加载中…疫情期间租赁合同的履行是否存在不可抗力
(2022-03-20 17:01:03)
标签：
青浦法院青浦公安局青浦检察院青浦律师疫情期间减免租金 |
分类： 法律论文 |
上海市黄浦区人民法院
民事判决书
案号：（2021）沪0101民初22264号
原告（反诉被告）：潘旖，女，1989年9月19日出生，汉族，户籍地江西省宜春市袁州区，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：金辉，上海市诤正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张慧超，上海市诤正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：许锦涛，男，1979年4月13日出生，汉族，住上海市虹口区。
被告（反诉原告）：上海朋渡文化传播有限公司，住所地上海市崇明区长兴镇潘园公路1800号2号楼8396室（上海泰和经济发展区）。
法定代表人：许锦涛，董事长。
上列两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：张继昌，上海市恒信律师事务所律师。
原告潘旖与被告许锦涛、被告上海朋渡文化传播有限公司（以下简称“朋渡公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月13日立案。诉讼中，被告许锦涛、被告朋渡公司提起反诉，本院依法适用简易程序对本诉与反诉于2021年12月21日、2022年1月10日合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘旖及其委托诉讼代理人张慧超，被告（反诉原告）许锦涛及其委托诉讼代理人张继昌，被告（反诉原告）朋渡公司的法定代表人许锦涛及其委托诉讼代理人张继昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
潘旖向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令许锦涛、朋渡公司共同向潘旖支付25万元（人民币，下同）；2.请求依法判令许锦涛、朋渡公司以25万元为基数，按日千分之三计算，支付自2020年10月1日起至实际支付之日止的违约金；3.请求依法判令许锦涛、朋渡公司共同向潘旖返还押金6万元及办证费用2万元。事实和理由：朋渡公司系由许锦涛投资的自然人独资有限责任公司，许锦涛系朋渡公司的法定代表人。2018年5月31日，潘旖向许锦涛、朋渡公司共同承租上海市黄浦区XX路XX号后门房屋（以下简称“涉案房屋”）并签订了《租赁合同》，租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止；双方约定月租金为3万元。合同签订后潘旖向许锦涛支付了押金6万元及办证费用2万元，双方开始履行租赁合同。在履行过程中，因许锦涛、朋渡公司的原因导致双方的合同无法继续履行。2020年9月21日经双方协商，许锦涛作为朋渡公司的法定代表人代表许锦涛本人及朋渡公司与潘旖签订了《解除租赁合同协议书》，确认解除双方的租赁合同，并由许锦涛、朋渡公司分期向潘旖支付25万元损失费用。然许锦涛、朋渡公司一直未能按约履行付款义务，故潘旖起诉来院，要求判如所请。
许锦涛、朋渡公司辩称，不同意潘旖的诉讼请求。许锦涛已经为潘旖垫付了64,620元的罚款，根据《解除租赁合同协议书》的约定，潘旖应于2020年9月30日前搬走，但潘旖于2020年12月4日才搬走，且潘旖未支付2020年5月1日至2020年12月4日的房租和房屋占有使用费合计21.4万元。朋渡公司同意支付潘旖的25万元，应与潘旖欠付的费用相抵销，故朋渡公司无需再支付潘旖钱款。涉案房屋租赁产生的法律责任应由朋渡公司承担，许锦涛系朋渡公司的法定代表人，其行为代表朋渡公司。
