房地产市场的信息为何如此翻手为云覆手为雨？质疑――国房地产指数系统的科学性毋庸置疑 
   敬告：这个东西有一点点专业性，比较长一些，希望能够让人“开卷有益”，希望没有给大家带来过多的不便。华沉思
一、一段公案
首先看一个近日的案例：中央电视台《经济半小时》报道：根据中房指数宣称，07年12月北京下跌20%。根据中国房地产指数系统提供的数据，2007年11月底，北京市的平均房价是每平方米15162元，而在12月底，每平方米的价格降为12180元，月环比降幅为19.67%，其中北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区在11月底的平均房价为每平方米23467元，而12月底则下降为18401元，跌幅高达21.59%，而朝阳、丰台、石景山、海淀四个外城区，在11底的平均房价为每平方米15829元，12月底降为14715元，降幅为7.04%。相反，北京通州、顺义、房山、怀柔等十一个郊区在12月房价却出现了较大幅度的上涨，我们疑惑的是，在过去的一个月，许多北京的开发商宣称北京的房价绝不会下降，与此同时，北京城区的房价却出现了高达两位数的跌幅。
那么中国房地产指数系统的统计是否科学？该系统的负责人黄瑜告诉我们，他们的数据来自于对北京所有在售楼盘的全样本统计，其科学性毋庸置疑。
现实果真如此吗？如果我们中国真的有一个机构能够比较准确的描述房地产市场的价格信息，那么，房地产市场的价格信息就不会像面团一样任任何人捏成任何形状了。
我想用三个问题，就能够证明“黄瑜说他们的数据来自于对北京所有在售楼盘的全样本统计其科学性毋庸置疑”的说法不是那么科学！
第一，在楼市价格持续上升的时候，也经常使用楼市的平均价格数据来说明价格下降了，其理论和这个“科学性毋庸置疑的统计”完全一样！也许，这次他们使用了相同的“病态的无容置疑的统计数据”判断对了市场，但是，这不能就说明他们的统计科学性毋庸置疑！这次网友之所以客气没有谩骂这个报道和报道源，就是因为市场真的出现了整合！
第二，在楼市价格上升比较厉害的时候，就是说某个城市的行政主管部门，展缓批准所有高价楼盘的预售许可证，导致了该市楼市价格下降，政府取得了对房地产市场的调控成绩成绩！
第三，在售楼盘属于期房，怎么能够得出完整的市场价格？
二、统计数据为何不能真正反映市场――精神层面的问题
创建出一个能够比较准确反映房地产市场价格的数据是可能的，需要很艰苦的基础工作和大量的运行维护工作，在一个极其浮躁的“快餐时代”，更多的人愿意轻轻松松赚大钱，很少有人愿意为了一个准确的系统献身！
这一点能够从技术层面的工作量上可以看出。
三、统计数据为何不能真正反映市场――技术层面的问题
阐述房地产价格数据技术层面的不足，需要回答二个问题：第一，一般房地产价格指数的漏洞；第二，构建房地产市场价格的理论难题。
1、一般房地产价格指数的漏洞！
漏洞之一：数据样本不完整。很多的价格指数发布，仅仅是简单地采集部分楼盘信息，就迫不及待地拉大旗做虎皮宣称自己是“某某城市的价格指数”，这样的数据结果，仅仅是媒体的一个栏目，对实际几乎没有什么作用！
“中国房地产指数系统宣称自己的信息来源于北京所有的楼盘”，对这个说法我表示怀疑？即使他们真的能够做到了这一点，也不能真实的反映一个市场，就像让一个真人上镜头演自己实际上不是电影一样！问题出在哪里稍微对房地产市场有了解的人都知道了，大家经常设问的一个问题：假设一个城市在某个月集中推出了几个低价位的项目，可能就把房价拉下来了！可见用数据的完整性证明自己的绝对科学性似乎不是很有道理！
