牛市走了，或一去不复返
2010年4月28日金陵晚报

    楼市新政一条接一条，让开发商和炒房客变成“惊弓之鸟”，一惊一乍已成常态。前天新华社播发《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久》的专电，首次提出“引导房价回落”，更让越来越多的人对房价下跌抱坚定信心。
    业内也在盛传，江苏省将要在五一前出台楼市调控的细则，落实“遏制房价快速上涨”以及“引导房价回落”的措施。这显示出关于房价的“地方政府问责制”，正在显现效果，并将逐渐把房价引导到回归理性的轨道。
    我认为，打压房价的棒槌已经落下，尽管还有许多开发商自恃资金实力雄厚，在强行硬撑或者绝地反击，但是买房人观望、成交下滑、房价回落已成定局。一张天罗地网已经布下，将越收越紧，开发商紧急出货，以价格换销量，这才是正道。
    判断房价铁定下降的依据何在？我们可以看到，随着4月14日以来，中央出台二套房首付5成、1.1倍基准利率并且认房不认贷，限制或禁止三套房贷款，限制外地人购房等史上最严新政，全民炒房时代已基本宣告结束，房地产在理论上已不再具有像以前那么大的投机价值。因为，在全面禁止炒房、只鼓励自住房的新政下，房地产将在一定程度上回归自住消费品的本性，而不再是投资品，也不再成为货币追逐的对象。
    据估算将有至少5000亿的巨资逐渐撤出中国楼市，因为在如此严厉地遏制炒房的新政下，投机楼市将不再像以前那样有利可图。当房地产不再是稳赚不赔的“赌场”，逐渐淡出人们的投机视野，未来，也不会再有那么多人疯狂地把钱砸入楼市。未来支撑楼市的，将不再是投机性需求，而是自住刚性需求和改善型需求，后者显然不会再让房价持续疯狂。在此背景下，房地产开发将告别暴利时代，开发商也必须逐渐习惯新时代的利润水平。
    牛市走了，并且可能一去不复返，这就是中国楼市的全新格局。
    在这一轮牛市走到尽头，房价下降不可避免的形势下，显而易见的是，此前重仓或全仓房地产的疯狂投机者，也将首次遭遇一轮“财富大缩水”。当然，他们中的多数人还是赚到了，因为此前因投机房地产而出现一轮财富滚雪球并且越滚越大，现在房价回落，他们也只不过是少赚一些。毕竟房价跌到一定程度，还是会逐渐涨上来——在中国基本面、城市化、人口红利等因素仍持续看好的情况下，庞大的刚性需求和改善性需求也将有力地支撑中国房地产继续发展20年。
    刚好是1个月前，南京大学商学院一位青年经济学家对我这样说：“我们何其有幸，看到这一轮房价上涨，造就了多少中产阶级和城市新贵。如果再过几年，我们能亲眼目睹一个完整的房价泡沫被刺破的过程，那对这一代年轻人来说，都是一次绝好的学习机会，也是一笔宝贵的财富。”
    他真的一语成谶。看到房地产这几年跌宕起伏的曲线，看到房子是怎样地影响了我们的财富和生活，我想许多人都从中悟出了许多。