注：好多天没有写博客了，这是我给我们日报地产周刊写的稿子，也放在这里凑数吧！

铁东，一场房地产的恶战正在酝酿

           一、铁东楼盘竞争素描

上周五下午，我市的一次房地产项目联席会议结束，亿博置业的李彦红总经理总算是松了一口气。他在召陵区政府附近的一个近十万方的项目一次第一次上会就通过了。跟着李总一起高兴的还有一位王先生，他是这个项目的销售负责人。作为亿博置业的第一个项目，他们从春节前就开始着手这个项目的前期的市场调研工作，过完春节他们经过认真分析，最后决定让南方的设计机构承担该项目的设计工作，然后他们就直飞深圳，一起到深圳设计总院商谈项目的规划及设计工作，一切进展都是十分的顺利，最终亿博置业把这个位于召陵区行政办公中心核心地段的项目交给了深圳设计总院来完成。从三月份开始正式进入工作状态，深圳设计总院的工作人员与亿博置业的相关人员就开始了紧张而繁重的工作，仅仅是小区的总规划就做了26次修改，然后是户型、外观等等，这样的工作一直持续到这个月的10号才算基本定型，在没有完全做出项目的申报文本的基础上，紧紧靠着项目的设计说明、项目总规、项目鸟瞰图、中山路街景图、夜景图及单体图就通过了规划联席会议审查。

其实在铁东，在中山路附近东西两侧各一公里之内，像亿博置业这样的项目不只是一个。

三月，笔者和泰威地产的张振伟的一次小聚中就见到了他们请核五院设计的项目方案，当时我从那边经过，看到在黄河路与中山路交叉口的西南角中间正在施工，我甚是差异？为何一个项目周围的围墙还没有拉，而在地块的中间就开始施工了，带着疑问我向他询问，他说那个是他们的项目将来的会所，现在先把他建起来做售房部使用。然后我在城市的一些主干道上看到了一些该项目的出街广告。而就在同时，该项目在电视上的广告也开始狂轰乱炸起来，并且还有一条广告吸引了我，说是要招五十名工作人员。后来上街的时候，终于明白了原委，几乎在所有的十字路口都是他们散发DM的工作人员，我知道他们是采取多点布阵的扫街式广告，这样的广告形式其实我们在几年前就已经早有领教，那就是银河湾的三步一岗五步一哨的派单人员。

到现在为止，泰威的会所还在紧张地施工中，而在该项目地西北角，一个占地几千平方米的街心公园已经初具雏形，和它一路之隔的另外一个项目——蓝爵世家的围墙也被漂亮的项目广告覆盖起来，就在上城公馆接待中心的对面一个欧式风格的售房部也在加紧施工中，而该项目在电视上的招聘广告也在播放中，同时一个建筑物墙体广告和一个三面的高炮广告也已经发布出来。而他们还在不停地寻找更多的可以发布户外广告的位置。

再往北走，紧邻着中山路，一个售房部也在加紧施工中，这个售房部就是前面我们提到的那个亿博置业开发的亿博翰林汇项目。

其实同这些还没有正式施工的项目不同的是，目前在该区域已经有三个在售的项目，分别是上城公馆、天命第一城、博瑞国典。

上城公馆的项目基本售罄，而第二个进入该区域的项目则是天命第一城，目前正在推出的是二期的电梯洋房，这个来自郑州的开发商在该区域推广该项目可谓是用心良苦，首先是很多做市调的业内人士都摸不清楚该项目究竟真是的售价是多少。对于同行来说，天明的价格就是一个谜。虽然现在发改委要求一房一价，明码标价，房源全部公开并且要在售房部的显著位置张榜公开，但是你要是不掏钱买他们的房子，房价究竟是多少你依然是一头雾水。这是其一，其二是他们同样采取人海战术，并且不分地点，笔者见过他们散发广告的工作人员居然跑到体育中心那里，真可谓是撒胡椒面似地普遍撒网呀！三是他们采取其他开发商都不采取的方式，印制大量的即时贴到农村去一个村子一个村子地贴，我在舞阳出差时，一些很偏僻的小巷子都有他们即时贴覆盖着，真可谓是无孔不入！而在从各个乡镇及舞阳、临颍到市区的城乡公交候车亭上面他们的广告同样也覆盖着，农村包围城市，以农村为根据地全面覆盖所有有能力购房的一切客户；其四是他们还直接在各个乡镇所在地现场咨询，笔者就曾在黄庄街上见到该项目的四五个工作人员开着一辆面包，带着遮阳棚，POP，宣传页及各种销售道具在大街上，在尘土飞扬的漯周路上，十分耐心地接受当地老百姓的咨询。由于笔者接触所限，因此该项目的其他销售策略及手段尚未见到。