漏洞之二：数据来源不真实。如果大家能够真正地了解价格指数的信息是怎样来的，也许你会更恐惧有些价格指数的发布者怎样有这些的胆量！？我形容一下吧，应该就像在一个很不卫生的场合制作的食品！很多数据就是来自于开发商销售部的报表，这些上报的数据对于具有法律效率的统计都不是很准确，更何况这样的信息采集？
当然，我不敢断定所有的房地产价格指数都是如此地采集信息。
漏洞之三：指数缺乏理论依据，缺乏数据处理能力。如果只是单纯的数据采集，就能进行指数发布，那么科学也就成为了儿戏一般。指数首先需要一个理论模式（关于理论模式本文将在后面的提到），这是导致平均房价难以真正反映市场的主要原因之一。其次缺乏对数据进行处理，让数据失真。举例来说，一个大型项目可能分几期开发，并且项目从预售到销售完毕是一个长达数年，甚至十年的期间，如果采集的数据不进行处理，就会出现下面的问题：预售、封顶、交付使用的价格内含是不一样的；同一个项目有毛坯房有成品房；有地段差的房子和观景的房子等等，在进行比较的时候就会出现用不可比因素。
漏洞之四：信息缺乏关联性。很多指数选取了典型楼盘，一旦该楼盘销售完毕，谁取代这个楼盘进入指数楼盘，这一一个很难处理的问题，如果不认真对待，就会出现信息实际缺乏关联性。
漏洞之五：指数名不副实。一般指数都取一个漂亮的名字，这里的漂亮一般是名字的范围一定好，而实际上名不副实。例如，经过长达十年的房地产快速发展，很多城市的开发都已经进入外围阶段，市中心的项目很少，指数的数据采集基本来自于新盘销售数据，而且指数一般都称自己是“某某城市的房地产价格指数”。而根据近年的指数数据来源分析，使用“某某城市郊区新盘（期房）指数”更准确一些，但是没有一个指数愿意降低自己指数的身价。
2、构建房地产市场价格的理论难题
如果按照物业类型把房地产市场进行分类，至少应该区分写字楼市场、商业店面市场、住宅市场等，现在叫房地产指数的实际上是住宅市场价格指数。
房地产市场指数这里就暂且不论，因为出了住宅市场价格指数以外，其他市场指数需求既不强劲，因为交易不活跃构建指数的条件更差。
出现了这么多的问题，是因为还必须对住宅市场进行细分，如果不进行细分，就会出现通过统计所有人的数据来说明男或者女一类性别人的事情的怪现象。
如果仅仅需要从这个角度进行市场细分，问题还没有这么复杂，房地产的不可移动特性形成了相近产品因为所处地段不一样形成了价值上的差别，还需要选择不同区域的产品进入指数。
根据上述分析，构建一个比较科学的住宅市场指数，必须面临如下难题。
难题一：一个具有综合性的指数，必须解决指数样本的代表性问题，这个代表性必须包括不同产品的价格、每种产品不同区块的价格，这是一个非常复杂的体系。如果构造这样一个体系，恐怕会把很多搞指数的人累着了！
构建的时候不仅需要庞大的工作量而且需要有一种思路（理论），那么，指数的运行更需要繁杂的工作。很多指数就是几个人在维持，就知道它是怎样的水准了。
难题二：由于多数指数的信息来自于在建工程，就是在开发在销售的项目（信息好采集、开发商愿意为进入指数付费），一旦进入指数的项目销售完成，怎样保证指数的连续性？由于很多指数过于忽悠，这样的“小问题”已经不是问题了！
难题三：怎样对价格指数进行说明。如果指数是建于上述层面上的，应该比较好进行说明。例如，假设2006年某城市指数下降，在架构明确的指数中，我们会看到价位低的楼盘占据的比例大了多少，让指数下降了多少，如果指数在架构不变的情况下，实际是上升了多少等等，问题是多数指数宛如一锅糊糊，把本来很定性的东西，难以用数据表达出来。
这样的指数，也很容易像断了脊梁骨的奴才，为人随意所有。因为有了过滤的信息支持（一个指数时间久了，其不合理性会强迫忘记），经常有人翻手为云覆手为雨！