接下来住宅市场市场会怎么走？

一、对房地产的基本认知

尽管中国楼市政府垄断土地供应，房地产走过土地供应环节以后，开发市场仍然是多个供应商形成楼宇供应，尽管不动产带有一些天然垄断性质，楼宇具有替代性，所以，房地产仍然具有市场的基本属性。

多年来，中国存在一种相当可怕的价值观：把房地产政治化、情绪化，忽略其经济性，把房价视为手中随意捏的橡皮泥，社会甚至不觉得房地产是个产业、甚至觉得房地产是产业另类、甚至以小农意识主张取消房地产业只要建筑业。

本文在论述房地产的时候，认为它拥有市场的基本属性、是一个很正常的产业，与民众是否喜欢无关。

如不特别指出，本文中的楼市、房地产都是特指住宅市场。本文定义的住宅市场始于1999年。

二、社会主流对楼市判断基本错误

住宅市场生成以后不久，全社会就开始指责房价过高，并予以恶狠狠的批判，形成了空前绝后的频繁调控。

全社会一直认为炒作是房价过高的根源，忽略了没有那种炒作可以在十几年的时间把全国房价维持在一个平台上！忽略了每当房价上升到一个高度社会都铺天盖地批判而后被消费者认可！忽略了在限购令存在的前提下，房价也曾上串过！

在一个认为人无所不能的环境，人们太容易笃信房价是人随心所欲的，否认房价具有客观性，下面一些很典型的实例都唤不醒“东方睡狮”。

1、调控：自从把住宅作为新经济增长点产业政策以后，平均每不到两年就有一次轰轰烈烈、不达目的誓不罢休的调控，每次调控几乎都直接针对房价，结果没有一次不撞南墙。

2、楼市崩盘：只要楼市自我调整、房价下行，分别是2008年、2011年、2014年三次，社会都特别有效率地弥漫楼市崩盘论，忽略了作为产业上升期的楼市，在国民经济尚有上升愿望的时候，崩盘可能性很小的逻辑，但不影响宣泄情绪。

3、本次楼市反弹：楼市经历了整整一年的下行调整，终于在2015年3月份开始复苏，恰在此时，政府出台了一系列楼市利好政策。整个社会都认为是政策让楼市复苏，鲜有认为楼市完成了自我调整，自身也有复苏要求。

二、可以对房价进行技术性分析吗？

只要是市场，就会有起作用的规律，价格就会有展现自我的技术性走势。

我们经常可以看见除楼市以外所有市场的价格技术性分析，只有楼市房价似乎只能分析人的主观意志怎么起作用，惯常的分析只有政策、政府投资等等。

房价咋么了？

这恐怕源于房价荒诞的统计运用体系，根本显示不出房价本身的技术性。

社会的主流房价统计来自于一手房统计，因为开发商开始销售必须取得资格、签署买卖合同必须备案，所以一手房销售信息本身完整，获取便捷，成为了房价统计的依托。

但是，一手房不像股票那样，基本上是同样股票价格的统计、比较，每年、每月、每天销售的并非相同楼盘，彼此之间并没有可比性。

其准确的价格内涵应该是展现一个城市在售期房的平均价格，不能代表该城市的房价。

正是使用了这样的价格体系反映了不该反映的内容，泯灭了房价的技术走势。

下图是福州2014年5月----2015年5月的房价走势图，就是因为这个原因，导致其走势上串下跳与市场严重脱节。如果这统计只是表明在售楼盘平均价走势，没有任何问题，超出这个范畴则问题严重。

http://s14/mw690/001qUnEVzy6T09Sg0vXfd&690

三、房价拥有自己的技术走势

下图是福州相同时间段现房的房价走势，因为选取的统计样本为相同楼盘，其走势与市场高度吻合。

 http://s9/mw690/001qUnEVzy6T09JdkFi18&690

正是根据这一统计，我们在去年12月份就判断出2015年3-5月楼市会走出低迷，开始复苏。

根据上图计算出福州2014年2月—2015年5月的现房均价、升降幅度。

根据这个计算，我们发现福州现房价格2014年2月开始下降，到4月份达到下降峰值：下降绝对数值为222元/㎡，幅度亦为最高1.61%，随后每月的下降幅度和百分比都逐渐收窄，7月开始走出明显收窄，每平方米仅下降实现了两位数，幅度亦仅有1%以下，9月、10月这种行情就更加明显，下降绝对数值为35元/㎡，幅度亦仅有0.26%，都进一步收窄，12月份走出基本持平的行情。

根据经验和宏观大局势，在2014年12月份，我们利用了房价的技术性走势，做出了如下判断：福州现房价格2014年2月开始下降，到4月份达到下降峰值：下降绝对数值为222元/㎡，幅度亦为最高1.61%，随后每月的下降幅度和百分比都逐渐收窄，7月开始走出明显收窄，每平方米仅下降实现了两位数，幅度亦仅有1%以下，9月、10月这种行情就更加明显，下降绝对数值为35元/㎡，幅度亦仅有0.26%，都进一步收窄，11月份走出基本持平的行情,12月份微幅下降了0.27%，就房价走势的技术性而言，房价显然筑底行情。

我们认为春节以后的3-4月份或许楼市的阶段分水岭，楼市基本完成了自我调整，存在走出底部、复苏的可能性。但是，楼市最终走出怎样的行情，并不取决于楼市本身，而是宏观经济是否回升、经济政策是否积极。有一点应该肯定，GDP不可能再出现十几的上升速度，货币也不可能像以前那样泛滥，所以楼市应该会随着其背景的稳健而稳健。（详见：http://fz.house.qq.com/a/20150112/044299_1.htm）

四、接下来住宅市场市场会怎么走？

上表也显示自2015年3月开始，楼市连续三个月微幅上扬0.07%，与楼市筑底时候的行情如出一辙，我们认为这也是房价的技术性走势。经过3-6个月时间的积累，房价应该会走出比目前更清新的复苏行情。