同样是位于该区域的博瑞国典项目，其散发单页的工作人员也是顶严寒、冒酷暑、不辞辛劳，上周六，在黄河路与金山路交叉口西北角的广鑫帝景城项目举行开盘仪式，就在距离他们项目不足五十米的黄河路与金山路交叉口的人行道斑马线上。并排站着三个高低胖瘦不一的派单员、一个是博瑞国典的，一个是蓝爵世家的，另外一个因为笔者坐在车上没有看清楚。

仅仅从以上一些外在的表象上我们已经看到了铁东区域，特别别是以召陵区政府为圆点直径四公里内的项目激烈竞争的情况。而这仅仅是表象，其实该区域的看似平静之下正在酝酿着一场房地产的恶战。

            二尚有很多项目没有露面

从黄河路驱车过了沙河，虽然在经过黄河桥时云雨天气依然会感到些许的刺鼻气味，但是你马上会被沙河二期的景致所吸引，随着车轮的沙沙声，车子进入到召陵区的地界，从黄河路进入召陵区与从人民东路进入召陵区是两个感觉，两种不同的景致呈现在我们的面前，很多时间笔者和朋友到漯周路的黄庄办事，宁愿多走几里路开车从黄河然后中山路经过，也不愿意走人民东路，那里及堵车严重同时粉尘与噪声污染严重。

开车在黄河东路以及中山路上行进，那样的爽快感觉是和在市区，尤其是在老城区拥挤、行人乱窜的情况截然不同的，虽然两条道路的绿化及树荫还没有黄河西路及淞江路那样令人心旷神怡赏心悦目，但是宽阔无人行走的马路及两边刚刚栽种的行道树及精致的人行道上铺砖还有边上的绿化植被都昭示着未来这里也会是一条靓丽的景观大道，干净、整洁、几乎没有几个行人的行政区内显得十分的静谧与怡然自得，但是这仅仅是表象的安静与寂寥。其实对于房地产开发商来说这里正在酝酿着一场没有硝烟的战争。

如果说区域竞争以前是在淞江新区、明年将会是西城区的话，那么今年召陵区无疑将会是房地产市场主战场。

在老城区，因为受到土地资源的限制，可以说是这里市场静悄悄，因为从湘江路以北，金山路以西到沙澧河之间的区域内，除了昌建外滩之外和尚未动工的原水泥制品厂之外几乎没有成规模的项目可供挑选，而源水泥制品厂项目，只要定价不突破4500元，销售周期应该是一年的时间就会清盘。沙北及双龙虽然比老城好些，但是依然是没有多少可供开发的土地，而西城区由于起步较晚，区内城市道路尚不完备，因此今年不可能形成开发热潮，而召陵区恰好处于这样的几个节点上。

除了我们看到的那些已经开始销售的项目以及那些正在建围墙、修售房部、出街广告漫天飞的项目之外，该区域内还有多个项目在蠢蠢欲动着。

消灭都市村庄是卢展工书记到河南之后的一项基本策略，我们看到现在的开源片区的精致与美好，就是将来那些都市村庄的样板，甚至因为开源起步较早，所以前期一些东西比较还不是十分到位的话，伴随着都市村庄改造模式的日渐城市与城市经济实力的壮大，位于召陵区的那些目前还在偷偷摸摸加盖民房的都市村庄每个都列入了城市规划的分为之内。

该区域的无论是英杨、范庄、还是柳庄等这些都市村庄要么已经开始实施，要么正在做着前期的准备工作，而就在该区域还有许昌的瑞贝卡几百亩的项目也时刻不停地在运作着，而另外马上就要拉围墙，建售房部的项目还有好几个，这包括位于亿博翰林汇西侧与南侧的两个项目，还有目前已经开始销售的康桥水岸、水木青城、香堤左岸。

笔者粗略地估计了一下，今年在铁东区域，不包括人民路附近仅仅是黄河东路及中山路两侧各一公里之内的项目规划总规模将会超过五百万平方米，而今年今日实施阶段的也会突破二百万平方米。

