何群荣：政策背后的深意

今天，住建部强调，坚持强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。首次消息影响，房地产板块今天早盘下跌，带动大盘出现回调，当然，大盘下跌更重要的原因还是市场担忧新股发行的融资压力。但对于楼市的调控政策，我们依然要从几个方面来看待。

一、楼市调控要一分为二来看

但我们要看到的是，调控政策和以前一样，更多的还是倾向于抑制投机，更多针对二套及多套住房。这方面的调控政策是坚定不移的，也有利于楼市的健康发展和改善民生。但是对于楼市的刚性需求（如结婚、拆迁等等因素），政策并没有进行重点调控，甚至各个地方还出台扶植政策。今年以来各地出台的刚需支持政策主要有：公积金信贷额度上调，信贷审批的加速等等。譬如，10底，武汉宣布对住房公积金相关政策予以调整，其中包括异地购房可动用本地公积金还贷，二手房贷款最高限额由40万元提至60万元。除此之外，近期广东省内公积金互贷的城市已经增加到9个，湖南省长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛等地区早前也先后实施公积金“异地互贷”。11月8日，上海住房公积金网也发布公告，支持住房公积金缴存职工以自住和改善为目的的住房消费。

不难看出，楼市调控政策抑制投机需求，但对于刚性需求，还是支持的。因此，我们在看待调控政策的同时，要研究细微的差别。那么，那些受益刚性需求的房地产企业，就更能受益。事实上，也主要是大型地产商，如万科、保利地产、招商地产、金地集团等等。虽然楼市的调控政策一直在延续，但是保利地产今天最大涨幅超过60%。保利地产在年初就提出，要在2012年推货在11年144平米以下户型占比达91.3%的基础上进一步增加120平米以下产品占比，这就充分受益刚需释放。

除了刚性需求外，保障性住房也对地产企业有利。住建部11月8日公布，1-10月，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，完成投资10800亿元。《上海证券报》也曾报道，今年保障房建设已经超额完成任务。按计划，今年全国新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。

二、地产企业的基本面大幅改善

近日公布的数据显示，10 月全国商品房销售面积为1.03亿平，同比上升23.2%，较上月的-3.6%上升26.8 个百分点。销售金额为5947 亿，同比上升31.7%，较上月上升26.8个百分点。10月销售上升幅度较大。地产行业销售持续向好，降低行业库存，也使得房地产开发投资增速稳步提升，10月全国房地产开发投资额6583亿元，同比增长15.5%，较9月的14.2%略增1.3个百分点。

楼市销售持续回升，特别是刚性需求的激发，让大型地产上更为受益。从三季报的业绩来看，万科、保利地产、招商地产、金地集团四家地产龙头三季度净利润总计43亿元，增长明显。最新的数据显示，金地集团10月签约面积同比增63%，签约金额增37%，增速较9 月大幅提升。保利地产10 月签约面积同比增29%，签约金额增42%，延续了9月的增长势头。不久前发布10 月销售数据的万科也显示同比增约三成，结束了8、9两个月的同比下滑。10月份地产龙头企业的签约面积及签约金额均增长良好，使得市场预计其四季度的业绩还会有有所保障，这样就锁定了全年业绩的良好增长。

综合上述情况来看，虽然住建部继续强调加强房地产调控不放松，但作为投资者，我们应该更深入的研究和分析问题，清晰认识到政策的着力点在哪里？我们不能忽视刚性需求的持续释放，以及给地产企业业绩带来的持续改善。房地产板块由于今年的业绩有保障，其走势还将强于大盘，还将继续成为支撑大盘的重要力量。