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http://q.sohu.com/forum/121/topic/21327335

详解江宁核心区规划 副城功能四片区共同承担

　南京市城市总体规划，地铁一号线南延线把江宁区与南京主城区联为一体。南京地铁一号线从高铁车站至江宁，经过岔路口、河定桥、胜太路、凤凰港（http://q.sohu.com/common/img/map_house.gif副城功能四片区共同承担" TITLE="详解江宁核心区规划 副城功能四片区共同承担" />查看地图）等江宁区的中心地区，将城市公共设施中心与交通枢纽衔接。前段时间，江宁百家湖凤凰港开建“1912”和“金鹰”的消息一经发布，附近的开发商就急不可待的发出百家湖楼盘单价即将破八的消息，一时间附近楼盘的销售被大大带动。

　　近日，搜狐焦点南京站记者深入考查挖掘，将为大家独家解密凤凰港规划。 百家湖凤凰港片区定位： 　　根据地铁南延线站点布局规划，凤凰港将布置地铁站，是江宁区南北向主干道上临近核心景观资源——百家湖的三个站点（凤凰港站、胜太站、河定桥站）之一。在2004年7月通过的城市规划中明确指出，东山的总体定位是南京市“一城三区”中的新市区之一，其余两区为仙西、浦口-珠江。东山新市区主要包括以下职能：南京市区域副中心；南京市重要的综合交通枢纽；南京市重要的教育科研和知识创新基地；南京市重要的高新技术产业基地；体现南京城市空间特色（山水林城融为一体）的花园式新市区，而百家湖片区是高新技术产业集中区和商贸新中心区。 百家湖凤凰港片区基本规划： 　　百家湖片区总面积2633.61公顷，规划2010年人口规模约13.4万人；远景控制人口规模约24.0万人。凤凰港规划区位于江宁区中心区，百家湖片区的东南角，东靠城市快速路双龙大道，南依城市干道天元路；距离北面的铁路南站不到5公里的距离，距离西侧的机场高速出入口进2公里；地铁一号线南延线百家湖站设置于用地内。借助城市路网和地铁，可以方便快捷的到达南京主城区以及南部的主要交通枢纽。江宁区拥有纵横交错的河湖绿网，秦淮河绿廊、百家湖-九龙湖绿廊、牛山河绿廊构成江宁区主要的景观格局。规划区位于这四条绿廊构成的“井”字格局中间，周边河湖、公园环绕，能快捷到达区内主要的景观节点，拥有良好的景观区位。

　　规划区内将建造七个不同功能与形态的片区该地块位于江宁区核心景观资源百家湖东南角，结合地铁站的布置，未来这里将成为拥有交通与景观两大突出优势的新市区标志性地块，因此，规划依托凤凰港、同曦鸣城（http://q.sohu.com/common/img/map_house.gif副城功能四片区共同承担" TITLE="详解江宁核心区规划 副城功能四片区共同承担" />查看地图）、湖滨金陵(,,)饭店等大型商业项目，抓住南京铁路南站建设的机遇，推进胜太路以北地区存量土地的功能改造，培育东山新市区的商贸服务新中心，打造“百家湖商圈”，根据现代商业服务经营业态的创新要求，容纳商务办公、宾馆旅游、休闲娱乐、餐饮购物等综合性的商贸服务功能应建设集结多种功能的城市商业综合体，具有集聚性、特色性和趣味性。

具体规划详解： 规划区内将建造七个不同功能与形态的片区

（1）一片区：公交终点站（建成区）一片区位于用地西南角，是一个公交终点站，占地面积为1998平方米，现已建成。（2）二片区：住宅区（西片）（建成区）一片区位于用地西南角，以居住功能为主，包括少量配套商业空间。该片区现已建成。用地面积约5公顷，建筑面积10.9万平方米，包括20层以下的高层住宅3栋和7栋低层住宅。形成院落式的组群布局，高层建筑沿天元路布置，结合高层建筑布置2-3层的商业群房；低层住宅滨湖布置，拥有良好的景观。这一片区现已建成，与五片区共同构成一个独立的住宅区，分三期开发。

（3）三片区：滨水休闲区（建成区）三片区位于二片区以北，以休闲娱乐、滨水绿地为主要功能。用地面积约5.37公顷，建筑面积3.3万平方米。闲娱乐功能由一组形态自由的2层建筑组成，为小型文化展览、酒吧、咖啡吧、茶馆、小型俱乐部提供适宜空间，滨湖的景观优势，也增添了这一片区的吸引力。建筑群北部规划一处面积较大的滨水绿地，形成整个规划区的绿心，该片区现已建成。