许锦涛、朋渡公司向本院提出反诉请求：1.判令潘旖向许锦涛、朋渡公司给付从2020年5月1日起至2020年12月4日止的房屋租金及房屋占有使用费合计154,000元（已扣除潘旖曾支付的6万元押金）;2.判令潘旖向许锦涛、朋渡公司赔偿因潘旖逾期交付房屋造成的经济损失合计12万元（按照每月3万元计算，自2020年12月5日起至2021年4月5日止）;3.判令潘旖承担64,620元罚没款。事实和理由：首先，潘旖于2020年12月4日才将涉案房屋的钥匙返还朋渡公司，其租金付至2020年4月底，故潘旖应支付2020年5月1日起至2020年12月4日止的房屋租金及房屋占有使用费共计214,000元。潘旖在租赁涉案房屋期间擅自占用房屋住人，故潘旖无权享有2个月的疫情免租。潘旖曾支付6万元押金，故潘旖尚欠付房租和房屋占有使用费154,000元。其次，因潘旖未能在其承诺的2020年9月30日前搬离涉案房屋，导致朋渡公司无法在2020年10月将涉案房屋出租给案外人，以致朋渡公司于2021年4月才将涉案房屋出租给案外人，涉案房屋发生4个月的空置损失，故潘旖应支付朋渡公司损失12万元。第三，由于潘旖在2020年3月至4月期间对外出售无产地凭证的茶叶（10,770元），后被案外人举报到市场监督管理部门，在市场监督管理部门处理前，双方协商了有关证照事宜，后双方于2020年4月29日签订《协议书》，但潘旖一直未能配合办理证照，导致朋渡公司无法向市场监督管理部门申请办理相关执照。双方虽然于2020年9月21日签订《解除租赁合同协议书》，但因潘旖对外出售无产地凭证的茶叶而被处罚，故64,620元罚没款不在许锦涛、朋渡公司承诺承担罚款的范围之内。许锦涛如不代付罚没款则会影响到涉案房屋的经营。
针对许锦涛、朋渡公司的反诉请求，潘旖辩称，不同意许锦涛、朋渡公司的反诉请求。2020年4月开始因没有经营许可证导致潘旖无法经营，根据双方于2020年4月和9月签订的两份协议，明确了许锦涛、朋渡公司负有办证和承担罚款损失的义务，潘旖的损失包含潘旖无法正常使用涉案房屋而产生的租金损失。协议签订后，许锦涛、朋渡公司称潘旖是在2020年12月4日返还涉案房屋钥匙，但许锦涛、朋渡公司提供的聊天记录没法证明该钥匙系涉案房屋的钥匙。当时许锦涛、朋渡公司已经对外开始重新招租，许锦涛、朋渡公司对涉案房屋已经享有了控制权，系许锦涛、朋渡公司自身原因无法及时出租涉案房屋。2020年9月后，如果潘旖需要缴纳房屋占有使用费，鉴于涉案房屋绝大部分空间已经清空，潘旖也不应按照每月3万的标准支付费用。关于罚款，根据协议最终应由许锦涛、朋渡公司承担。根据押金的性质，应当返还潘旖。因许锦涛、朋渡公司没有办出许可证，相关费用也应返还潘旖。综上，潘旖已支付租金至2020年4月底，加上因新冠病毒肺炎疫情的免租期2个月，2020年7月至9月潘旖已经不再经营，故潘旖无需再支付2020年9月底之前的租金。双方是协商解除房屋租赁合同关系，故不存在赔偿许锦涛、朋渡公司损失的问题。潘旖已经按期返还了涉案房屋，许锦涛、朋渡公司主张房屋租金和房屋占有使用费没有依据。罚没款根据双方协议约定，应由许锦涛、朋渡公司承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：
许锦涛系朋渡公司的法定代表人。2018年5月31日，朋渡公司（甲方，出租方）与潘旖（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定朋渡公司将涉案房屋出租给潘旖，房屋建筑面积120平方米，系商业店面，租赁期限为3年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止，甲方于2018年6月1日前将涉案房屋交乙方使用。双方约定月租金为3万元，包含物业费，租金每3个月支付一次，于每次房租到期日前5天支付，签订合同之日交付首期3个月租金。乙方在签订合同时交付给甲方6万元作为保证金。《房屋租赁合同》签订后，潘旖向许锦涛支付了押金6万元、代办证费用2万元及三个月租金，双方开始履行租赁合同。在《补充协议》中还约定，场地以经营工艺美术品服装展示销售为主，副营业为饮品。
