开发商不拿地的隐忧

最近我们看到或者听到最多的就是某某地方在出让土地时不是流拍就是成交价格几乎没有上涨或者仅仅上涨一点点。

据报道，最近接触到无论是万科还是龙湖的相关人士，均表示最近的策略就是只看不拿。受到4.14新政的影响，最近开发商们拿地的热情丧失殆尽，很多地方政府特别是一些原来土地财政较为严重的城市的对于今天的现状十分的担忧，这样的情景似乎又回到了2008年的状况。

由于受2007年楼市快速增长，房价大涨而引发的民怨，所以在2007年底了大量的抑制房价的金融政策，加上2008年的金融危机，所以到了2008年第二季度开始房子几乎走不动，与此相对应，房地产开发商开工的热情大减，拿地的热情也没有了。所以才会出现2009年开局之年因为刺激楼市引发的房价大涨。这样的大涨一直持续到今年两会结束之后的楼市新政出台之后的几天，现阶段之所以会出现交易量急剧下滑的结果，纯粹是各项楼市新政的打压结果。压制需求——不管这种需求是居住性质的还是投资与投机性质的。

其实今年第一季度的楼市大涨还是2008年开工量严重不足和土地出让面积远远小于市场需求的必然结果，如果没有楼市新政出台，估计新阶段房价的上涨还会再继续，仅仅是因为出台了政策，使一部分人处于观望状态，另外一部分人因为政策限制而无法购房导致的需求短时间内被遏制的结果，但是矛盾最终还是没有解决。

2008年开工量不足和开发商拿地不积极叠加上刺激楼市的新政使2008年积压的需求在2009年爆发性增长，所以导致2009年的量严重不足，这才引发了今年第一季度的楼市继续火爆。

然而中央政府的这次调控不是从根本上增加供应量，而是通过遏制需求，限制购房来人为地压制购买力来遏制房价过快增长的，这样的措施暂时是遏制了房价的增长，但是带来的另外一个效应是明显的——开发商对于中央政策不明朗——不知道这样的政策会实施多久，要达到什么样的效果才会停下来，恢复到何种程度。正是出于这些考量，所以在消费者对于房价观望的同时，开发商也对房价把握不透。因此才会出现仅仅是恒大在全国范围内推出部分房源试探性降价，而万科仅仅拿北京一个项目来测试市场。

政府可以不允许开发商乱涨价、不允许开发商捂盘惜售、囤地、两年内必须开工，但是政府总不能拿刀架在开发商脖子上让大家拿地吧？开发商不拿地是开发商对于中央楼市新政的最大抗议。暂时的不拿地还不能引起中央政府的关注，而地方政府就坐不住了。

开发商不拿地意味着政府无法从土地上获得收益，没有土地方面的收益，地方政府的财政收入会随着土地出让金的减少、成交量的下滑而急剧降低，一些地方去年的财政收入中，来自土地出让及房地产开发相关领域的收入占到了50%以上，上海、杭州等城市土地及相关收入甚至超过了千亿元，面对如此庞大的数字，地方政府的楼市新政的实施细则迟迟不愿出台的原因也就在此了。

开发商不拿地的隐患还不仅仅表现在财政收入的减少上，没有了财政收入，中央政府下达给地方的保障性住房只能成为一纸空文。没有地方财政的投入仅有中央资金的支持是不够的，2009年四万亿的投资项目只有因为地方配套资金不足导致保障性住房计划没有完成。而今年会更差，尽管保障性住房被列入各地的政府的责任。但是各地也会想尽办法化解的。

没有土地就以为着不可能建房子。2008年不拿地的效应尚未完全释放完，从去年第二季度开始开发商继续因为政策原因不愿意出手拿地，这样的隐患会一直延续到明年后年，特别是在去年11月份，万科郁亮对于今年的房地产市场奉行的真言中其中就有“不拿地”这样的行为。由地产一哥的示范效应引发的不拿地会起到示范带动作用。不拿地换开工这样的对策使得相关房地产行业也出现了严重的危机，昨天微博上报：国内最大的建设工程设备生产企业，也是在世界上占据着重要地位的三一重工宣布今年裁员三分之一，而在此之前地产业新近崛起的新秀恒大地产也低调决定裁员30%，只保留老员工和新进入的大学毕业生。房地产业不拿地的隐患不仅是表现在未来房屋供应上的失衡，更为主要的是导致相关行业低迷甚至出现减产、停产裁员等现象。

而今年从新政实施以来导致的需求被遏制，大量的资金和购房欲望被压制着，而供给不足的现实不但没有解决，反而因为土地成交量的急速下降导致未来两三年的供应量严重不足，一旦政策稍有松动，被压制的需求释放出来，房价报复性增长机会也许更大。这是政府——无论是中央政府还是地方政府都必须面对的事情。