北上广的房地产交易中介机构，其从业者是中国大陆除了快递小哥之外最勤奋的一批年轻人。每个中介门市大约20个员工，周一到周五每人每天平均需要呼出电话100次左右，向一些买房、租房潜在用户发出询问，周末休息日不再呼出电话，是他们带客户看房的高峰时段。这种大海捞针式的销售方式，也是优秀房屋中介在这片高度竞争的红海中生存下来的方式，只有其一，没有其二。以北上广一套中档二手房1000万的成交价，按1.5%的收取中介费用的话，会产生15万左右的佣金。这15万元，中介公司只提取小部分，另外很小一部分留给门市，个人会获得大头。这样的强激励下，一个中介员工，每年成交两套房屋买卖，就可以获得可观的收入。而实际情况是，一个门市，一年卖出两套的员工凤毛麟角，很多人一年一套也无法撮合成交，员工连续数月只拿底薪是常态。底薪+售房提成构成中介小伙的主要收入，租赁中介费做为一种客户关系的润滑剂而存在。

    按照北上广房屋出租中介费用的惯例，出租成交后，房东需要支付中介公司一个月房租，大约是年租金的8%,如果这个租客连续使用三年，相当于每年租金的2.7%用来支付中介费用，这是相当划算的。那么只靠租房业务，这种水平的租金中介交易费率也无法支撑一个中介门市的运营，哪怕一个门市一个月能成交10套租赁生意，远远不能覆盖其当月人力成本的支出。故而过去有黑心中介将二手房隔成十来个单间，分别出租，这样能获得高于单纯收取交易费用的模式，当然了，群租房已经清理了很多年，群租二房东的日子越来越不好过。

    致力于撮合房屋买卖的中介员工们，将做好出租业务做为拉近并锁定与房东关系的一个有效方式，12抽1的交易佣金水平，实际上中介公司向房东让渡了一些利益。中介公司要想争取更多市场份额，需要锚定尽量多的房东，固化与房东的的关系是提升中介公司市场占有率的一个捷径。

    在这种“以售养租“的中介交易模式下，多年来北京的房租水平波澜不惊，没有出现过2018年夏天这种跳跃式的上涨。自如、蛋壳等长租模式的出现，打破了这一潭静水。缺乏以售养租这一反哺反哺机制，旧式的房租12抽1的中介费用水平，无法满足这种长租公寓资本玩家的盈利要求。他们能做的只剩下拉抬租金水平，尽量高价扫货吃进筹码，签订长期合同，等待时日，再度大幅拉升租金水平以获取利益，像不像股市的庄家？北京目前四环附近一套旧3居室，市价500-600万，按照5%的较低年收益率测算，年收益25万，折合月租金为2万以上，而2018年以前，这种房子的租金只有6000元左右。自如们在9000元每月这个水平对这类房屋扫货，是相当安全的。只要筹码有限，自如蛋壳手握充足的资本，完全可以有恃无恐。当然了，也不能将板子全部打向新进的长租公寓资本玩家，自从三年前北京4环内新房价格进入10万元时代，房租上涨其实是早晚的事。

      近40年来，房租和工资水平的上升，从来就是刚性的，涨了就不曾再降下去。铺天媒体上一片骂声，铺天盖地找原因，找祸首肯定无济于事。市场的问题终究要交给市场解决。货币放水，钱不只流向葱姜蒜，流向租赁市场没什么错。我们说，任何打压房租降低房租的企图都将是徒劳的。

     这一波房租上涨，不能怪罪麦田、链家等一干中介，相反，他们是有功之人，是这个城市除了快递小哥之外第二可爱的一批年轻人。

       宓 卓