你的天使，他的魔鬼

                                ——关于2011年楼市的切片

【编制按】一年马上就要结束了，面对将要过去的一年，面对楼市跌宕起伏的一年，我市的房地产市场在全国楼市调控的大背景之下经历着怎么样市场突变与惊心动魄哪？楼市的2011年有哪些东西是值得我们记忆与回顾的哪？那些因素影响着我们的生活哪？对此，我们特邀请独立地产评论人王毅敏先生就即将过去的2011年楼市进行梳理。以其给予我们一些记忆的碎片。也许从中我们能够把握市场，为圆自己的住房梦提供些许的参考意见；或者对于开发商一些可资借鉴的东西。

2011年的楼市可以是变化莫测的。相比较从2003年121信贷开始的一轮轮的调控，以至于到2008年调控加上金融危机对于楼市的影响来说都没有即将过去的2011年显得惊心动魄让人欢喜让人忧的。

同事小张在几个月前终于拿到了位于天鹅湖的钥匙。小张对于这套房子是内心充满了期待的，因为种种原因明明知道房价会不断攀升的她错失了一次又一次的机会。最终选定了那套离自己单位和丈夫单位都十分遥远的房子。尽管这样她还是感到十分的欣慰，因为今年上半年的楼市的情景让她感到是十分的可怕。那么在即将过去的这一年中我市的楼市究竟经历着怎么样的变化哪？我试图用一些记忆的碎片及桥段来构建有关今年楼市的一些支离破碎但却又历历在目的境况。

疯长：说到今年楼市，第一个闪现于我头脑的字眼就是疯长二字。今年上半年楼市的疯长是有目共睹的。过完年一些看房子的业主突然发现了一个可怕的事实：翻遍了全市所有的楼盘哪怕是位于解放路小铁路南或者是城市西北角107附近的天鹅湖再也找不到低于2000元一平方的房子了。而这与过去仅仅一年多点位于源汇区政府斜对面的金都尚城带中央空调喝4小时热水的房子顶层仅仅卖到1300左右，要是认识金都的徐总的话，他一高兴1100元就能拿到。而如今那里的二手房均价早已经是突破了3000元。在2009年和2010年时在我市本地的专业房地产网站——凯业网上，几乎每一屏都会有几个阳光水岸及金都尚城的二手房转让，而现在你翻看几页也不一定找到阳光水岸的二手房出售。

那么促使今年我市房价突涨的原因何在哪？答案是限购。一二线城市的限购导致了大量的返乡置业者及返乡投资者涌入三四线城市。当时全国媒体上有一个词语叫做“补涨”，就是说三四线城市因为一二线城市限购房价在往上涨。这样的涨幅是吓人的。补涨的势头一直持续着，持续到了9月。持续到作为地产龙头的龙湖地产降价开始。

很多开发商的梦想是今年的房价要涨800-1000元。坐等收银子的美好时光。

标杆：房价的上涨有没有头，究竟涨到什么样的情况下不再上涨了？这不但是悬在普通购房者心里的一个达摩克利斯之剑，同时就连很多开发商心里也没有谱。因为很多人原本就是跟在别人屁股后面亦步亦趋的，没有自己的思想，没有自己的见解与企业发展战略，就是弄了一块地折腾一下，闹几个钱够吃饭泡澡喝茶而已。

你没有思考不见得别人就不动脑筋。房价多少是底一些开发商就在试探。方圆颐景园在试探，今天说均价3600，明天说3800，后天又说是4200，反正只是建房售房部开门纳客，就是之间楼梯响不见人下来。就这样在那里挂着，不断地吊着人们的胃口，一会是临河第一排被内部分光了，一会是那些房子都是留给市里的领导们。反正是真真假假的谣言也好真相也罢。很多人攥着钱试图买那里的房子，就像狗看着骨头一直在流哈喇子一样的。看来这家企业做营销是到家里。

后来昌建二期住宅在短短半天时间被疯抢的现实给很多期盼房价下跌的人猛地敲响了警钟，均价5500元被迅速抢光的现实再次证明了一句过去的话“人有多大胆，地有多高产，不怕做不到，就怕想不到”。这样的均价委实让一些开发商都想不到。

