冷眼静观看市场

题记——有一天当我们发现生活是另外的模样，其实不是生活变了，而是我们观察生活的角度变了——玛格丽特·杜拉斯

生活就是这样，你从不同角度去看就会有不一样的结论。一句古诗说的十分的明了：横看成岭侧成峰，远近高低各不同。何以有如此的差异，原因就是我们观察的角度的差异，那么对于去年我市楼市的数据我试图从一个职业经理人的角度来看待一下。

在全国房地产市场的严酷调控之下，虽然去年从十一月份开始房地产市场的成交明显出现缓慢的迹象，但是有上半年楼市成交火爆的支撑，所以整体来看去年我市的房地产市场依然表现出投资与需求两旺的局面，但是从一些统计数据上我们不难看出我市房地产市场出现的一些新的情况。

一、开发建设成本在不断地攀升

去年完成住宅投资26.2亿元，同比增长了12.5%，而与此相对应的新开工面积为141万平方米，同比增长只有8.5%。投资规模与施工面积虽然都在增长，但是增长的幅度明显具有差异，这个差异达到三分之一。这可以从三个方面解释：首先是构成房地产的基本要素，也是主要的因素土地价格的爬升。我市的土地价格自有房地产开发以来经历了几次明显的节点，正是这样的节点，导致了土地价格及相应的房价的攀升，第一次是建业在2005年以46万元一亩拍下森林半岛地块，原来我市的土地价格一般都在20万左右，第二次是昌建与建业联合体以84万一亩拍下壹号城邦地块，，第三次是昌建以214万一亩拍下外滩地块，这三次地块开发的房地产以及在楼市价格上反映出来了，大家都知道这几个项目的房价，在此不再累述，第二次是昌建以280万余一亩拍下东外滩地块，现在该项目售房部以及开门纳客。据传该项目均价5800元，这与我以前预测的6000元的价格低了200元，但是这仅仅是项目释放出来的信息，估计到时什么价一度会让很多人大跌眼镜的。土地价格攀升是导致投资增速远远高于施工面积增速的最主要因素。其次是建筑物的结构的升级换代，前年我市的还是多层住宅为主、小高层次之、高层最少，而去年开始高层将逐渐成为房地产市场的主导产品。这是与土地价格的攀升相对应的，而小高层、高层的建筑成本明显高于多层，这是第二个原因，还有第三个因素是劳动力成本的节节攀升。用工荒的不仅仅体现在东南沿海与大城市上，内地的企业尤其是施工企业存在这严重的用工荒，这样的用工荒不仅表现在人员数量的稀缺上，同时隐藏在从业者年龄结构上，现在从事建筑行业的工人大部分是70后与60后、80后很少90后更不用说了，这样的结构性失衡会导致未来建筑业技术工人的断档与用工成本的攀升。这是开发成本高企的第三个因素，还有第四个因素是对于社区品质要求的提升而增加的各项投入的增加，现在我们施工的高层住宅中在本地设计院设计的很少，大部分都是郑州的设计院，甚至还有上海深圳的设计院设计的，位于召陵区政府附近的亿博翰林汇项目就是深圳建筑研究设计总院的作品，十分明显的其无论是外立面色彩搭配还是整个小区规划都有明显的差异显示出国家一家大院的设计实力来，而这些是需要付出更多的设计费用的，这仅仅是一方面，我们看到已经部分入住的兰乔圣菲社区的园林就会明白居住品质对于项目成本的拉动了。类似的各方面的拉动还有很多很多。

