年春节楼市火爆的部分场景，同时也分析了今年春节楼市呈现出来的不一样的景致，那么是什么原因造成这样火爆的场面的哪？

我们知道，本轮被誉为史上最严厉的调控是从2011年三月已经开始的经历了两年多的调控之后蓄积起来的客户在春节期间短时间内爆发出来的。作为一个从事房地产业13年历史者，今年春节的楼市是我经历的最为火爆的，到目前为止是唯一的而非之一。

这是多项因素累积的必然结果，首先是心理预期，上述第一中我已经提到了今年购房者很少有人再提房价会下跌的事了，既然是房价不会下跌，还会继续上涨，那么晚出手肯定不如早出手。形成这样心理预期的是一二线城市在去年四月份已经开始回暖，虽然后来温总理在一次讲话中提到房价远没有降到合理价位，影响到五月的成交量，但是六月份成交量又开始回暖，原本是销售淡季的七八月出现了异常火爆的情形，媒体和部分专家说这是刚需入市，是蓄积客户释放，这样的情形不会持久，今年绝对不会出现金九银十的局面，但是现实是不但金九银十一二线城市销售火爆，而且十一月、十二月出现了更加火爆的局面，这时就有论调出来一二线城市市场回暖，三四线城市存在巨大风险，这其中有鄂尔多斯崩盘说，有贵阳房子可以卖十年说，有温州房子大降价也卖不出说，有新鬼城江苏常州河南鹤壁出现，随着这些鬼城的出现三四线城市的风险会逐步暴露出来，我在博客上多篇文章抨击这样的不实言论。三四线城市受到见识等各方面因素影响对于政策的敏感性一般都会延后三个月到半年时间，并且在去年下半年已经开始回暖，就我市来说，对于开发商最难熬的是去年春节前后，到五月份开始成交量已经开始逐步回暖，金九银十虽然没有一二线城市火爆，但是销售明显比上半年好了许多。而返乡置业者主要是集中于三个时段：春节、两个黄金周、还有收麦期间（农民工购买房屋）。大量的蓄积近两年的刚需在返乡时间因为心理预期的促使在春节期间集中爆发。

其次是一二线城市房价没有下跌的现实使得大家对于房价下跌没有了希望，虽然调控十分严厉，但是大家明显感觉到一二线城市房价还在持续上涨，大家感觉到自己在一二线城市购房无望，伴随着一二线城市房价的上涨，三四线城市房价上涨也是迟早的事情，不如赶紧买了放心。

收入上涨的预期。十八大报告中明确提出来到2020年收入翻番，伴随着这样的消息的出笼，各种对于未来收入提高的想法也就随之而来了。现实的情况是各种物价都在上升，房价不涨也不现实，正是出于这样的考量，所以大家对于市场的预判也就在情理之中了。

大力推进城镇化进程，这是十八大提出的另外一个今后经济发展的重大事项，与以往的城市化不同的是城镇化，现在大家已经明显意识到大城市带来的诸多弊病，尤其是北京一月二十多天的雾霾天气，让人们意识到不能再过度发展超级城市了，已经威胁到人们身心健康的大城市病一方面会改变政府的决策同时还会影响到人们对于工作与居住城市的选择，正是在这样的背景之下选择返乡置业也成为一种不错的决定。

所以在上述因素的诱发下，才会呈现出春节置业的火爆场面，伴随着成交量的攀升的是，很多置业者明显感到了房价些许的上涨，昨天晚上还在我们当地的房地产专业QQ聊天群里看到有朋友说现在建业壹号城邦、MOCO那里已经没有低于5000的房子了，而在去年上半年该项目虽然号称均价4200，但是比较大的打折下来均价维持在3800多点的情况，伴随着市场的回暖，三期开盘时间价格已经调整至4500元，而现在因为销售的火爆很多原本的优惠皆已经取消，而在另外一个项目，不要说房价本身上调，就是折扣上，在去年五六月份我一个电话就可以优惠10%，到了九十月份，我一个电话只能优惠6%了。即使房价本身没有上调，那么少优惠的4%也使得购房者多支出不少，更何况该项目已经多次调整销售单价。

很多购房者在春节购买房子期间表现出十分无奈的心态，为什么这么多人买房哪？房价在这么多人购买的情况下能会下降吗？回家过年原本是十分温馨的事情，但是看着一个个售房部几乎被挤破的购房大军，置业顾问坚定不再有更多优惠的言语及面孔，深感十分地无奈。