今年房价大涨或成定局

经过一段时间的观望之后，楼市再现火爆的局面，最近燕郊爆出房价过万的消息，记得2008年四月，我在国贸那里参见北京的春节房展会时，上上城的房价还不到3000，去年上半年，上上城二期蓄客，当时承诺房价四千多，结果7000多套房子卖了2万多个号，到了11月开始销售时，房价定在了6000多元，现在哪里的房价已经突破了万元，因为附近的很近的地方的楼面地价已经接近万元，再次出现了面粉贵于面包的局面。

3月18日，国资委要求除16家以房地产为主业的央企外，另外78家央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务。3月19日，国资委召开部分中央企业会议，要求78家不以房地产为主业的央企，在15个工作日内制定有序退出的方案。其中，中远集团是首家响应“退出”的央企。作为远洋地产的母公司，中远集团第一个表示要退出房地产业。

而同样是迫于舆论的压力北京中服地块也被迫停止出让，原因是在三月中旬北京连续出现三个地王。

央企退出地产行业，不再推地，加强保证性住房，这些就能够让房价降下来或者是遏制房价过快增长吗。答案是未必。

我们首先看看央企对于房价的影响。从去年的中泽置业、方兴地产到今年的三月的三个北京地王，似乎都和央企有瓜葛，所以人们把地王的罪责都推给了央企，舆论沸腾。没有办法国资委只好作出决定让央企退出地产行业，只保留16家地产企业。那么央企的退出就会使地价马上降下来吗我看未必尽然。导致出现地王的根本原因是地产商对于未来的预期，如何预期到房价房价会持续上涨是出手拿地的根本原因，无论是小潘的调侃，还是老任的无奈，其实都是处于一己之利，自己手里没有那么多的钱，拿不了地不能获得高额的利润，这是必然的，那么央企退出之后人们对于房价的预期就会降低吗。当然不是，导致北京房价上涨的因素有四个：一、资源太多，作为首都，北京拥有太多的资源，这些资源是其他城市不能拥有的，无论是政治、经济、文化、教育、科技、信息还是商机都占据着绝对的霸主地位。二、土地资源太少，北京就那么大，每年的需求在那里放着，需要大量的土地，但是北京的土地资源有限，因此供应量太少，特别是三环以内的土地出让一块就减少一块。那么稀缺的资源你让卖个低价，不要说政府不愿意，即便是政府愿意，老百姓也不认呀，一旦低价出让，肯定会引发很多猜想。三、地价过高，央企退出后地价就会降下来吗？当然不会，没有了央企的参与还会有珠江投资、碧桂园、和黄等，关键不在于谁参与，而在于北京的土地太有限，内蒙古大草原的地便宜。青藏高原的地便宜，为何没人去哪里买地，那里不是北京。四、是需求太多。北京已经不是北京人的北京，是全国人民的北京，我等普通老百姓没有能力去北京买房，还有北京的普通工薪层在北京不起三四万的房子，但是不代表全国的人都买不起北京的房子，不要是北京的房子卖到了三万一平方，即便是三十万一平方还是照样有人买得起，因为北京占有了过多的资源，所以很多人都往北京挤，所以没有的需求大。以上这四条是注定北京的房价不会下调的，北京的房价5环内涨到五万的均价不是不可能的，并且也不会是很远的事情。

第二，保护18亿亩耕地本身的错误行为导致土地供应一直处于饥饿状态，因此地价就会不断地攀升，我们说房子供应不足，每年供应的房子远远低于需求是导致房地产市场处于买方市场的根本原因。况且即便是房价看起来没有涨，但是由于城区规模的扩大，市中心的房子越来越少，而像北京五环以外的房子原来越多，所以如果按照区域来统计的话北京的还有其他城市的房价的涨幅是远远高于统计的，这就是为何大家感到的房价涨幅远远高于政府的统计数字的，另外一个方面，还有开发商和业主合谋做低房价以达到偷逃税款的目的。

第三，一至三月中旬刚性需求因为去年11月份开始出台政策打压楼市和今年两会期间对于房价的热议导致的出现观望，压制了需求，所以在两会结束后很多明智的购房者看到降价无望时，就立即出手，这也是近期二手房和一手房迅速升温，并且量价齐升的缘故。

第四、不要指望保证性住房要到达一定的比率的规定。保障性住房其实包括三个部分，一是廉租房，这个东西和房价无关，最近唐家岭要盖百姓公寓的消息并没有让北京的蚁族们高兴，相反他们反而不高兴了，因为那样的话他们更租不起了。二是经济适用房的供应量很小。三是中小户型的房子多盖些，中小户型的房子盖得多了并不是说房子的单价降下来了，而是总价下来了。

第五、到现在为止，国民的投资渠道依然十分有限，所以大量的民间资本没有出口，这样还会有很多的资金涌进房地产市场，无论是开发资金还是炒房资金都相当充裕。

六、城市化浪潮一浪高过一浪。各地都在出台鼓励进程的措施，在一线城市外地的购房者占据了60左右的市场，在省会城市这个比例也大致如此，而在一些百万一下人口的城市，乡镇户口的人购买房子的比例部分区域已经达到了40%，相信随着户籍制度的改变，这个比例会突破60%，大量的需要城市化的人口会导致需求增大。

七、经济向好，人们收入提高，特别是东部沿海城市的民工荒导致今年的工资水平需要上涨10%以上才能招到合适的工人，同时随着企业逐步向中西部搬迁，中西部地区的经济会在今年由一个快速的发展，而大量的回乡农民工直接增加需求。

    八、逃离“北上广”的直接结果是带给中西部地区大量的人才，这样的结果已经在前面的文字中论述，不再多说，高房价有利于区域经济均衡发展 

    综合以上分析，今年房价持续上涨或成定局,诚然我们不希望这样的结果，但是事实和希望是两码事。