【注：本文是为一家三线城市日报写的专稿，与全国一二线市场有出入，因三四线城市无论是对于政策还是市场的敏感性都要比一二线城市迟缓三到六个月的时间，也许和其他的三四线城市有类似的地方】

上周，我一个项目的案场经理给我说，她一个朋友要买某个项目的一套房子，当时就在售房部，并且准备交定金了，看我能否帮助优惠一些，我致电那个项目的老总之后给予额外5%的优惠，因为该项目是当地价格数一数二的项目，所以优惠幅度比较大，而在此前的9月份我也曾经帮助别人购买该项目时给予优惠，当时的额外优惠幅度高达9%，短短的两个月时间，额外优惠的幅度居然减少了4%，相对来说也就是价格上涨了4%，这还不包括其中是否在这两个月内该项目的价格是否存在着涨价因素，仅仅是优惠的幅度已经减少4%，如果再有略微的价格上涨因素在内的话，该项目应该是涨价幅度不小的。

笔者一个朋友的另外一个项目价格上涨可谓是惊人的，该项目从三月份当时的团购价格3300如今内部价格已经涨至3950元了，足足涨价650元，涨价幅度接近20%，即便是这样如果没有很好的关系也是拿不到房子的。

昨天在微博上看到，北京市截止11月份，一手房成交量达到了124101套，已经远远高于去年全年的不足122000套的成交量。据新浪乐居武汉站提供的信息，11月份武汉是一手房的成交量环比超过30%，同比达到94%，是自2005年以来11月份历史上最好的年份。类似的消息在各个一二线城市都有出现。

正是有了上述的一二线城市的成交量在这个严寒的冬季不但金九银十得以实现而且11月份继续红火。特别是一线房产公司的资料显示很多企业都在11月甚至更早的时间超额完成了今年的销售任务，受此良好业绩刺激，开发商拿地热情高涨，特别是以保利万科等前十大的地产企业近期频频出手在一二线城市疯狂抢地，在12月份的全半月各地地王频现。一改上半年政府拼命推地，开发商无动于衷的态势，不但开发商拿地热情高涨，而且多数土地价格都是在溢价50%左右被拿走的，而在上半年除了流拍之外即便是土地被开发商拿下基本上也是以底价成交，在地王频现的情况之下，网络流传“北京再现恐慌性购房，一套二居室的房子一夜坐地涨价70万元”的消息不胫而走。

作为三四线城市的房地产市场是一个跟风的市场，因为购房者对于市场的判断往往是基于网络以及央视上有关一二线城市的房地产行情而动的，而统计数据的出来往往滞后于市场的实际情况，加上三四线购房者谨慎的态度所以市场反应相对要慢半拍，近期的一二线市场无论是房屋的成交量还是土地市场的成交情况都在刺激着三四线城市的购房者。

其实今年的房地产市场的成交情况表现出了一些少有的异常：一二线城市在三月份成交量基本上探底，四月开始企稳上涨，而在三四线城市在四月份时间依然处于成交量低迷状态，最为显著的例子是东区一个项目在四月推出了降价高达18左右的促销活动，即便是这样的降价幅度，当时的成交也不理想，同时在会展中心的某个项目其借着公司成立二十周年回馈员工的名义进行折扣高达20%的促销活动。在降价促销的情况下成交量开始回升，我市8月份的成交量表现出显著上涨，随后的九月成交再次出现低迷的市场行情。进入十月以后成交量再次回升，特别是近期以来受到一二线城市市场的火爆影响，我市市场人气开始活跃，成交量持续攀升，位于会展中心的某个项目上月成交量突破100套。其他项目也都有着类似的市场行情，正是在这样的情况之下，开发商由于对市场信心的预期向好，所以项目提价现象已经出现

除了上述我们所提到的那些项目折扣降低和直接提价之外，我们看到媒体上一些项目的促销力度明显降低，而一些项目也在偷偷的做小幅度提价的行为以此来测试市场。诸多的开发商开始通过小幅度提价来测试市场的敏感度，一些提价1-2%项目的销售经理说小幅度的提价基本上没有影响到项目的去化速度，反而因为提价消费者的成交时间缩短了。正是由于有了如此的市场行情，加上从现在开始到农历的正月底正是三四线城市返乡置业的购房高潮，所以几乎所有的开发商对于市场都信心满满，而提价成为促销的十分有利的武器。

一方面是开发商对于提价的热情高涨，一方面是消费者对于市场反应的冷热不均，一些消费者对于市场的认知是涨价是必然的，因为冷静分析之后必然会得出这样的结论：十八大确定的到2020年收入翻番的目标，近期网传的土地补偿标准上涨十倍的传言，现在三四线城市的土地出让价格一般在80—200万之间，土地补偿标准提高十倍的话对于一二线城市土地出让价格动辄千万基本没有什么影响，而对于三四线城市来说影响就巨大了，我市东区的土地出让价格现在挂牌价格一般在80万左右，实际成交价格也没有突破120万，如果土地补偿标准上涨十倍的话，现在的出让价格基本上与收储成本持平，这样政府基本上没有从土地出让金上获得收益，政府也就无力支撑城市的基础设施投资和后期的维护，所以未来土地价格上涨是必然的，随着土地价格上涨，房价上涨也是显而易见的事情，正是由于有了这方面的认知，一些消费者开始出手买房。

另外一方面，网上唱衰楼市的声音一直存在着，牛刀在9月份就在微博上发帖：明年三月楼市必将崩盘，而近期有关鄂尔多斯、温州、贵阳等地楼市出现的降价、崩盘以及开发商甩卖豪车的信息充斥着市场，所以有人相信这样的事情会如星星之火燎原之势全国蔓延，也是会蔓延到我市。

4月本地的某个开发商降价18%推盘据说仅仅走了几套房子，而在周围的一些已经交了定金的客户纷纷逼着开发商退款，说XXX项目一套房子降价6万元（该区域房价至今维持在3000—3200的水平）你们到时资金跟不上了也许会降8万，另外谁家也许会降10万。我们即使从你们这里退了房子也不会到他们那里买房子的，我们要等你们降的更多。看看这就是中国人最为明显的买涨不买落的心理。时至今日依然有些客户抱着房价依然会再降的心理而迟迟不愿意出手。

他们之所以抱着这样的心理一方面是对于房价和收入之间奇高的比率之间很多人买不起房子的现实不满的体现另外一方面是基于18大报告中提到的让人们生活的更美好的期许，有人坚信下届政府不会任由房价这么高下去。正是出于这样的心理预期，所以有些人虽然一直在看房子，也知道房价近期已经有了小幅度上涨，但是依然抱着那样的心理，在坚守着自己的信念。

市场未来的走向究竟如何，这不由开发商自己说了算，也不会是政府想怎么样就怎么样的，更不会由广大购房者的愿望决定，房价是由市场、开发商、政府以及消费者多方博弈的合力所决定的。

市场就在那里，希望大家都能够按照自己的心理预期满足各人的美好愿望。新年将至祝愿一切皆好。