二、商品房价格继续呈现上涨趋势，并且这样的趋势并没有因为全国楼市严酷的调控发生显著的变化，多层住宅因为短缺而成为房价上涨的主要拉动因素。我们看到那些委实可怕的数据，多层住宅同比上涨24.8%，这样的数据我们不忍心看到，其实早在2009年我就在本报发表文章《多层产品将成为稀缺资源》，现在其实在同样的区域、同一社区多层的价格已经高于小高层与高层价格，这一是由于多层住宅越来越少，二是多层本身所具有的优势所在。尽管去年全国房地产市场在“史称最严厉的调控”措施的打压之下，楼市出现整体的量价齐跌的态势，但是依然没有阻挡住我市房价在出现了上涨趋势，虽然这样的上涨趋势在第四季度因为成交量的严重下跌，在进入11月份后出现了部分项目打折促销的现象，在这样的情况下，上涨的趋势得到了遏制，但尽管如此，多层以24.8，小高层17.6%，高层4.4%的涨幅使得房价继续攀升，这也恰好印证了上面我们的分析。同时也从房价的涨幅的差异上看出了产品品质差异对于房价的影响上，我市原来高层是有钱人住的观念将得到扭转，今年多层住宅的价格将会在上半年赶上高层价格，而会在下半年开始超越高层，明年多层的价格将会远远高于高层的价格，实现房地产本社价值的回归。而老百姓对于产品的认识也开始理性。

三、去年第四季度开始的成交低迷的情况我市的房地产投资速度并没有减缓，而是还在不断地加大力度第四季度共完成投资15.8亿元，比第三季度增长58％，其中住宅完成投资9.7亿元，非住宅完成投资6.1亿元。这一方面说明开发商对于我市未来的房地产市场的前景看好，另外一方面也说明了部分开发商对于由大城市限购限贷带来的成交量下滑之后慢慢蔓延到我市的形势估计不足所致。作为一个下三线城市，不论是政策的影响力还是消费心理对于市场的影响都会比起一二线城市有一定的滞后性，这是我市第四季度投资规模继续扩大的缘故，这其中既有续建的影响，同时也有新开工项目的冲动。早在2010年底，我就对召陵区政府附近的项目集中开工表现出过担忧，去年的成交情况果不其然。巨大建设规模与低迷的成交量之间形成的严重的反差。这样的事实让一些开发商颇为作难。其实未来的事实将会证明：房地产最为艰难的日子尚未到来。

现在观望情绪浓厚，每年春节前后原本都是卖房的黄金季节，但是最近几天据笔者了解形势远远不如往年，虽然诸多的开发商都打出来返乡置业优惠活动，但各个售房部依然是门可罗雀，原因是消费者对于房子降价的期望值与开发商对返乡置业推出的促销力度之间存在着巨大的价差。一方面本来受到观望情绪的影响很多人还在坐等，另外一方面受到一二线城市动辄降价几千元的、有些项目降价30%的信息影响，所以很多消费者以此推断本地的项目也要降它个千儿八百才算应该。而现在开发商推出的促销活动也就是降价一二百元，虽然市场上相传召陵某个项目降价500元。这个项目是偷偷摸摸滴降价，而非大张旗鼓地降，所以其它开发商没有响应，孤掌难鸣，而消费者对该项目似乎并不怎么买账。因此观望继续。

面对如此僵持的市场，开发商小幅度的促销活动根本起不到什么作用，而大幅度的降价是不现实的，因为我市作为房价一直在全市处于低位运行的城市，利润空间有限，且我市看起来人口很少，但是无奈我市交通位置优越，城市环境优美无论是开发商还是普通市民都知道我们周边的那些城市的很多人都跑到我市置业安家。这对我市的房地市场成熟与壮大是起着积极作用的。僵持的时间越久对于消费者来说其实是越不利的，需求压抑过久爆发出来的力量就会越多，今年我预计会有07年沿河大拆迁那样的局面出现。因为沿河建设的步伐一直不停，总不能让丁湾、小李庄、郭庄、前周、老大桥以东滨河路以北、彩虹桥以南到犇园的泰山路以西区域的河堤岸边依然是破旧的房屋与建设好的沿河游园并存吧，估计这些区域会在上半年拆迁，那么到时释放出来的巨大需求虽然没有07年一次性大，但是其影响力也是巨大的短时间内爆发出来对于市场的影响是每个潜在购房者都要认真考虑的。

未来的市场是难料的。但是未来我市房价大跌的可能性是没有的。这是由成本决定的，同时也是由我市及周边城市的房价还有城市化决定的。所以无论是开发商还是购房者都必须能清醒地认识到这一点。