——二线城市房产投资是价值洼地还是价值陷阱？

对于房价涨跌的争论似乎是中国一个最煽情的话题。然而不管房价是涨是跌，有些共识是已经达成了的：房地产调控的政策扭点已经形成，受制于调控政策、城市化率逼近上限、土地供应紧缺、城市病蔓延等多重因素影响，一线城市房产投资风险近期已处于高位。

二线城市房产投资似乎已成为一线城市房产投资挤出效应的最大受益者，二线城市房价似乎成为宏观调控肃杀下的劲唱“红歌”！然而不久前一份来自瑞士信贷的英文报告称：中国二线城市正在经历住宅存量供应过剩和地价泡沫，瑞信认为投资这些城市的房地产，正日渐成为一个价值陷阱。

笔者为瑞士信贷做过相关咨询，二线城市房产投资倒底是价值洼地还是价值陷阱？笔者认为：判断二线城市的房价走势，要看全国总体趋势、总量趋势以及中央总体调控思路。一旦房价泡沫破灭，二线城市反而受害最大。

二线城市房产价值洼地的假设前提是什么？

价值洼地的第一假设为二线城市房价低，因此如果与全国同等城市房价均价拉平，具有大的房价提升空间。但我认为，一个城市房价的成因迟早会由一个城市的经济发展水平和居民收入水平决定。低于均价并不必然意味着有大的价格加速提升空间。

价值洼地的第二假设为中国已进入以二、四线城市为主体的第二波城镇化浪潮。一线城市“摊大饼”式的大城市化模式或已走到尽头，以二、四线城市为主体的城市化和城乡一体化是未来中国未来城镇化和经济推动的主要模式。

基于前几天的头条地方新闻，以中部省会城市长沙为例：2010年长沙城镇人口约250万，而长沙市《2003—2020城市总体规划》（2010年修订）提出打造千万级人口城市。如果按75%城镇化率算，城镇人口要达到750万，新增城镇人口要达到500万，这部分新增城镇人口将形成巨大的楼市刚性需求，成为助推房价上涨的动力。但是城镇的急剧扩容，对房地产的量的需求并不必然转化为对房价的推高，相反可能对房价的上涨存在反作用，另外，在这个城市化过程中，保障房将对房价有巨大的阻尼作用。

二线城市房产价值陷阱的判断理由是什么？

瑞士信贷的报告主要关注了住宅存量和地价泡沫两个指标。有关存量供应过剩，瑞信统计了住宅存量，然后除以需求，由此算出过去三年里建成的住宅需要多长时间才能售完。结果是大连需要7.5年，而武汉则需多达8年。

关于地价泡沫的计算也很简单——相比于房价，地价的上涨速度有多快？在一些城市，差距相当明显。例如，2010年武汉房价涨幅不到10%，但地价上涨了约30%。开发商正在生产要素方面付出过高的成本，推动部分城市的利润率成为负数。

除了这两个指标，我们更需警惕的是二线城市实体产业的滞后和城市经济的空心化，以及城市软环境对流动人口的吸附力。

因此，一线城市房价看起来可怕，但由于城市化已经发展到成熟阶段，实体产业和城市经济有支撑，软硬环境配套与城市竞争力对外来流动人口更具吸引力，在一线城市的房产尤其是商业地产投资更具稳健性。二线城市看上去很美，但一旦房价下行成为预期，因房价传导效应，二线城市房产极有可能成为最大受害者，因为它的隐形泡沫比一线城市更可怕。延伸阅读：地标集团[城镇策划 地产顾问 投融并购]。