（4）四片区：滨水餐饮区（建成区）四片区位于三片区以北，滨水布置，以餐饮为主，现已建成。用地面积约2.68公顷，建筑面积约2万平方米。由一组四栋四层高的建筑组成，围绕一个滨湖的弧形广场布置，具有突出的空间形态,该片区现已建成，规划为了引水入城. （5）五片区：住宅区（东片）五片区位于双龙大道和天元路的交叉口西北角，以居住功能为主，商业功能为辅。用地面积近4.7公顷，建筑面积15.8万平方米。该片区的规划构思如下：在基地南侧建两幢住宅和一幢24层办公楼（限高70m），在基地北侧规划2栋32层高层住宅，同时办公楼与住宅之间规划5层会所，住宅低层为商业及服务设施，二层架空形成住宅主入口及活动平台。（6）六片区：办公、旅馆区办公旅馆区位于五片区以北，东靠双龙大道，北依商业综合体，总用地面积约1公顷，建筑面积约7.5万平方米。主要规划构思有：在基地近天元路与双龙大道交叉口处建150米高的办公（或宾馆）建筑形成整个街区的标志，作为区域的地标。超高层办公（或宾馆）与商业综合体有便捷的联系，可以资源共享。办公楼采用铝板玻璃组合幕墙立面，塔楼顶部，幕墙自然延伸收缩形成塔冠，晚间以灯光点亮，作为城市天际线的独特标志。

（7）七片区：商业综合体七片区是本次规划的核心地块，用地面积4.9公顷，建筑面积13万平方米。本区的开发与地铁联动，并通过交通空间、商业、室内外开放空间的塑造，对凤凰港的商业开发起到核心的整合作用。 （8）八片区：商业办公区（在建区）该地块位于商业综合以北，用地面积约2.43公顷，建筑面积约7.8万平方米包括一组商业建筑和绿化广场。是由中惠集团开发的中惠水晶蓝湾项目，主要功能为商业、办公、公寓。商业建筑与商业综合体隔路相望，由一栋32层、一栋24层的高层建筑和6层的裙房组成，以商业和办公空间为主。建筑面积约7.7万平方米。

（9）九片区：凤园广场（建成区）凤园广场现已建成，位于用地北部，用地面积为2.05公顷。

关于“江宁1912”、“金鹰”： 　　“1912”与“金鹰国际”已于不久前联手宣布进驻该地段。　　南京知名本土娱乐品牌“1912“，在扬州，无锡相继等地开发成功后，又回到发源地南京，将用精英团队打造“江宁1912”。东方实华置业有限公司总经理吴仁淼（凤凰湾项目掌舵人）表示，“江宁1912“的定位是做江宁的商务交流平台，“只要是与商务有关的活动都可以在我们这里进行，我们将会在江宁1912建设一个展览中心，一个3万方的会所，其中包含一个7000多平的会员制俱乐部，这个俱乐部的私密度很高，类似于北京的长安会，目前来看，江宁的商务消费水平比较高，我们想把江宁1912做成一个升级版，想在原有的基础是跨一个台阶，当然我们的压力也比较大，预计投资6个亿，想在今年年底试营业。”而提到“传说中的双子星”，吴总坦言，想把2栋现代化大楼打造成江宁的地标建筑，其中一栋规划高达150米，集超五星写字楼，配以五星级酒店以及高档商业。同事吴总还透露，在整个规划中还配有11万方的3栋高端住宅，该住宅以100平米以上的大户型为主，辅以90平米一下的小户型。　　金鹰国际投资15亿元的旗舰店，一共15万方；其中10万方面积将用来定位为SHOPPING MALL,以生活、家庭为主，将家庭消费和亲子商茂的概念融入项目，其中一部分用来做为“金鹰百货”，余下的面积将用来做零售，餐饮，购物，书城和电影院（据悉目前全国多家知名影院均有意加入），客户群体面向江宁本地，辐射南京城南一带；而余下的5万方将会建成星级酒店或酒店式公寓，这将是金鹰在南京打造的第一个SHOPPING MALL项目。 (注：另据相关人士透露，金鹰还设想建造一个商务写字楼，但是目前还在规划中，没有定案。) 　　我们看到，凤凰港目前的定位，就是江宁的CBD,江宁以后的发展一定会随着城市化突飞猛进，附近目前的楼盘项目有文化名园七墅，天元居，百家湖小区，高尔夫国际花园，东渡国际年轻城，武夷绿洲，天泽院等，很多开发商已经把未来凤凰湾的价值融入到了房价里，都在喊涨价涨价，地铁建成后，江宁的房价一定会涨，但是涨多少还需要看当时整个江宁的发展程度。