在国家经济转型的宏观主题下，调控政策层层加码，但并未触动更深层次的土地制度及土地背后的权力资源属性。

土地的权力资源属性不变，土地高溢价的预期以及基于土地增值带来的暴利投资模式就不会终止，于是，“圈地”的热情便一直刺激着“无风险资本”敏感而兴奋的神经。

在住宅开发拿地越来越难的背景下，一场打着工业地产、养老地产、旅游地产等产业地产旗号的变相圈地运动，正在全国大范围张扬或悄悄地上演。

工业地产圈地

由于工业用地成本低廉，一些开发商利用地方政府GDP冲动导致的招商引资的需求大面积拿地，但实际上真正能利用的土地却很有限，目前工业项目的需求也远远无需如此大规模的土地。

开发工业园本身是一个低收益率项目，周期长，回报低，各地如此多的工业园却犹如雨后春笋般涌现，规模辽阔，仓促上马，它们究竟靠什么赚钱？

中国金属材料流通协会副秘书长陈雷的一句话或许可以让我们窥出真相：目前许多企业是在借兴建“工业物流园区”之名，开展“五个一工程”——圈一块地，盖一排楼，卖一些房，招一批商，赚一笔钱。

因此开发商投资工业园区，看重的并不是工业园这个“工业”本体能否带来盈利，而是工业园所占用土地的升值潜力。换句话说，在国家土地严控政策下，以“工业园”的名义，更容易圈地。

近几年，工业地产发展迅速，各区县都在建设自己的特色工业园，工业用地低成本过度扩张，并没有考虑产业的承载能力，工业圈地运动将带来工业产能过剩和新一轮土地泡沫产生，也为农地大范围抛荒和未来的粮食危机埋下隐患。

旅游地产圈地

旅游地产，这个时髦的名词，同样成为“无风险资本”圈地开发别墅等高档项目的幌子。

当前众多“无风险资本”投资旅游地产的核心目的，几乎都是为了圈地建设别墅等高档住宅项目。所谓“旅游地产”，更多的是一种圈地的手段。

在土地上做生态旅游开发，盈利途径少，收益低，不知多少年才能收回投资。但是全国却掀起了旅游地产热，甚至许多县城都打着旅游地产开发的旗号，动辄上千亩地拿地，再在土地上神奇的开发出高端别墅。

以旅游地产的名义，先期将价格低廉的土地揽入怀中，后期再改变土地性质或补差价；或者先租赁再优先购买，分块取得、滚动开发，通过平衡容积率等手法建设高档住宅出售。

根据国家相关规定，旅游规划用地不能当作商业化用地从事商业化地产开发，但是开发商创造出一个“旅游产权”的模糊概念，即将用地使用权租下来，再转租给别墅购房者，50年的租赁使用权，其本质上已经改变了土地的使用性质。

养老地产圈地

中国将步入老龄化社会，对养老地产确实存在着巨大的市场需求。但开发商在发展养老地产的时候，对养老产业项目概念和地块规模、变现时间，兴趣要远高于养老地产应该有哪些配套，项目要做成什么样子。

养老地产，又称健康地产，由于带有明显的福利色彩，可以获得低廉的地价与诸多政策扶持。但是有的企业把养老地产仅仅当作为一个炒作的概念而已，开发少量养老公寓作为配建产品，然后慢慢演变成一个商业化地产项目。

这种掩耳盗铃式的圈地运动，推高的是土地价格，滋生的是权力腐败和投资泡沫，其实质是权力和资本对社会财富的一种掠夺形式。延伸阅读：地标集团[城镇策划 地产顾问 投融并购]。