其实关于房价究竟多高是顶得传言在几年前就有。2003年位于老二纸厂的红日文景苑项目最高卖到了1720元一平方，当时人们惊呼房价如此之高谁能买得起哪？而现实确实现在的房子均价已经是当时的二倍以上，而昌建的均价已经是当时最高价格的三倍了。那么今后的房价会不会还会上涨哪？这是所有的买房者与开发商都在思考的问题。涨或者不长不是由你我决定的，它受很多因素的制约。我们都希望不再上涨甚至是希望它下降，但是左右房价的因素实在是太复杂了。不是一个人一届政府能够把控的事情。所以那些不切实际的妄想也只能是一种虚妄了。

地王：地王这个词虽然不是全国今年房地产业热词，但是对于漯河来说今年的地王确实具有历史意义的。

从2005年开始，漯河的房价伴随着经历着一轮轮的上涨，引发房价上涨除了供求关系变化，也就是购房者的激增有关外，同时也与地价的攀升有着直接的关系。

2005年建业拿下原来农业局试验田地块以45万亩出让给建业，这是当时的地王，伴随着这块地王的产生，建业森林半岛多层一期均价2300元，小高层均价2500元。

2008年建业昌建联合拿下会展中心地块，也就是现在的建业一号城邦，地价84万，房子一期均价3500元。

2009年昌建拿下外滩地块，每亩土地价格直接飙升至214万元。昌建外滩门面房最高已经突破40000元，二期住宅均价达到5500元。

2011年，昌建再次出手，以4.5亿元拿下黄河路与金山路交叉口，沙滩浴场西侧土地，亩均280万元。这是一个里程碑，这样的地价我们试图按照3的容积率来计算的话，该地块的住宅房价将来要卖到6000元才会有年收益22%左右的利润，这是一个信号，这是一个尺度。所以该地块挂牌成功之后与它们对角相望的帝景城的销售说辞马上变为“我们现在的卖价比昌建东外滩的成本价都低，房价上涨是无疑的。”

增量：现在你如果到召陵区政府附近去看房的话你会发现这里的房子真是多：天明第一城、亿博翰林汇、汾河上的院子、博瑞国典、东郡华府、泰威中央公园，另外在黄河路上还有两个不知名的项目已经动工，加上位于黄河桥边上的康桥水岸已经银海置业的项目，这个区域的竞争可谓是十分的激烈。仅仅从哪些哥热闹的广告就可以看出来了。

你方是买房送礼品，他方是环游世界，另外的一方则是天天都有特价房。

你在十字路口散发单页，它也不甘落后，一个路口会有三四家的开发商都在散发单页，一直发的让环卫工人烦，让路人烦——你不接递给你的宣传页，他就说你看不起人没有礼貌，以至于最后政府出台政策谁在十字路口散发宣传页罚款十万元才算是完事没人再发了。

缘何如此火拼，原因是该区域竞争实在是太激烈了。粗算起来该区域的在这两年的施工面积已经接近200万平方米，这一个什么概念——这相当于去年一年整个城市的施工面积，相当于2000年一年成交面积的10倍，所以面对如此的增量，各方不想尽办法积极销售压力肯定是巨大的。所以今年市场上的鲜招奇招都出自召陵区了。这其实也不足为怪了。

闹心：闹心的事情也就是这几个月的事情。那天同一个大佬喝茶，无意中透露一件事情：个别开发企业短期借贷已经达到了5分，我一听就说现在这哥们一定头大，原因很简单，试图通过房子销售回笼资金把所借高息还上，但是事不如人愿，人算不如天算，最近房子销售形势差的让人只想骂娘，很多项目已经一个多月没有走房子了。你说这样的情景那借了高息的主能好受吗？

闹心的开发商其实不止一两家。从10月下旬开始，因为龙湖地产降价引发的降价潮以来我市观望气氛开始呈现，很多项目开始不走房子，售房部一改往日热闹场面，门可罗雀的现实让一些售房部的置业顾问们要么是闲聊，要么是上网，要么是绣起了十字绣。清闲的可是不得了。置业顾问是清闲了，但是老板们心里可是烦着哪？

