楼市表现显示房企抗压能力增强

    最近上市企业公布各自的一季度销售业绩，主要的几家上市企业业绩表现不俗。多家上市房企一季度销售报告显示，虽然与之前几个月相比销售有所放缓，但与去年同期相比销售金额和销售面积都出现大幅增长。

万科一季度销售业绩继续领跑。一季度万科累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，销售面积和销售金额同比分别大增145%和135%。其中，1月销售金额突破200亿元；2月虽然环比大幅下滑，销售面积为54.9万平方米，销售金额为60.8亿元，但与2010年同期相比，增长幅度分别高达159.8%和141.8%。3月完成销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，分别同比增长64.5%和47.8%。

保利地产（600048）一季度销售额同比增幅虽低于万科，但在调控背景下仍可堪称热卖。保利一季度签约销售面积132.03万平方米，签约金额140.15亿元，同比分别增长30%和72.39%。

金地集团（600383）一季度实现签约面积26.8万平方米，同比增长44.6%；累计签约金额37.2亿元，同比增长82.4%。
　　多数在境外上市的内地房企销售报告也显示，今年一季度销售情况并未遭到市场想象中的下滑。中海地产表示，一季度实现销售金额接近200亿港元，同比增幅超过四成。仅3月份中海地产就实现销售额77.6亿港元，环比大增83%，同比增长13.2%。碧桂园一季度共实现合同销售金额约93亿元人民币，销售面积约144万平方米，同比分别增长约45%及26%。

我们看到在各地限购、限价等金融、土地、税收、户口等限制之下，楼市特别是上市房地产企业的业绩却出奇地好，这是房地产市场从2003年开始调控之下，房地产企业，尤其是一线房产企业，特别上市地产企业已经对于国家的房地产调控政策做到了充分的适应，这一方面说明了房地产企业适应市场变化的能力加强，另外一方面说明房地产的刚性需求巨大，第三是房地产市场在发生变化。

房地产企业对于轮比一轮严厉的楼市调控措施已经超越市场规律的各项政策之中学会了适应市场，政府政策的不确定性使得房地产企业在起初几年尤其是07年以前楼市的调控措施确实使得房地产企业无所适从，记得几年前，与家电企业海尔逐步扩张自己的产品线相反，万科在收窄自己的业务范围，万科不但卖掉了万佳百货等与房地产无关的企业，还把自己的战线城市从原来的14个收缩到后来的9个（或者是十个），王石表示由于过于冒进，业绩不是十分的理想，所以收窄进军城市的范围，只把珠江三角洲、长江三角洲环渤海及成都重庆作为自己的主战场，甚至决定放弃大连市场，而现在万科在完成企业战略的调整，在去年两次调控（4月及9.28）之后依然完成过千亿的销售目标，在总结去年的业绩及展望今年业绩时王石无不得意地说，我们严格限制万科今年的销售收入不能高于1400亿元，也就是业绩增长不会超过40%，而我们现在看到的显然是远远要高于王石设定的增幅。这充分说明万科对于市场的应对能力在加强。

刚性需求巨大。我们看到虽然各个地方的限购也好，贷款额度降低也好，税收增加也罢，这些措施都没有能够阻挡住楼市销售的增长，虽然一线城市因为限制外地购房，限制投资及投机性购房，但是强大的刚性需求依然是巨大的，这从一线地产企业的增速可以看出来刚需的强劲。政府没有从根本上解决问题——增加土地供应，进而增加楼房的供应量，而是遏制需，但是因为城市化浪潮的强劲，所以我们看到的是除了成交量下跌以外，房价依然坚挺。这就是刚需求本身所决定的。今天北京市公布的最新库存显示，北京住宅期房库存在去年7月达到5.93万套低位后，开始有所回升，在今年1月份达到7.15万套的高点后开始下滑，4月份住宅期房库存仅6.07万套，成为8个月来的新低。受楼市调控的影响，北京楼市成交急剧下滑，开发商推盘也趋于谨慎，推盘数量急剧下降，造成了库存减少。据房地产交易管理网数据统计，一季度新开盘的住宅项目仅为22个，比去年一季度住宅开盘量64个减少了66%。我们可以看到刚需的巨大。

第三个就是市场发生了严重的变化，一线城市虽然成交量下降，但是价格不降，二线城市暗涨，三线城市疯涨。这是微博上大家对于目前楼市的最新总结，我现在就在一个县城的宾馆写这篇博客，这个四线城市的购房者的热情跟整个楼市的调控几乎没有任何的关系，这就是最近楼市的新变化。恒大地产在谈到去年业绩增长时主要是靠三线城市来得以实现的，事实正是如此，目前三线城市的成交量因为一二线城市限购，导致资金迅速向三线城市流动，这些流动既包括开发资金，又包括购房资金，我在一前的一篇博客中写过《未来十年三四线城市将会成为房地产开发的主战场》正是这样的市场变化结果。

其实很多人都在误读中央调控房地产的本质，房地产调控不是为了让降低房价，而是为了调整楼市的供应结构，这是楼市调控的本质，即便是现在因为各种因素致使某些区域的房价有所松动，但是政策一旦放开，报复性增长是无疑的。现在大量建设廉租房而导致商品房用地减少，未来商品房的供应会更少，势必导致将来商品房远远低于需求，结果怎样的家仔细想想就会清楚的。

将来房价还是必涨的。我们拭目以待。