万科、金地、朗诗等南京知名房企纷纷报名
2011南京地产十大经典营销案例评选
　　11月16日，金陵晚报刊登了大篇幅报道，报道金陵晚报地产研究院与南京大学案例研究中心、南京大学MBA中心，隆重启动“2011南京地产十大经典营销案例”的评选活动。
　　这一高端学术活动在南京楼市引发了巨大反响，一大批知名房地产企业，积极报名参加，将自己在2011年度的精彩营销案例，上报给金陵晚报和南京大学，希望参与此次“2011南京地产十大经典营销案例”的评选。
　　万科、金地、朗诗、中海、恒大、万达、绿城、金浦、中惠、鸿信等众多知名房企，都已将今年精彩的营销案例，上报给金陵晚报和南京大学，从本周开始，将在金陵晚报上，陆续向大家呈现。
　　著名营销专家、南京大学市场营销系教授、南大案例研究中心主任史有春，作为此次评选的首席专家，将与金陵晚报地产研究院的专家、南大MBA中心的老师，一同对2011南京房企报名的营销案例，进行精彩点评，欢迎广大读者一同参与。 李子墨

报名案例一：
朗诗给同行上了一堂教科书式的营销课
本报记者 李子墨

案例简介：
推出创新的自由版、水晶版、X公寓
    在限购、限贷等房地产调控政策的打压下，中国一二线城市的楼市迅速“冰冻”，成交量大幅下滑。在这种背景下，楼盘怎么营销？今年朗诗地产给南京其他房企上了一堂教科书式的营销课。
    今年6月份，由于限购和限贷的持续作用，南京楼市的购买力已持续萎缩，买首套房的刚需成为楼市主力需求，这些人大多经济实力有限，希望购买总价较低的房子。位于板桥新城的朗诗绿色街区，瞄准这一变化趋势，在继续推出均价1.2万元/平米的“标准版”精装修科技住宅的同时，推出创新的“自由版”产品，即带科技系统的毛坯房，均价仅1万元/平米左右，最低仅9000多元/平米。这样，最低59万元就能买一套63平米的毛坯科技住宅。
    这样，朗诗绿色街区在不降价、不伤害老业主情感的基础上，通过“精装改毛坯”的自由版产品，成功将单价降低了2000元/平米，也大幅降低了房子总价，把购房门槛降得更低，让更多喜爱绿色科技住宅的青年刚需也买得起。朗诗绿色街区的负责人明确表示：“朗诗通过推出59万起/套的自由版科技住宅，要与江北、江宁，抢夺全城的刚性需求购房力。”
    毛坯“自由版”还有两大优势：一是满足部分买房人自主装修的需求，二是满足部分投资客的需求，因为投资客认为装修会贬值，买毛坯房更好。
    在毛坯“自由版”成功吸引很多人来买房后，10月份，朗诗绿色街区又持续创新，推出简装“水晶版”。市民买1万元/平米左右的“自由版”毛坯房，可以加300元/平方米，使其成为拥有简单装修的“水晶版”。300元/平米就能装修一套房？开发商正是以这么低的价格，帮买房人获得一套简单装修的绿色科技住宅。这个开发商让利的营销举措，又诱惑很多人来买房。
    到了11月份，朗诗绿色街区看准了限购政策压抑了大量楼市购买力，又创新式地推出不限购、40年商业性质、精装修的“X公寓”。户型44、54、61、63平米，单价10900元/平米，还能首付一成，最低首付5万元能买到一套精装小公寓。X公寓，既满足投资客的需求，也满足那些以低首付买精装科技住宅的人的需求。
   
创新之处：
整体不降价 凭创意降低购房门槛
    朗诗为带科技系统的毛坯房，创造性地命名“自由版”，很讨喜。不仅成功降低房子单价和总价，还满足了部分人群自主装修的偏好，同时也满足部分投资客的需求。
    朗诗朗诗还创造性地推出简装“水晶版”，300元/平米就能让毛坯房获得朗诗的简单装修，让买房人感觉物超所值，“赚到了”。简装房，在南京楼市也是首次出现，这是朗诗的创举。
    另外，“X公寓”的名称也很酷，充满了后现代的感觉，迎合部分买小公寓的人群的喜好。这充分说明朗诗拥有一个强大的营销团队，从定位到策划、包装，都很巧妙，而且能取得实战的胜利。

促销效果：
八战八捷！一年卖了1351套房
    朗诗绿色科技住宅推出四个版本：标准版、自由版、水晶版、X公寓，吸引了刚需、改善型需求、投资客等各类人群的目光。
    朗诗绿色街区自去年10月份至今，八次开盘，每次开盘都创造销售奇迹，创造淡市下“八战八捷”的热销神话。短短12个月，朗诗绿色街区累计销售1351套房，销售面积达13万平方米，相当于将一个中等体量的楼盘销售完毕。

开发商自述：
一切营销创意都是为了快速销售
    朗诗地产南京公司营销总监蔡克磊介绍：“今年朗诗执行快速销售战略。怎么快消？对板桥的朗诗绿色街区来说，小户型偏多，而市场上的同质化竞争比较激烈，因此推出自由版、水晶版和X公寓等创新产品，来突围。”
    他坦陈：“朗诗的自由版和水晶版，在南京是首创，但其实，在朗诗的苏州项目已经用过。不管怎样，只要能有效拉动销售，就是王道。”

专家点评：
朗诗“巧思求变”值得其他房企学习
    金陵晚报地产研究院专家、南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，朗诗地产顺应市场，积极求变，在“标准版”精装修科技住宅的基础上，创新地推出“自由版”毛坯房、“水晶版”简装房，在不降价的前提下，以极具创意的产品，帮助买房人降低了单价和总价，让更多人买得起朗诗的绿色科技住宅。这种巧妙的策略，高度契合市场变化和客户需求，值得南京其他楼盘的营销负责人学习和借鉴。
    金陵晚报地产研究院专家、网博地产研究机构总经理孙海表示，朗诗绿色街区的成功案例告诉我们，越是在市场不景气的时候，开发商越要静下心来，研究客户需求，思考如何改变产品，提供让买房人满意的产品。朗诗地产在应对楼市变化时，巧思求变，深入研究买房人心理，进而研发出高度契合买房人需求的产品，制定出符合市场需求的营销策略。这一点，值得南京其他开发商好好学习。