2020年4月29日，潘旖（甲方）与许锦涛（乙方）签订《协议书》，约定：一、事实陈述：甲方通过房屋中介向乙方个人及乙方实际控制的朋渡公司租赁涉案房屋，乙方同意该房屋甲方可以用于文化用品、服饰鞋帽展示及销售、经营茶室、从事茶叶及茶具销售、从事预包装食品、茶饮料、咖啡饮料堂食及外卖及网上对外销售。乙方承诺代为甲方办理经营场地的相关执照及许可等在经营中所涉及经营内容所需的全部手续，2018年6月3日乙方收取甲方代办执照及许可证代办费用2万元。由于乙方原因，相关执照、许可证等经营手续未能及时办理，2020年4月中旬，经社会人员向上海市市场监督管理局打浦桥分局举报，打浦分局实地取证并对涉及无照或者无证事实展开调查、取证，此次检查可能涉及对此次证照及许可问题进行处罚。以上后果，严重影响了甲方的业绩，并给甲方带来严重的心里压力及经营压力，影响了甲方的正常经营活动。二、就以上事实，双方经过友好协商，条款如下：（1）乙方承担因执照及许可证问题产生的所有费用（包括直接罚款及市场监督管理局处罚连带产生的相关费用及损失）。（2）乙方负责完成甲方相关执照及许可证的相关手续，并承诺如今后涉及营业执照及手续问题的，乙方负责补办理及承担相关损失，确保甲方合法合规正常开展经营活动。（3）甲方在今后使用该房屋的过程中，涉及房屋质量问题的，乙方有责任负责修结房屋，保证该房屋可以正常使用。如房屋质量问题，影响使用的，甲方有权利拒绝支付房屋租金及相关费用，并可追溯相关联责任及损失。（4）甲方依法享受国家政策下的协助企业、门店复工复产等各种补贴及政策的支持，甲方依法享有租赁期间的相关保障权益及政策性保障等。乙方不得以任何形式进行限制或者占为已有（甲方依法享有免租期等各种待遇）。（5）如乙方需甲方配合前往打浦桥市场监督管理局对不合理或者程序化笔录、处罚决定、其它关联事项签字的，甲方因签字产生的结果、处罚、罚金等后果，乙方承若全部由乙方承担。（6）新办理执照及经营许可证需涵盖：茶室经营；服装服饰、文化用品经营销售；预包装食品销售、茶类、奶茶类、咖啡类等饮品堂食或者外卖等项目的经营范围及许可，确保甲方合规合法的进行经营活动，并在一个月内办理完毕。
2020年9月21日，潘旖（甲方）与许锦涛（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：一、事实陈述：甲方通过房屋中介向乙方个人及乙方实际控制的朋渡公司租赁涉案房屋，由于各种事实原因，经双方友好协商，商定解除房屋租赁合同事宜。二、协议内容：（1）乙方赔偿甲方房屋装修费及其它关联损失25万元，乙方2020年10月1日前支付甲方10万元整，剩余15万元于2020年12月1日前支付。如未能如期支付以上费用，乙方需支付甲方总金额日千分之三的违约金，如未能如期支付，甲方有权继续追索乙方因乙方责任导致甲方租赁期间产生的所有损失。（2）甲方租赁乙方房屋合约解除，乙方承担因执照及许可证问题产生的所有费用（包括直接罚款及市场监督管理局处罚连带产生的相关费用及损失），同时甲方出具给乙方授权，授权乙方在不侵害甲方任何利益前提下，配合上海市黄浦区市场监督管理局打浦桥分所处理相关事宜。（3）甲方前往打浦桥市场监督管理局对程序化笔录、处罚决定、其它关联事项签字的，乙方因签字产生的结果、处罚、罚金等后果，乙方承诺全部由乙方承担。（4）甲方于2020年9月30日前交付房屋于乙方，乙方支付第一笔款项于甲方。协议签订后，许锦涛、朋渡公司尚未按约定支付25万元款项。
另查明，2020年11月23日，上海市黄浦区市场监督管理局作出沪市监黄处【2020】012020000316号行政处罚决定书，查明潘旖使用涉案房屋作为经营场所，经营面积92.6平方米，店铺招牌为“柒工坊茶室”，于2020年3月开始在应当取得而未依法取得食品经营许可证的情况下对外提供茶水堂食以及茶叶零售服务。当事人无证经营期间合计违法所得为10,700元。潘旖的上述行为违反了小型餐饮服务者未依法取得食品经营许可或者未办理临时备案从事食品经营活动的相关规定，决定责令潘旖立即改正违法行为，并对潘旖作出没收茶杯10个、没收违法所得10,770元和罚款53,850元的处罚。
