楼市——跌宕起伏又一年

[注：本文为我们报纸周二房产周刊文章]

2010年马上就要过去了。无论如何都该给我马上过去的这一年做些总结了。

那么对于楼市，对于关乎老百姓切身利益与生活的楼市如何？

回顾将要过去的一年我的心情是十分复杂的，既有兴奋地一面又有让人揪心的一面。兴奋地是即便是去年在楼市调控政策那么严厉之下，我市的楼市受到冲击依然是很小的。成交量下滑的基本上不大，特别是最近三个月楼市呈现着几乎是火爆的局面。这一方面说明我市刚性需求及改善性需求占据着楼市的主导地位，另外一方面说明我市房价虽然在不断地上涨着，但是基本上没有泡沫的存在。这应该是我市经济发展的幸事。而同时我们亦不难看出来，我市房价在即将过去的一年内发生着巨大的变化。这样的变化既表现在商品房的产品形态的变化，由过往的产品主要以多层产品为主而逐渐向小高层与高层产品过度。另外一个现象是我市的商品房价的个正在经历着一个重大的转折，这个转折时十分明显的，综合房价（含多层、小高层、高层）正由两千五百元左右向三千五百元左右攀升，而本人预计这个攀升的时间不会超过一年。

促使我市今年房价攀升的主要因素由以下几个方面：首先是土地价格的上涨，我们前几年开发的项目的土地价格一般都是维持在20万左右一亩，而这些土地经过几年的开发几乎已经消耗殆尽，而今年土地价格在逐步地攀升，像建业一号城邦在内的土地价格办下手续后接近90万一亩，而昌建外滩的价格更是达到220万元。当然这样的价格看似有些高但是从长远来看土地价格的上涨趋势是无法遏制的，这不是由任何一级政府能够决定的，我市最近的都市村庄改造的拆迁成本每亩已经超过150万。加上整理以后的费用，能够出让之后价格都会突破200万，而一些位置较好的以商业为主的土地突破三百万也是近在咫尺的事情；

其次是由于产品形式的变化，由原来的多层住宅而建设成为小高层与高层住宅，这样仅仅是建筑成本就已经比多层的建筑成本高一倍以上。这是促使房价攀升的第二个因素。

三是人工成本在不断地上涨，现在建筑工地上的普通力工的日薪都在120元以上，并且很多工地都是执行的是周结工资的方式，有的甚至是隔天就结算。尽管这样很多工地依然是招不到足够的工人。

四是CPI不断攀升进而带动了房价的上涨幅度。

作为我市房价上涨的这些因素其实在其他城市同样存在着。尽管这样，我市房价虽然在过去的一年中由于种种因素上涨不少，但是我市的房价在省内依然处于一个较低的水平之上。

这应该是我市百姓的幸事。但是不断攀升的房价还是让部分工薪阶层深感购买房子的吃力。甚至有很少一部分群体已经发出了无法承受这样高的房价的呼声。呼声尽管存在，但是要想人人买得起房子也是不现实的。

在去年的全国房楼市在经历着“国十条”、“9.29新政”等调控措施的重压之下，全国的房地产形势可谓是波澜壮观的，过完春节之后，房价一路高歌突飞猛进，我市的房价也在三四月间跟着涨了不少，两会结束第二天北京一天出现三个地王，这些让刚刚结束的两会着实有些尴尬，紧跟着，北京的房价应声而张，有些项目一天之内能涨两三千元。

全国各地楼市疯长，彻夜排队现象重现。我市虽然没有出现抢房现象，但是三四月份一是房子走的快，二是房价有一定的涨幅，个别项目在当时上涨的幅度达到三四百元。

4月15日“国十条”出台，中央要求各地政府负责起来严格控制房价过快增长，随着成交量急速下滑。

我市也与月底作出决定，取消因为2008年执行的，144平方米以下面积契税减半的政策，把91—144平方米的契税调整至2%。随着全国楼市进入严冬，跟随而至的五一黄金周楼市的成交依然是不温不火。

伴随着部分城市房价出现小幅度的下降，本地一些购房者持币观望的情绪显现，我市房屋的成交量也随着下降，但是由于我市房价是由成本定价方式决定的，而非价值定价方式，所以整个房价利润不高因此开发商降价空间有限，同时本地绝大多少老百姓对于我市的房价下降根本就持怀疑态度，所以随后而至成交量在短时的下降之后慢慢进一步攀升。先于全国楼市在8月份的攀升。

进入9月以后我市房屋成交情况可谓是一片大好，很多购房者发现到很多的售房部很难找到中意的房屋。

伴随着成交量的攀升，房价也进一步上涨，特别是建业一号城邦开盘之后，一些项目也跟随着涨价。进入11月份涨价的迹象明显，11月房展会在会展中心举办，位于黄河路上的广弘花园因为是多层住宅且是很少的纯多层社区，所以已经面世，即受到疯抢，短短两天时间售出房屋总数的75%左右，而且价格不菲，高的已经接近3000元。

新房的价格在涨，二手房也没有闲着。位于大学西路的阳关水岸社区，在去年这个时间挂在凯业网的二手房有百十套，而现在几乎很难找到阳光水岸的二手房，因为一挂出来马上就被买走，同时它在交房不到一年的时间内房价上涨幅度超过了30%。最高销售单价已经突破53000元。

接近年底我市的楼市呈现出来施工与成交均十分火爆的情景。面对将要到来的2011年，我们的心情同样是复杂的。原因无外乎是房价上涨的趋势依然不会得到遏制，并且由于近期出让的土地局价格也在不断地攀升，同时通胀预期也在加剧。让人欣喜地是我市近期的几个都市村庄的改造已经开始实施。对于城市棚户区的改造也会逐步进行，那么我市的城市面貌将会得到极大的改善。人们的生活与休闲环境将会进一步提升。同时保障房建设力度加大，使得更多的买不起商品房甚至买不起经济适用房的家庭也能够居者其所。