不让在十字路口发单页不是，那我举着牌子上街游行成不？最近你会在街上看到另外的风景，就是开发商雇了人在街上举着牌子到处逛荡。

还有更加可笑的事情是，某个项目出了绝招：派人到周边项目的售房部门口二十米左右的地方直接抢人。可见是实在是着急了。不然俗话说兔子不吃窝边草呀！那天我在微博上遇到了该企业的董事长，就把该事和他在微博上说道了说道。他说会认真调查与认真处理的。至于说调查了没有处理了没有，反正现在这样的现象是消失了。不过想想这样的行为委实够黑色幽默的。这不都是不卖房子闹的吗？一般的开发商心里闹的慌我们不知道，而这家恰好给我们提供了活报剧。在这寒冷的冬季恰好给我们增加一些谈资。

维修基金变脸：下半年买房的市民都会发现一件事情：就是维修基金的收缴标准发生了变化，由原来的按照房价的2%收取现在改为按照住房面积来收缴了。具体办法是多层的房屋按照实际面积每平方米40元收取，小高层及高层按照每平方米60元收取。

一些精明的购房者发现现在的收取方式跟原来的收取方式相比优惠了一些。我们现在通过一个实例来看看吧：假定一个人购买一套一百平方米的房子，每平方米3500元，那么原来的总房价是35万元，按照2%的维修基金来算，需要交纳维修基金7000元，而现在只需要交纳6000元，足足剩下1000元，那么现在3500元的房价算是低的了今后随着房价的上涨，节省的费用会更多。

惩戒：为高速公路以东的项目貌似叫做东城布鲁斯滴，最近委实有些烦，烦得原因是不但媒体对该项目进行了曝光，而且作为主管部门也对他们进行着处罚。责令停止销售，原因是该项目几乎所有的需要预售的五证皆没有，甚至连基本的房地产开发的资质都没有，所以对其进行处罚也就在情理与法理之中了。

同时我们还看到了另外一个现象：那就是在《漯河日报》的房产周刊上第一次看到了漯河市房屋销售管理部门在上面发布的消费警示：第一次对一些在售的尚未取得预售许可证的项目进行公开的曝光，这与以前仅仅是作出处罚有着巨大的进步，房屋销售主管部门以前的处罚与惩戒都是针对开发商作出的，消费者并不知道究竟哪些项目具有预售资格，哪些项目没有预售资格，现在公布风险提示对于消费者来说就简单明了了。只要一看报纸就知道够买哪家的那个项目存在着风险，这既是政府部门为群众办实事的具体体现同时也为规范市场起着积极的促进作用。

高薪：年尾的时间，作为本地老牌的地产商华东房产在报纸上作出广告：年薪60-100万招聘总经理，在以前，我们看到的往往是招聘置业顾问的广告，而现在出现了招聘总经理的广告，并且价码开到了百万的。可见房地产行业的竞争不仅仅是资金的竞争更为重要的人才竞争也开始付出水面来。

其实房地产业高薪的事情在此之前已经开始显现出来，早在去年恒大地产高调进军我市时间那些部门主管的月薪都是定位于万元了。时至今日对于地产从业者来说作为技术与营销两个部门的主管拿到10万的年薪已经是一件稀松平常的事情了。即便是普通的置业顾问，因为是吃青春饭的在今后一年没有5万以上的收入你也甭想找到能踢会咬的高手了。根据现实的情况，一个公司一年有五万平方米的项目的话，这样项目的案场经理的年收入都要在10万元以上，而一个公司如果有多个项目，或者一个项目的体量在十万方以上的话，营销总监如果拿不到20万的年薪的话他不会给你项目带来很好的销售业绩及比较可观的利润的，俗话说的好，花不够那么多的钱是买不够那么多东西的。

过去的将要过去，无论如何在这里都无法完整地梳理将要过去一年的本地楼市的五彩斑斓的现实，所以只能以碎片的形式来展现一些一些支离破碎的东西。

对于过去，我们只能用一句话来说：历史只能说明过去，我们要对未来充满信心！