还查明，根据“柒工坊茶室”店长与许锦涛的微信聊天记录，2020年11月2日店长表示：“我把床收到阁楼里面去”；许锦涛回复：“尽快处理吧”。2020年11月16日许锦涛表示：“你怎么小房间还没腾出来”“里面东西不少啊”；店长回复：“没有人住在那里！都发霉了怎么住呀！还没租出去，我这不是还有希望吗？”2020年12月4日，店长向许锦涛发送含有钥匙的图片两张，并表示“这钥匙呢？我压在这个花盆的这个绿的下面哈！”“有空的时候嗯，方便去拿一下钥匙哈！”
审理中，双方确认XX房XX房租实际支付到2020年4月底；许锦涛、朋渡公司确认潘旖已经结清了水电煤费用；许锦涛陈述其支付了潘旖的罚没款64,620元，潘旖未持异议。
审理中，经本院释明，潘旖表示：双方签订合同时因租金需支付至许锦涛个人账户，为保证合同能在此后顺利履行，故由许锦涛、朋渡公司作为共同出租人向潘旖出租涉案房屋，并由许锦涛、朋渡公司共同在《房屋租赁合同》中签字并盖章。许锦涛作为本人及公司的法定代表人在此后签订的《协议书》《解除租赁合同协议书》中又多次明确由许锦涛、朋渡公司共同向原告出租涉案房屋的事实。潘旖认为，本案系由许锦涛、朋渡公司共同作为出租方向潘旖出租涉案房屋，潘旖坚持要求许锦涛、朋渡公司对潘旖的诉请承担共同付款责任。如法院未能支持潘旖要求许锦涛、朋渡公司共同承担付款责任的诉讼请求，潘旖将保留对许锦涛、朋渡公司因朋渡公司与许锦涛财产混同而应承担连带责任的权利。
上述事实，有双方当事人陈述，以及潘旖提供的《房屋租赁合同及补充协议》《协议书》《解除租赁合同协议书》以及付款凭证、《收条》等证据，许锦涛、朋渡公司提供的《处罚决定书》、发票、银行转账、微信聊天记录、《补充说明》等证据予以证实。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁合同及补充协议》《协议书》《解除租赁合同协议书》均系潘旖、朋渡公司就涉案房屋租赁事宜达成、经营相关执照及许可证办理、协议解除租赁关系及后果处理的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应恪守履行。
关于潘旖主张许锦涛、朋渡公司系涉案房屋共同出租人及承担共同付款责任问题。根据《房屋租赁合同》的约定，出租方为朋渡公司，许锦涛虽在《房屋租赁合同》落款处签名，但因许锦涛系朋渡公司的法定代表人，应视为许锦涛履行朋渡公司职务的行为。嗣后，虽然许锦涛与潘旖签订了《协议书》《解除租赁合同协议书》，但许锦涛仍然具有朋渡公司法定代表人的身份，且协议所涉事宜系前述《房屋租赁合同》履行发生问题后的处理，《协议书》《解除租赁合同协议书》中亦未明确约定许锦涛个人与朋渡公司之间共同承担法律责任，故许锦涛与潘旖签订《协议书》《解除租赁合同协议书》的行为仍应视为许锦涛在履行朋渡公司的职务行为，出租方的法律责任应由朋渡公司承担。故潘旖主张许锦涛、朋渡公司系涉案房屋共同出租人及承担共同付款责任，依据不足，本院不予支持。至于许锦涛是否基于公司法的相关规定承担与朋渡公司之间的连带责任，已超越潘旖的诉讼请求范围，本案中不作处理，双方如有争议可以另行依法主张权利。
关于潘旖主张的25万元款项及其违约金问题。《解除租赁合同协议书》约定由朋渡公司赔偿潘旖房屋装修费及其它关联损失25万元，该约定合法有效，故朋渡公司应按约履行，故潘旖要求朋渡公司支付房屋装修费及其他关联损失费25万元，与法有据，本院予以支持。《解除租赁合同协议书》约定总金额日千分之三的违约金，但未约定计算违约金的起算时点，被告提出约定的违约金金额过高，潘旖亦未举证其实际损失，故本院酌情将违约金调整为：朋渡公司均应按日万分之三的标准计算，以10万元为基数，支付自2020年10月2日起至实际清偿之日止的违约金；以15万元为基数，支付自2020年12月2日起至实际清偿之日止的违约金。
关于许锦涛、朋渡公司主张的2020年10月1日至同年12月4日止的房屋占有使用费问题。根据《解除租赁合同协议书》约定，潘旖应于2020年9月30日前向朋渡公司返还房屋，潘旖虽主张其已按约返还房屋，但潘旖作为承租人，未能提供其按约返还房屋的充分证据。根据微信聊天记录，“柒工坊茶室”店长直至2020年12月4日才返还钥匙，故朋渡公司主张潘旖于2020年12月4日返还涉案房屋，具有一定的事实依据，本院予以采信。租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权收取房屋占用期间的使用费。现朋渡公司以租金标准主张房屋占有使用费，本院予以支持。潘旖应于2020年9月30日前返还房屋，故潘旖应向朋渡公司支付2020年10月1日至同年12月4日期间的房屋占有使用费，本院确定为63,871元。