也许有人对这样的数字没有感觉，那么我们拿过去的一些数字做个比较吧。去年我市的成交面积大约在220万平方米左右，也就是说仅仅在召陵区今年的计划开工面积将会超过去年全市的成交面积。而在2007年以前，我们每年的施工面积也没有突破30万平方米，从1997年地泰山中路(原牛行街)改造，到2006年总的成交面积也不会突破300万平方米。

可见召陵区域的竞争是如何的激烈。

      三、如此体量会不形成房地产的泡沫

看似平静的召陵区正在面临着一场房地产开发商的恶战。

面对如此的局面，广大的开发商是否会通过降低建筑成本来实施低价倾销哪？

笔者的观点是否定的。

我们从文章开头的亿博翰林汇项目的设计就可以看出来该区域的开发商对于项目的用心程度。我所接触到的一些开发商中虽然对于该区域的竞争激烈程度早有准备，但是他们都不会把低价倾销作为项目的竞争策略。

原因是多方面的，现在整个城市正在变得日益靓丽适合人居，其实在整个城市版块的构成上，召陵区政府附近已经摆脱了铁东脏乱的刻板印象。这是该区域房子不会倾销的一个因素，而同时，召陵区从正式挂牌至今，住宅土地的成交价格从不到20万一亩到如今的已经突破80万正朝100万迈进。

如果说当年因为建业进驻我市，因其产品及品牌引发了漯河房价整体上涨之后，那么去年由天命第一城项目的入市，带动整个铁东区域房价急速攀升，去年铁东部分项目涨价幅度接近千元。目前天明第一城的房子表现价格已经突破3800元，而前周村都市村庄改造项目广鑫帝景城，在上周六开盘，表现均价已经达到3700元，最高突破4300元，最低也在3300元以上，所以召陵区区域内的项目低价倾销是不会发生的。

那么面对如此体量的规模，召陵区域内的房地产市场会不会形成泡沫哪？

由此担心的不光是普通的老百姓，比老百姓们更担心的当然是该区域内已经拿到地或者已经预交了部分出让金的开发商。

其实在七八年前，本地的开发商就在惊呼，开发这么多房子究竟卖给谁哪？

可是我们看到现实却是房子不但没有剩下，而且越来越多，房价越来越高，房价高的有些离谱就像打了鸡血般。

面对如此的高房价，究竟有没有人会买。卖得出去吗？

其实最近这几天最高兴的要数广鑫帝景城的老姚了。据说他们房子定到如此价格居然卖得十分的火爆，那天我们开车从他门前经过，本想进去打个招呼，无奈等着选房的人实在太多，没能进去。可见房子是不愁卖的。

但是毕竟广鑫帝景城的项目现在是个好位置。那么召陵区政府那里目前毕竟是人烟稀少之地，中午要是不想回家，吃个饭都没有地方。这样的地方会成气候吗？

答案当然是肯定的。记得我初来漯河之时到卫校拜访高中时的同学，还要在丁湾桥南边花上两毛钱坐船过河才行。所以召陵区那里将来也会是一个不错的居住区域，甚至不亚于现在黄河西路两侧的居住环境。这是必然的。但是需要时间。

那么目前摆在召陵区广大开发商面前的问题是如何让广大购房者意识到该区域未来的城市功能与定位，让大家了解到该区域是漯河城市的重要组成版块。而这些工作单靠一个开发商的力量显然是不足的，需要靠政府，尤其是当度区政府的协调与引导，并通过适当的途径对外宣传出去，这其中必须有该区域内的所有开发商的配合。

我市在十二五期间要发展成为100万的中型城市，那么我们现在的人口规模还不足70万，还有三十多万的新晋城市人口需要进入主城区生活，这就是支撑召陵区房地产市场最有力的因素，同时我市因为沿河开发建设的推进，城市宜居条件日臻完备，吸引外来人口，具体到召陵区来说吸引周口地区的商水与西华以及驻马店的上蔡的城市化人口优势明显。

这就要靠政府及新闻媒体引导开发商携手共进推动铁东区域房地产市场跳出召陵、跳出漯河来运作，而不是靠每个开发商的单打独斗。

团结就是力量，这力量是铁，这力量是钢。但是召陵区区域的开发商能否意识到这一点关乎到整个区域内的房地产市场。在一个区域内不会出现一个楼盘销售的十分火爆而其他楼盘销售不动的现实，只会一荣皆荣，一毁皆毁的残酷现实。

对于召陵区域的房地产市场究竟会走向何方，我们拭目以待吧！