不要对土地19条抱太多的幻想

近日，国土资源部出台了《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问的通知》简称19条，很多人发表言论，说这对于房地产开发商来说无疑是19把小刀，刀刀见血，对于购房者来说是一个巨大的利好。对于这样的观点，笔者有不敢苟同，笔者有不同的见解。

国土19条，概括起来依照网上评论的也就是以下几点重要：一、确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地；二、土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。三、商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。四土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。我们依照文件上的顺序来对这几条逐一分析，然后大家就会看到国土19条是不是会迎来购房者的春天。

一、“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。”对于这一条其实几年前的国六条中已经有过，这次仅仅是重复，并且这样的重复无论是对于地方政府还是房地产开发商来说根本没有多大的约束意义或者说能够化解掉这中间的规定。这里“保证性”住房的标准是什么，没有明确的规定。所以这样的规定等于没有说。还不如以前是规定90平方的占70%。中小型的定义十分模糊。这中间给地方政府和开发商留下了很大的操作空间。即便是严格执行90平房占70%的比例这样的规定，其实在2007年该项措施退出时，在不到一周的时间内已经有很多化解这项措施的对策，把一套房子设计成两套，一个两室两厅一卫生间的，另外一个是只有一个卧室的，这样在规划时很容易通过，而在销售时是按照一套来卖的。这样的改良户型出现了很多，所以这样的规定几乎没有用。况且在现实的销售中房屋的面积越小销售的单价越贵，房子的大小跟房价的高低没有关系，况且开发商如果建了大房子卖不出去，自然不会再建大房子，亏本的买卖没人做。开发商是商人，是以赢利为目的的。中小户型的多与低房价之间没有必然的联系。况且买过房子的人都应该知道在同一地段、同一社区、同意品质的产品中面积越小单价会越高，所以指望这一条降低房价是白日做梦。况且规划证是有规划部门发的，土地与规划部门是脱节的，即便是规划部门按照这样的去执行了。开发商还变通呀！别墅用地不用说了，和老百姓购房没有关系。房地产开发商、专业代理销售公司、策划公司、设计公司都知道如何化解这样的政策。

二、“土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。”这条真是可笑。现在哪有低于土地出让基准价格的，挂牌的价格一般都是基准价格了经过几次三番的竞价之后有的已经达到了基准地价的几倍，不知道出台这样的规定意义何在。至于说保证金要达到不低于最低出让价格的20%,这样的规定也是没有任何意义的。现在很多项目都是全款购地的何谈只拿20%的价款竞争。试想一下，那些地王的价格是怎么产生的，那么高的地王，交20%的保证金还不是小菜一碟吗？所以这条基本上没有任何实质意义。

三、“商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。”一般情况下地方政府都不会这样做的，不会在每个项目中都建设保证性住房的，一般都是集中建设，给予一些商品房过多的限制条件的话只会降低土地出让金的收益，所以地方政府一般都乐意在远离市中心的郊区来集中建设保证性住房，那里到处都是荒草野地，基本上没有什么配套设施，地价自然便宜了。因此政府的收益不会因为在繁华的市中心或者成熟的居住区域来建设保证性住房。这样看来是没有意义的。

四、“土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。”这一条对于购房者无疑是灾难。

因为这样势必导致能够拿到土地的开发商越来越少。土地都被几十个寡头垄断，那样他们把握了区域土地的土地就会垄断区域内的产品，形成的垄断价格是什么样的大家可想而知。想象当年电信行业只有一家是是什么状况。正是无数的中小开发商在扰乱市场才使得房价上涨的速度没有那么高。不信你们观察一下，每次促销力度大的都是中小开发商。大的开发商对于广大购房者来说就是灾难。

以上是本人对于国土19条的浅显理解。有人以为国土19条出来后是开发商的灾难的想法是十分的可笑的。即便是开发商死掉一半，你以为房价就会降下来吗。

土地财政只要一天不根治，就没有房价降下来一说。