关于潘旖主张的押金6万元、办证费用2万元以及许锦涛、朋渡公司主张的2020年5月1日起至2020年9月30日止的房屋租金问题。双方现主张的押金、办证费用和房屋租金均在签署《解除租赁合同协议书》前已经发生或者必将发生，《解除租赁合同协议书》系双方当事人就涉案房屋租赁关系协议解除所达成的一致意思表示，应认为双方就租赁合同关系解除时已发生或必将发生之后果进行了通盘、明确的约定，故《解除租赁合同协议书》中未涉及的押金、办证费用和房屋租金问题，应认为双方当事人在签订《解除租赁合同协议书》时已通盘考虑在内，故对潘旖主张的押金、办证费用以及许锦涛、朋渡公司主张的2020年5月1日起至2020年9月30日止的房屋租金，本院均不予支持。
关于许锦涛、朋渡公司主张的64,620元罚没款问题。根据在案《协议书》《解除租赁合同协议书》之约定，罚没款与潘旖房屋装修费及其它关联损失之间不存在金额上的包含关系，且双方当事人已经约定潘旖被处罚的后果全部由朋渡公司承担。嗣后，朋渡公司配合处理了行政处罚的相关事宜，且朋渡公司已缴纳了全部罚没款，现许锦涛、朋渡公司要求潘旖返还罚没款，缺乏依据，本院不予支持。
关于许锦涛、朋渡公司要求潘旖赔偿逾期返还涉案房屋造成的经济损失12万元问题。本案双方系协议解除房屋租赁合同关系，双方未就潘旖逾期返还房屋的责任进行约定。从《协议书》《解除租赁合同协议书》内容看，朋渡公司对租赁关系的解除本身负有一定的责任，且协议解除租赁合同关系后，朋渡公司本身就存在另行出租涉案房屋的商业风险，朋渡公司还存在逾期未支付潘旖房屋装修费及其它关联损失的情况。就潘旖逾期返还房屋的行为，本院已判令其支付房屋占有使用费，许锦涛、朋渡公司主张的涉案房屋存在4个月的空置损失，于法无据，且与潘旖逾期返还房屋的行为之间不存在法律上的因果关系，本院不予支持。
据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条以及《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）上海朋渡文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）潘旖款项25万元；
二、被告（反诉原告）上海朋渡文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）潘旖逾期付款违约金（以10万元为基数，按日万分之三的标准计算，支付自2020年10月2日起至实际清偿之日止的违约金；以15万元为基数，按日万分之三的标准计算，支付自2020年12月2日起至实际清偿之日止的违约金）；
三、原告（反诉被告）潘旖应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）上海朋渡文化传播有限公司房屋占有使用费63,871元；
四、驳回原告（反诉被告）潘旖的其余本诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）上海朋渡文化传播有限公司的其余反诉请求；
六、驳回被告（反诉原告）许锦涛的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6,250元（潘旖已预交），减半收取计3,125元，由原告（反诉被告）潘旖负担758元，被告（反诉原告）上海朋渡文化传播有限公司负担2,367元。反诉案件受理费人民币3,189.50元（许锦涛、上海朋渡文化传播有限公司已预交），由原告（反诉被告）潘旖负担602元，被告（反诉原告）上海朋渡文化传播有限公司、被告（反诉原告）许锦涛负担2,587.50元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
喜欢
0
赠金笔
前一篇：疫情减免房租案例